Kaufpreisaufteilung von Immobilien für steuerliche Zwecke

Kaufpreisaufteilung Immobilienkauf Hannover für steuerliche Zwecke" - hier finden Sie alle wichtigen Informationen

Beim Erwerb einer Immobilie in Hannover stellt sich oft die Frage, wie der Kaufpreis auf das Gebäude und das Grundstück aufzuteilen ist. Diese Kaufpreisaufteilung ist steuerlich relevant, da sie die Abschreibung (AfA) für das Gebäude beeinflusst. Eine sachgerechte Aufteilung kann somit finanzielle Vorteile bieten. Doch wie funktioniert die Kaufpreisaufteilung, und wann ist ein Gutachten sinnvoll?

Warum ist die Kaufpreisaufteilung von Immobilien wichtig?

Die steuerliche Abschreibung von Immobilien in Hannover erfolgt nur auf den Gebäudewert, nicht jedoch auf den Grundstücksteil. Daher spielt die richtige Aufteilung des Kaufpreises eine wesentliche Rolle für die steuerliche Gestaltung. Eine zu hohe Bewertung des Grundstücks kann dazu führen, dass weniger Abschreibung geltend gemacht werden kann, was die Steuerlast erhöht.

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Gerade in einer Stadt wie Hannover, wo die Immobilienpreise je nach Stadtteil stark variieren, kann eine pauschale Berechnungsmethode zu nachteiligen Ergebnissen führen. Die Bodenrichtwerte in begehrten Stadtteilen wie der Südstadt, List oder Kirchrode liegen oft hoch, was eine genaue und individuelle Bewertung umso wichtiger macht.

Wie wird die Kaufpreisaufteilung von Immobilien vorgenommen?

Grundsätzlich gibt es verschiedene Methoden zur Kaufpreisaufteilung:

1. Amtliche Arbeitshilfe des BMF: Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) stellt eine Berechnungshilfe zur Verfügung, die sich an allgemeinen Bodenrichtwerten und typisierten Faktoren orientiert. Diese Methode kann jedoch zu einer ungünstigen Aufteilung führen. Hier gehts direkt zur Arbeitshilfe.
2. Individuelles Gutachten: Ein Sachverständiger kann ein detailliertes Gutachten erstellen, das die spezifischen Merkmale der Immobilie in Hannover berücksichtigt und eine realistischere Verteilung ermöglicht. DerSachverständige bedient sich hierbei für gewöhnlich der Verkehrswertmethode.

Was beinhalten die Verkehrswertmethoden bei der Kaufpreisaufteilung?

Anwendung: Diese Methode basiert auf der Ermittlung der separaten Teilwerte oder Verkehrswerte von Grund und Boden sowie des Gebäudes. Diese Werte werden dann in ein Verhältnis zueinander gesetzt, um eine gerechte Aufteilung des Kaufpreises zu erreichen.

Verfahren nach ImmoWertV: Die Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (ImmoWertV) definiert drei Verfahren zur Ermittlung der Verkehrswerte:

• Er­trags­wert­ver­fah­ren: Geeignet für vermietete Objekte, bei denen der Wert auf Basis der erzielbaren Mieteinnahmen berechnet wird.
• Sach­wert­ver­fah­ren: Fokussiert auf Ein­fa­mi­li­en­häu­sern oder kommunale Gebäude ohne Ge­winn­erzie­lungs­ab­sicht.
• Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren: Nutzt Vergleichsdaten von ähnlichen Im­mo­bi­li­en­trans­ak­tio­nen in der Nähe, um den Marktwert zu bestimmen.
• Das umgekehrte Ertragswertverfahren ist ebenfalls weiterhin ein mögliches Verfahren. Gemäß Urt. v. 20.03.2024 – 3 K 3137/19 des FG Berlin-Brandenburg. Die Restwertwertmethode hingegen wird von den Finanzämtern nicht mehr anerkannt.

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Wer macht die Kauf­preis­auf­tei­lung?

Die Kauf­preis­auf­tei­lung kann von verschiedenen Parteien durchgeführt werden. In der Regel aber sind es:

• Käufer und Verkäufer: In einfacheren Fällen können Käufer und Verkäufer gemeinsam eine Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude vereinbaren. Diese Vereinbarung sollte idealerweise im notariellen Kaufvertrag festgehalten werden.
• Steuerberater: Häufig wird die Kauf­preis­auf­tei­lung von einem Steuerberater vorgenommen oder überprüft, insbesondere um sicherzustellen, dass die Aufteilung den steuerlichen Anforderungen entspricht.
• Sachverständige oder Gutachter: In komplexeren Fällen oder wenn das Finanzamt die Kauf­preis­auf­tei­lung anzweifelt, kann ein unabhängiger Sach­ver­stän­di­ger oder Gutachter beauftragt werden, eine Kauf­preis­auf­tei­lung vorzunehmen.
• Finanzamt: Letztendlich wird die vom Käufer und Verkäufer vorgenommene oder vorgeschlagene Kauf­preis­auf­tei­lung vom Finanzamt überprüft. Hält das Finanzamt die vorgeschlagene Aufteilung für steuerlich nicht angemessen, darf es eine eigene Bewertung vornehmen – allerdings nicht mittels der Arbeitshilfe des BMF.

Wann ist ein Gutachten für die Kaufpreisaufteilung beim Immobilienkauf sinnvoll?

Ein Gutachten kann insbesondere in folgenden Fällen von Vorteil sein:

• Wenn die BMF-Arbeitshilfe zu einer nachteiligen Aufteilung führt.
• Wenn es sich um eine besondere Immobilie handelt, dessen Wert sich nicht mit Standardverfahren berechnen lässt.
• Wenn das Finanzamt eine unvorteilhafte Einordnung vornimmt und eine Gegenargumentation benötigt wird.
• Wenn sich die Immobilie in einem der dynamischen Immobilienmärkte Hannovers befindet, wo eine pauschale Berechnung die tatsächlichen Werte nicht korrekt widerspiegelt.

Vorteile eines Gutachtens durch einen zertifizierten Sachverständigen

Ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen bietet zahlreiche Vorteile:

• Individuelle Bewertung: Während die amtliche Arbeitshilfe auf Durchschnittswerte setzt, berücksichtigt ein Gutachter die spezifischen Merkmale der Immobilie, wie Lage, Baujahr, Zustand und besondere Ausstattungen.
• Höhere steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten: Ein korrekt erstelltes Gutachten kann dazu beitragen, den Gebäudeanteil realistisch und steuerlich optimal auszuweisen, wodurch sich höhere Abschreibungen ergeben.
• Bessere Argumentationsgrundlage gegenüber dem Finanzamt Hannover: Finanzämter akzeptieren häufig nicht ohne Weiteres eine abweichende Kaufpreisaufteilung. Gerade das Finanzamt Hannover legt oft die amtliche Arbeitshilfe zugrunde, sodass ein fundiertes Gutachten eines anerkannten Sachverständigen die Chancen auf eine günstigere steuerliche Bewertung deutlich erhöhen kann.
• Rechtssicherheit: Gutachten von zertifizierten Sachverständigen haben eine höhere Beweiskraft und können bei steuerlichen Streitfällen als belastbare Nachweise dienen.
• Vermeidung steuerlicher Nachteile: Ohne sachkundige Bewertung besteht das Risiko, dass das Finanzamt eine für den Käufer ungünstige Aufteilung festlegt, die langfristig steuerliche Nachteile mit sich bringt.

Fazit

Die Kaufpreisaufteilung hat erhebliche steuerliche Auswirkungen und sollte nicht dem Zufall überlassen werden. Ein individuelles Gutachten kann dazu beitragen, eine steuerlich vorteilhafte und sachgerechte Aufteilung zu erreichen. Insbesondere ein zertifizierter Sachverständiger kann durch eine detaillierte und fundierte Analyse dazu beitragen, steuerliche Vorteile zu maximieren und rechtliche Sicherheit zu schaffen. Immobilienkäufer in Hannover sollten sich daher frühzeitig mit dem Thema befassen und gegebenenfalls professionelle Hilfe in Anspruch nehmen, um eine vorteilhafte Einigung mit dem Finanzamt Hannover zu erzielen. Besonders in stark gefragten Stadtteilen wie der Oststadt, Linden oder Bothfeld kann eine individuelle Kaufpreisaufteilung entscheidende Vorteile bringen.

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_{Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten).}