#1 Was ist der Verkehrswert nach §194 BauGB?

Keyfacts

Die Kunst der Wertermittlung: Der Verkehrswert nach §194 BauGB

Die Wertermittlung einer Immobilie gewinnt in unterschiedlichen Lebenssituationen an Bedeutung. Ob beim Kauf oder Verkauf, bei Finanzierungsentscheidungen, im Rahmen von Erbschaften oder Scheidungen – zu wissen, was die eigene Immobilie wert ist, ist entscheidend. In den folgenden Abschnitten beleuchten wir die Bedeutung der Wertermittlung in verschiedenen Lebenssituationen.

1. Kauf oder Verkauf: Der richtige Preis entscheidet

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist die korrekte Wertermittlung von entscheidender Bedeutung. Ein zu niedrig angesetzter Verkaufspreis kann zu finanziellen Verlusten führen, während ein überhöhter Preis potenzielle Käufer abschreckt. Die Ermittlung des Verkehrswerts bietet eine solide Grundlage für faire Verhandlungen und sichert eine marktgerechte Preisfindung.

2. Finanzierung: Sicherheit für Kreditgeber und Kreditnehmer

Für die Finanzierung einer Immobilie spielt die Wertermittlung eine zentrale Rolle. Kreditgeber benötigen eine realistische Einschätzung des Immobilienwerts, um das Risiko ihres Engagements zu bewerten. Gleichzeitig bietet die Kenntnis des Verkehrswerts Kreditnehmern Sicherheit, dass die Immobilie angemessen bewertet wurde und somit eine solide Basis für die Finanzierung darstellt.

3. Erbschaft: Klare Verhältnisse für Erben

Im Erbfall ist die Wertermittlung von Immobilien oft unumgänglich. Sie dient dazu, den Wert des Nachlasses zu bestimmen und gerecht auf die Erben zu verteilen. Eine professionelle Wertermittlung schafft Klarheit und verhindert potenzielle Streitigkeiten unter den Erben, da der Verkehrswert eine objektive Grundlage für die Aufteilung des Vermögens darstellt.

4. Scheidung: Fairness bei der Vermögensaufteilung

Auch bei Scheidungen spielt die Wertermittlung eine wichtige Rolle. Gemeinsam erworbene Immobilien müssen gerecht zwischen den Ehepartnern aufgeteilt werden. Der Verkehrswert bildet dabei die Basis für eine faire Vermögensaufteilung, die den Interessen beider Parteien gerecht wird.

Verschiedene Immobilienwerte, unterschiedliche Grundlagen

Bevor jedoch der konkrete Wert einer Immobilie ermittelt werden kann, gilt es zu klären, welcher Wert maßgebend sein soll. Eine Vielzahl von Werten existiert, basierend auf verschiedenen rechtlichen Grundlagen. Verkehrswert, Beleihungswert, Einheitswert – jeder dieser Begriffe trägt eine spezifische Definition und Verfahrensvorschrift in sich.

Das Sachverständigenbüro Post Immobilien fokussiert sich dabei insbesondere auf den Verkehrswert.

Der Verkehrswert nach §194 BauGB im Fokus

Laut §194 BauGB wird der Verkehrswert, auch als Marktwert bekannt, durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Wertermittlungsstichtag zu erzielen wäre. Dies geschieht unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften sowie der Lage und sonstigen Beschaffenheit des Grundstücks oder des Gegenstands der Wertermittlung. Definition des §194 Baugesetzbuch los. (https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__194.html) 

Die Kunst der Wertermittlung – Verkehrswert in der Praxis

Die Definition des Verkehrswerts nach §194 BauGB gibt einen klaren Rahmen vor: Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Wertermittlungsstichtag zu erzielen wäre. Doch was bedeutet das konkret?

Es ist entscheidend zu verstehen, dass der Verkehrswert nicht einfach das Ergebnis einer formalen Rechnung ist. Vielmehr ist er der Preis, der sich unter realen Marktbedingungen erzielen lässt. Die Ermittlung dieses Preises erfordert die Expertise eines Sachverständigen, der verschiedene Faktoren berücksichtigt:

• Die Lage: Die geografische Position beeinflusst maßgeblich den Wert einer Immobilie. Stadtnähe, Infrastruktur und Umgebung spielen eine entscheidende Rolle.
• Die rechtlichen Gegebenheiten: Gesetzliche Rahmenbedingungen, Bebauungspläne und weitere rechtliche Aspekte müssen in die Wertermittlung einfließen.
• Die tatsächlichen Eigenschaften: Größe, Ausstattung, Zustand – alle physischen Merkmale der Immobilie beeinflussen ihren Wert.
• Die sonstige Beschaffenheit: Besondere Eigenschaften wie Denkmalschutz oder energetische Effizienz können den Verkehrswert beeinflussen.

Die Komplexität der Wertermittlung am Beispiel

Um die Komplexität der Wertermittlung zu verdeutlichen, betrachten wir folgendes Beispiel: Sie möchten ein Einfamilienhaus veräußern und erhalten innerhalb von drei Monaten drei unterschiedliche Kaufpreisangebote. Die Ursachen für die unterschiedlichen Vorstellungen der potenziellen Käufer können vielfältig sein: unterschiedliche Vorlieben, Fachkenntnisse und finanzielle Möglichkeiten. 

Käufer und Verkäufer haben für gewöhnlich unterschiedliche Vorlieben, unterschiedliches “Know-how” und insbesondere auch unterschiedliche finanzielle Möglichkeiten. Darüber hinaus kommt es häufig vor, dass sowohl Verkäufer als auch Interessenten, bestimmte Merkmale nicht als wertrelevant einschätzen. (Beispielsweise falsche Vorstellung der vorhandenen Wohnfläche) Insofern sind für jeden Marktteilnehmer andere Eigenschaften Ihrer Immobilie wichtig bzw werden auch wertbeeinflussende Merkmale schlichtweg nicht berücksichtigt.

Was hat das mit dem Verkehrswert zu tun?

Der Verkehrswert ist der Wert, der ALLE Merkmale einer Immobilie berücksichtigt. Insofern eine möglichst objektive Betrachtung, denn die subjektiven Vorlieben der jeweiligen Marktteilnehmer spielen hierbei keine Rolle. Dies ist im Übrigen auch eine Erklärung für die Tatsache, dass Verkehrswert meist nicht mit den einzelnen Kaufpreisangeboten der Marktteilnehmer identisch ist. 

Fazit: Die Bedeutung des Verkehrswerts in der Praxis

Die Ermittlung des Verkehrswerts nach §194 BauGB ist somit keine einfache Aufgabe. Sie erfordert ein tiefes Verständnis für die Marktgegebenheiten, juristischen Rahmenbedingungen und die individuellen Besonderheiten einer Immobilie. Post Immobilien hat sich diesem komplexen Thema verschrieben und konzentriert sich im Rahmen der Immobilienbewertung auf den Verkehr- und Beleihungswert.

_{Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten).}