#16 Erbbaurecht in Hannover und Region - Was gilt es beim Immobilienkauf und Immobilienverkauf in Hannover zu beachten

Keyfacts

Erbbaugrundstücke in Hannover und der Region

In der Welt des Immobilienrechts und der Finanzierung tauchen oft Begriffe auf, die für den Laien verwirrend sein können. Einer dieser Begriffe ist das Erbbaurecht bzw. das Erbbaugrundstück, auch bekannt als Erbbaurechtsgrundstück oder Erbpachtgrundstück. Doch was bedeutet das eigentlich und welche Auswirkungen hat es auf den Kauf und die Finanzierung von Immobilien? In diesem Artikel werfen wir einen genaueren Blick auf dieses Thema und geben einige Einblicke in die praktischen Aspekte von Erbbaugrundstücken.

Was ist ein Erbbaugrundstück?

Erbbaugrundstücke sind Grundstücke, die nicht käuflich erworben werden können, sondern nur gepachtet werden. Der Pächter, auch Erbbaurechtsnehmer genannt, erhält das Recht, auf diesem Grundstück für eine bestimmte Zeit zu bauen und zu leben. Diese Nutzungsdauer wird im Erbbaurechtsvertrag festgelegt, üblicherweise für mehrere Jahrzehnte. Während dieser Zeit zahlt der Pächter dem Grundstückseigentümer eine regelmäßige Pacht, auch Erbbauzins genannt.

Der wesentliche Unterschied zwischen einem Erbbaugrundstück und einem herkömmlich gekauften Grundstück besteht darin, dass das Eigentum an einem Erbbaugrundstück nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrags nicht automatisch auf den Pächter übergeht. Stattdessen endet das Nutzungsrecht des Pächters, und der Eigentümer übernimmt den Wert der darauf errichteten Gebäude.

Kauf und Verkauf von Erbbaugrundstücken

Da Erbbaugrundstücke nicht gekauft, sondern nur gepachtet werden können, gestaltet sich der Kauf und Verkauf von Immobilien auf solchen Grundstücken etwas anders als üblich. Während der Pächter sein Haus verkaufen kann, bleibt das Grundstück Eigentum des Verpächters. Der Käufer des Hauses zahlt daher nicht nur für die Immobilie selbst, sondern auch eine Erbpacht an den Grundstückseigentümer.

Finanzierung von Erbbaugrundstücken

Die Finanzierung von Immobilien auf Erbbaugrundstücken kann für Banken ein heikles Thema sein. Aufgrund der ungewissen Zukunft des Grundstücks und des Erbbaurechtsvertrags verlangen viele Banken höhere Zinsen oder lehnen die Finanzierung sogar ganz ab. Zudem wird eine solide Eigenkapitalquote erwartet, und die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags sollte mindestens 40 Jahre betragen.

Grundschuldbestellung und Bewertung

Die Bestellung einer Grundschuld auf einem Erbbaugrundstück ist grundsätzlich möglich, aber es gibt einige Einschränkungen und Fallstricke. Der Grundstückseigentümer kann ein Mitspracherecht besitzen, was die Finanzierung komplizieren kann. Zudem liegt der Beleihungswert einer Immobilie auf einem Erbbaugrundstück deutlich niedriger als bei einer vergleichbaren Immobilie auf eigenem Grund und Boden.

Was ist der Erbbaurechtsvertrag (Erbpachtvertrag) ?

Ein Erbbaurechtsvertrag, auch bekannt als Erbpachtvertrag, ist eine rechtliche Vereinbarung zwischen dem Eigentümer eines Grundstücks, dem sogenannten Erbbaurechtsgeber, und einer Person oder Organisation, die das Recht erhält, auf diesem Grundstück zu bauen und es für einen bestimmten Zeitraum zu nutzen, dem Erbbauberechtigten.

Inhalte eines Erbbaurechtsvertrags

Ein typischer Erbbaurechtsvertrag umfasst verschiedene Punkte, die die Rechte und Pflichten beider Parteien definieren:

1. Bestellung des Erbbaurechts: Hier wird festgelegt, wer Eigentümer des Grundstücks ist, die Fläche des Grundstücks sowie der Zweck der Nutzung.
2. Laufzeit: Die Dauer des Erbbaurechts, üblicherweise für 99 Jahre, kann aber auch kürzer sein.
3. Erbbauzins: Die Höhe des zu zahlenden Erbbauzinses sowie etwaige Anpassungen an den Verbraucherpreisindex werden festgelegt.
4. Bebauung und Versicherung: Der Erbbauberechtigte verpflichtet sich, das Gebäude gemäß den Bauvorschriften zu errichten und ausreichend zu versichern.
5. Besichtigung und Image: Der Erbbauberechtigte gewährt dem Eigentümer das Recht zur Besichtigung und verpflichtet sich, Handlungen zu unterlassen, die dem Ansehen des Eigentümers schaden könnten.
6. Besitzübergang und Haftung: Die Übertragung des Besitzes auf den Erbbauberechtigten sowie die Haftung für Schäden werden geregelt.
7. Veräußerungen und Belastungen: Regelungen für den Verkauf oder die Belastung der Immobilie.
8. Vorkaufsrecht und Heimfall: Rechte des Eigentümers im Falle eines Verkaufs oder des Auslaufens des Vertrags.
9. Entschädigungsregelung: Die Entschädigung des Erbbauberechtigten bei Vertragsende.
10. Kosten und Steuern: Festlegung der Kostenverteilung.
11. Erklärungen für das Grundbuchamt: Regeln für die Eintragung im Grundbuch.
12. Standardvertragsklauseln: Allgemeine Regelungen für den Vertrag.

Die Entwicklung der Erbbaurechtsverträge

Früher mussten alle Erbbaurechtsverträge dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle vorgelegt werden. Heute sind solche Genehmigungen nicht mehr erforderlich, und die Verträge können flexibler gestaltet werden, insbesondere hinsichtlich der Anpassung des Erbbauzinses.

Insgesamt bieten Erbbaurechtsverträge eine interessante Möglichkeit, Grundstücke zu nutzen und zu entwickeln, sowohl für den Eigentümer als auch für den Erbbauberechtigten. Es ist jedoch wichtig, die Vertragsbedingungen sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen, um Missverständnisse oder Konflikte zu vermeiden.

Mit einer klaren rechtlichen Grundlage und einer sorgfältigen Vertragsgestaltung können Erbbaurechtsverträge eine win-win-Situation für alle Beteiligten schaffen, indem sie langfristige Investitionen in Immobilien ermöglichen und gleichzeitig die Rechte und Interessen aller Parteien schützen.

Fazit

Erbbaugrundstücke können eine attraktive Option für diejenigen sein, die nicht in den Besitz eines Grundstücks investieren möchten, sondern nur für eine begrenzte Zeit darauf bauen und leben wollen. Doch die Finanzierung solcher Immobilien kann kompliziert sein und erfordert oft eine sorgfältige Planung und Beratung. Bevor man sich für den Kauf oder Bau auf einem Erbbaugrundstück entscheidet, sollte man daher alle Aspekte gründlich prüfen und sich gegebenenfalls professionelle Hilfe suchen.

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