Haus von Geschwistern, Tante oder Onkel geerbt: Erbschaftsteuer und Immobilienwert

Wer von Bruder, Schwester, Tante oder Onkel ein Haus erbt, zahlt schnell fünf- oder sechsstellige Erbschaftsteuer. Der Freibetrag ist klein, die Familienheim-Befreiung gilt nicht. Dieser Fachbeitrag zeigt, welche Steuerklasse gilt, wie das Finanzamt das Haus bewertet und wann ein Gutachten die Steuer senkt. Außerdem erklärt er, was Sie tun können, wenn das Geld für die Steuer fehlt.

Ein Fachbeitrag von Tim Post, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (W) (EIPOSCERT) und Inhaber von Post Immobilien. Fachlicher Stand: 16. Oktober 2026 · Lesezeit ca. 20 Minuten

Wie viel Erbschaftsteuer zahlen Geschwister, Nichten und Neffen?

Geschwister, Nichten und Neffen zahlen Erbschaftsteuer nach Steuerklasse II: Nach einem Freibetrag von 20.000 Euro fallen auf den Rest 15 bis 43 Prozent an. Bei einem geerbten Einfamilienhaus sind es meist 20 oder 25 Prozent. Für ein Haus, das das Finanzamt mit 450.000 Euro bewertet, sind das nach Abzug von Freibetrag und Pauschbetrag für Erbfallkosten (15.000 Euro) 103.750 Euro Steuer. Ein Kind würde für dasselbe Haus höchstens 2.450 Euro zahlen.

Tabelle 1: Steuerklassen und Freibeträge beim Erbfall. Quellen: § 15 Abs. 1 und § 16 Abs. 1 ErbStG; Großneffe als Steuerklasse III: Hinweise H E 14.2 der Erbschaftsteuer-Richtlinien. Die Zeilen „Tante, Onkel“, „angeheiratete Tante“ und „Cousine, Lebensgefährte“ folgen aus dem Gesetzeswortlaut; eine ausdrückliche Verwaltungsanweisung dazu haben wir nicht gefunden.

Neben dem Freibetrag bleiben bei Steuerklasse II und III Hausrat und andere bewegliche Gegenstände bis zusammen 12.000 Euro steuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. c ErbStG). Für die Kosten von Bestattung, Grabmal und Nachlassregelung zieht das Finanzamt ohne Nachweis pauschal 15.000 Euro ab (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG). Das ist kein Freibetrag, sondern ein Kostenabzug: Er setzt voraus, dass Ihnen solche Kosten entstehen. Der Pauschbetrag gilt einmal je Erbfall; erben mehrere, teilen sie ihn.

Welche Steuerklasse gilt bei Tante, Onkel und Geschwistern?

Die Steuerklasse richtet sich nach dem Verhältnis des Erben zum Verstorbenen, nicht umgekehrt. Deshalb ist sie nicht symmetrisch.

• Nichte und Neffe erben von Tante oder Onkel: Steuerklasse II. Das Gesetz nennt sie „Abkömmlinge ersten Grades von Geschwistern“ (§ 15 Abs. 1 ErbStG). Gemeint sind Tante und Onkel, die Geschwister eines Elternteils sind. Als Abkömmlinge zählen auch Stief- und Adoptivkinder: Erbt das Stiefkind des Bruders, gilt ebenfalls Steuerklasse II (Hinweise H E 15.1).
• Die Tante erbt von der Nichte oder dem Neffen: Steuerklasse III. Tante und Onkel tauchen in der Aufzählung der Steuerklasse II nicht auf; damit bleiben nur „alle übrigen Erwerber“.
• Geschwister erben voneinander: Steuerklasse II.
• Großnichte und Großneffe: Steuerklasse III. Nur die Kinder der Geschwister fallen in Klasse II, nicht die Enkel.
• Angeheiratete Tante: Die Ehefrau des Onkels ist mit der Nichte nicht verwandt. Erbt die Nichte von ihr, gilt nach dem Wortlaut Steuerklasse III.

Ein Sonderfall ist das Berliner Testament. Setzen sich Onkel und Tante gegenseitig zu Erben ein und die Nichte zur Schlusserbin, kann die Nichte beantragen, dass für das Vermögen des zuerst verstorbenen Onkels ihr Verhältnis zu ihm zugrunde gelegt wird (§ 15 Abs. 3 ErbStG). Das gilt nur, soweit dieses Vermögen beim Tod der Tante noch vorhanden ist und die Tante an das Testament gebunden war. Ob die Voraussetzungen erfüllt sind, sollte eine Steuerberatung prüfen.

Freibetrag und Steuersätze in Steuerklasse II

Vom Wert des Erbes werden Schulden, der Pauschbetrag und der Freibetrag von 20.000 Euro abgezogen. Auf den Rest wendet das Finanzamt einen einzigen Steuersatz an. Anders als bei der Einkommensteuer gibt es keinen Stufentarif, bei dem nur der Teil über einer Grenze höher besteuert wird.

Tabelle 2: Steuersätze nach § 19 Abs. 1 ErbStG. Der steuerpflichtige Erwerb ist der Wert nach Abzug von Schulden, Pauschbetrag und Freibetrag, abgerundet auf volle 100 Euro.

Damit der Sprung über eine Wertgrenze nicht unverhältnismäßig teuer wird, gibt es den Härteausgleich (§ 19 Abs. 3 ErbStG): Die Mehrsteuer gegenüber der nächstniedrigeren Grenze darf bei Steuersätzen bis 30 Prozent höchstens die Hälfte des Betrags ausmachen, um den der Erwerb die Grenze übersteigt. In Steuerklasse II greift er zum Beispiel bei einem steuerpflichtigen Erwerb von 300.100 bis 359.900 Euro (Hinweise H E 19).

Für die Frage, was ein zu hoch angesetzter Hauswert kostet, heißt das: Bei einem steuerpflichtigen Erwerb zwischen 75.000 und 600.000 Euro kostet jeder zusätzliche Euro 20 oder 25 Cent Steuer. Im Bereich des Härteausgleichs sind es sogar 50 Cent. Die 43 Prozent, die oft als Höchstsatz genannt werden, betreffen erst Erbschaften über 26 Millionen Euro.

Schenkungen derselben Person aus den letzten zehn Jahren werden mit der Erbschaft zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Hat die Tante Ihnen also vor fünf Jahren schon Geld geschenkt, ist der Freibetrag womöglich ganz oder teilweise verbraucht.

Rechenbeispiel: Nichte erbt das Haus ihrer Tante

Ein Gutachten, das einen um 70.000 Euro niedrigeren Wert nachweist, senkt die Steuer der Nichte in diesem Beispiel um 21.250 Euro. Das Beispiel ist bewusst einfach gehalten und hypothetisch: Die Nichte erbt allein, der Erbfall ist 2026, es gibt keine Schulden und keine früheren Schenkungen. Die Tante hat das Einfamilienhaus selbst bewohnt, es ist also weder vermietet noch steuerbefreit.

Tabelle 3: Hypothetisches Rechenbeispiel, eigene Rechnung nach §§ 10, 16 und 19 ErbStG. Mit Härteausgleich: 60.000 Euro (20 Prozent auf 300.000 Euro) plus die Hälfte von 45.000 Euro. Die Ersparnis beträgt 21.250 Euro, das sind gut 30 Prozent der Wertdifferenz.

Wie stark sich die Steuerklasse auswirkt, zeigt Abbildung 1: Ein Kind würde für dasselbe Haus wegen seines Freibetrags von 400.000 Euro fast nichts zahlen. Die Tante, die vom Neffen erbt, zahlt in Steuerklasse III 30 Prozent. Für Erben der Steuerklassen II und III entscheidet der angesetzte Hauswert deshalb über fünfstellige Beträge.

Erben zwei Nichten je zur Hälfte, hat jede ihren eigenen Freibetrag. Bei 450.000 Euro zahlen sie im Beispiel zusammen 79.000 Euro, bei 380.000 Euro 65.000 Euro. Wie Geschwister untereinander einen fairen Ausgleich finden, wenn nur eine das Haus behält, erklärt unser Beitrag Haus geerbt: So wird der faire Betrag für die Geschwister ermittelt.

Warum die Familienheim-Befreiung hier nicht hilft

Die Steuerbefreiung für das Familienheim gibt es nur für Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kinder (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Geschwister, Nichten und Neffen erhalten sie nicht, auch wenn sie in das Haus einziehen und dort zehn Jahre wohnen.

Einen Abschlag gibt es nur für vermietete Wohnungen: Bebaute Grundstücke, die zu Wohnzwecken vermietet werden, setzt das Finanzamt mit 90 Prozent ihres Werts an (§ 13d ErbStG). Das gilt in allen Steuerklassen; maßgeblich ist die Vermietung am Todestag. Ein Haus, das die Tante selbst bewohnt oder kostenlos überlassen hat, ist nicht begünstigt.

Wer dem Verstorbenen unentgeltlich oder gegen unzureichendes Entgelt Pflege oder Unterhalt gewährt hat, kann zusätzlich einen Pflegefreibetrag von bis zu 20.000 Euro geltend machen (§ 13 Abs. 1 Nr. 9 ErbStG). Er gilt auch für Nichten, Neffen und Geschwister, soweit die Zuwendung als angemessenes Entgelt für die Pflege anzusehen ist.

Wie das Finanzamt den Wert des Hauses ermittelt

Das Finanzamt bewertet das Haus nicht nach einer Besichtigung, sondern nach einem typisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes. Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Es stellt den Grundbesitzwert in einem eigenen Bescheid fest; das Erbschaftsteuer-Finanzamt übernimmt diesen Wert (§§ 151, 152 BewG, § 12 Abs. 3 ErbStG).

• Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen bewertet das Finanzamt grundsätzlich im Vergleichswertverfahren, vorrangig mit Vergleichspreisen der Gutachterausschüsse (§§ 182, 183 BewG). Fehlen passende Vergleichswerte, rechnet es im Sachwertverfahren.
• Mietwohngrundstücke bewertet es im Ertragswertverfahren.
• Unbebaute Grundstücke bewertet es mit Fläche mal Bodenrichtwert (§ 179 BewG).

Was das typisierte Verfahren nicht erfasst, sind die Besonderheiten des einzelnen Hauses: Bauschäden, ein Sanierungsstau, ein Wohnrecht oder eine schlechte Lage innerhalb des Viertels. Das Gesetz sagt ausdrücklich, dass solche Besonderheiten unberücksichtigt bleiben (§ 177 Abs. 4 BewG). Für sie gibt es den Nachweis eines niedrigeren Werts nach § 198 BewG.

Seit dem 1. Januar 2023 rechnet das Finanzamt außerdem mit geänderten Parametern, etwa einer Gesamtnutzungsdauer von 80 statt 70 Jahren für Wohngebäude und niedrigeren Ersatz-Liegenschaftszinssätzen (§ 188 BewG, § 265 Abs. 14 BewG). Die Gesetzesbegründung spricht von einer Anpassung an das Marktniveau, einen Werteffekt nennt sie nicht. Nach unserer Einschätzung erhöht die längere Gesamtnutzungsdauer bei sonst gleichen Annahmen Sach- und Ertragswerte; die niedrigeren Liegenschaftszinssätze erhöhen den Ertragswert. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern spielt das nur eine Rolle, wenn das Finanzamt mangels Vergleichswerten im Sachwertverfahren rechnet. Wie stark es im Einzelfall wirkt, hängt vom Objekt ab.

Lastet auf dem Haus ein Wohnrecht oder Nießbrauch, etwa für den Lebensgefährten der Tante, mindert das den Wert erheblich. Wird das Recht erst durch das Testament eingeräumt, zieht das Finanzamt seinen Kapitalwert als Last vom Erwerb ab (§ 10 Abs. 5 Nr. 2 ErbStG). Allein wegen des Rechts lohnt sich ein Gutachten dann nur, wenn der Markt es stärker abwertet; doppelt berücksichtigt wird es nicht (§ 10 Abs. 6b ErbStG). Wie sich der Wert eines solchen Rechts berechnen lässt, zeigt unser Beitrag Wohnrecht und Nießbrauch: Wie stark sie den Wert mindern.

Niedrigeren Wert nachweisen: das Gutachten nach § 198 BewG

Weisen Sie nach, dass der Verkehrswert des Hauses am Todestag niedriger ist als der Wert des Finanzamts, wird der niedrigere Wert angesetzt (§ 198 Abs. 1 BewG). Die Last des Nachweises liegt bei Ihnen. Das Finanzamt würdigt das Gutachten frei; einen Automatismus gibt es nicht.

Als Nachweis kann nach § 198 Abs. 2 BewG regelmäßig dienen:

• ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses,
• ein Gutachten von Sachverständigen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert sind. Zertifizierte Sachverständige sind für Bewertungsstichtage nach dem 22. Juli 2021 zugelassen (§ 265 Abs. 12 BewG).

Alternativ kann ein Kaufpreis als Nachweis dienen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag für das Haus erzielt wurde, wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben (§ 198 Abs. 3 BewG). Wer das geerbte Haus zügig unter dem Wert des Finanzamts verkauft, kann also den Kaufpreis vorlegen. Bei einem Verkauf an Angehörige prüft das Finanzamt besonders genau, ob der Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande kam; ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben bei der Bewertung außer Betracht (§ 9 Abs. 2 BewG).

Bewertungsstichtag ist der Todestag (§ 9 Abs. 1 Nr. 1, § 11 ErbStG). Das Gutachten wird deshalb in der Regel nachträglich erstellt und auf diesen Tag bezogen. Sie müssen also nicht vor dem Erbfall gehandelt haben.

Zwei aktuelle Entscheidungen des Bundesfinanzhofs zeigen, wie die Gerichte damit umgehen:

• Urteil vom 11. März 2026 (II R 6/23): Die Vergleichspreise der Gutachterausschüsse, mit denen das Finanzamt rechnet, dürfen die Gerichte grundsätzlich ohne weitere Prüfung übernehmen. Der Nachweis eines niedrigeren Werts nach § 198 BewG bleibt dagegen „gerichtlich voll überprüfbar“. Eine Prüfung der Vergleichspreise ist nur nötig, wenn Fehler substantiiert gerügt werden oder offensichtlich sind. Wer den Wert des Finanzamts für zu hoch hält, sollte deshalb in der Regel nicht auf eine Korrektur der Vergleichspreise hoffen, sondern selbst einen niedrigeren Wert nachweisen.
• Beschluss vom 4. August 2026 (II B 87/25): Ein Gutachten darf nicht pauschal mit dem Hinweis auf einen höheren späteren Verkaufspreis verworfen werden. Einem Gutachten, das den Vorschriften entspricht und plausibel ist, „wird regelmäßig zu folgen sein“. Ist nur ein einzelner Abschlag nicht ausreichend begründet, wird lediglich dieser gestrichen.

Welche Anforderungen ein Gutachten für das Finanzamt erfüllen muss, beschreibt unser Beitrag Immobilienwert beim Finanzamt zu hoch? Gutachten nach § 198 BewG. Einen Überblick über den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gibt außerdem unser Beitrag Erbschaftssteuer und Immobilien.

Wann lohnt sich ein Gutachten?

Als Faustrechnung gilt: Ersparnis gleich Wertdifferenz mal Steuersatz. Bei 20 bis 25 Prozent muss der Wert laut Gutachten rund 10.000 bis 12.000 Euro unter dem Wert des Finanzamts liegen, damit die Steuerersparnis ein Gutachtenhonorar von gut 2.300 Euro deckt. Im Bereich des Härteausgleichs reicht schon etwa die Hälfte. Das ist unsere eigene Rechnung; sie lässt den möglichen Abzug der Gutachtenkosten außer Acht.

Was ein Verkehrswertgutachten kostet und was den Preis treibt, zeigt unser Beitrag Was kostet ein Verkehrswertgutachten? Ob sich die Gutachtenkosten bei der Erbschaftsteuer zusätzlich auswirken, hängt vom Pauschbetrag ab: Sie gehören zu den Kosten der Nachlassregelung, für die das Finanzamt ohne Nachweis 15.000 Euro abzieht. Mehr gibt es nur, wenn alle diese Kosten zusammen höher sind und belegt werden. Das klärt Ihre Steuerberatung.

Typische Gründe, warum ein Haus weniger wert sein kann als vom Finanzamt angesetzt:

• Bauschäden, Feuchtigkeit oder ein deutlicher Sanierungsstau,
• ein veralteter Zustand, der nicht dem Durchschnitt der Vergleichsobjekte entspricht,
• Rechte und Lasten im Grundbuch wie Wohnrecht, Nießbrauch oder Wegerecht,
• eine Lage, die schlechter ist als der Durchschnitt des Bodenrichtwertgebiets, etwa an einer stark befahrenen Straße.

Nach unserer Einschätzung reicht ein Kurzgutachten als Nachweis beim Finanzamt in der Regel nicht: Die Nachweislast liegt bei Ihnen, und der Wert muss grundsätzlich nach den Regeln der Immobilienwertermittlungsverordnung hergeleitet sein (§ 198 Abs. 1 Satz 2 BewG). Ein Kurzgutachten kann aber vorab zeigen, ob sich ein vollständiges Gutachten lohnt.

Kein Geld für die Erbschaftsteuer: Stundung, Verkauf oder Behalten

Lässt sich die Steuer nur durch einen Verkauf des geerbten Hauses aufbringen, stundet das Finanzamt die auf das Haus entfallende Steuer auf Antrag bis zu zehn Jahre (§ 28 Abs. 3 ErbStG). Bei einer Erbschaft fallen dafür keine Zinsen an. Seit 2025 gilt das für jedes Grundstück, das zu Wohnzwecken genutzt wird, also auch, wenn Sie das Haus der Tante nach dem Erbfall vermieten.

Die Stundung hat Voraussetzungen:

• Sie müssen zuerst anderes Vermögen einsetzen, sowohl weiteres geerbtes Vermögen als auch eigenes. Das steht in der Gesetzesbegründung. Die Finanzverwaltung verlangt in ihren Richtlinien zusätzlich, dass Sie die Möglichkeit eines Kredits ausschöpfen; diese Richtlinien stammen allerdings noch aus der Zeit vor der Gesetzesänderung.
• Die Stundung endet, wenn Sie das Haus verkaufen oder verschenken oder es dauerhaft nicht mehr zum Wohnen dient. Laut Gesetzesbegründung wird das bei mehr als zwölf Monaten Leerstand vermutet.

Greift § 28 Abs. 3 nicht, bleibt die allgemeine Stundung nach § 222 der Abgabenordnung. Sie setzt eine erhebliche Härte voraus, wird in der Regel nur gegen Sicherheit gewährt und kostet 0,5 Prozent Zinsen pro Monat. Wer einfach nicht zahlt, riskiert einen Säumniszuschlag von 1 Prozent pro angefangenem Monat (§ 240 AO).

Ob Sie das Haus behalten oder verkaufen, ist eine wirtschaftliche Entscheidung. Für die Bewertung ist wichtig: Ein Verkauf innerhalb eines Jahres nach dem Todestag zu einem niedrigeren Preis kann selbst als Nachweis dienen. Ein höherer Verkaufspreis erhöht den Wert des Finanzamts dagegen nicht; § 198 Abs. 3 BewG wirkt nur zugunsten eines niedrigeren Werts (BFH, II B 87/25). Haben Sie ein Gutachten vorgelegt, kann ein zeitnaher höherer Verkaufspreis bei dessen Würdigung trotzdem eine Rolle spielen; er rechtfertigt nur keine pauschale Ablehnung.

Fristen nach dem Erbfall im Überblick

• Anzeige beim Finanzamt: innerhalb von drei Monaten, nachdem Sie vom Erbe erfahren haben (§ 30 ErbStG). Gehört ein Grundstück zum Erbe, gilt das auch dann, wenn ein notarielles Testament eröffnet wurde.
• Erbschaftsteuererklärung: nur auf Aufforderung des Finanzamts, mit einer Frist von mindestens einem Monat (§ 31 ErbStG).
• Feststellungserklärung für das Haus: ebenfalls auf Aufforderung, beim Lagefinanzamt (§ 153 BewG). Bei mehreren Erben genügt die Erklärung eines von ihnen.
• Einspruch gegen den Wert: innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Feststellungsbescheids über den Grundbesitzwert (§ 355 AO). Einwände gegen den Wert können Sie nur dort vorbringen, nicht erst gegen den Erbschaftsteuerbescheid (§ 351 Abs. 2 AO).
• Zahlung: innerhalb der Frist, die der Erbschaftsteuerbescheid nennt.

Planen Sie das Gutachten deshalb früh ein. Liegt es schon mit der Feststellungserklärung vor, muss in der Regel kein Einspruch nachgeschoben werden, es sei denn, das Finanzamt folgt dem Gutachten nicht.

Ändert sich die Erbschaftsteuer bald?

Derzeit gibt es keinen Gesetzentwurf der Bundesregierung, der Freibeträge oder Steuersätze ändert. Der Entwurf des Jahressteuergesetzes 2026 lässt sie unverändert. Das Bundesverfassungsgericht hatte aber für den 12. und 13. Oktober 2026 mündliche Verhandlungen in zwei Verfahren zur Erbschaftsteuer angesetzt. Bayern greift unter anderem die Freibeträge und Steuersätze an und verlangt, dass die Freibeträge die regional unterschiedlichen Immobilienpreise berücksichtigen (1 BvF 1/23). Im zweiten Verfahren geht es um die Verschonung von Betriebsvermögen; der Beschwerdeführer ist laut Gericht „Erbe seiner Tante“ (1 BvR 804/22). Entscheidungen stehen noch aus.

Für Erbfälle bis zu einer Neuregelung gilt das aktuelle Recht. Wann und wie sich etwas ändert, lässt sich heute nicht sagen.

Gutachten für das Finanzamt bei Post Immobilien

Wir erstellen Verkehrswertgutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG für Häuser und Wohnungen in Hannover, der Region Hannover und Hamburg. Das Gutachten bezieht sich auf den Todestag und beruht auf einer Besichtigung vor Ort. Ein Verkehrswertgutachten kostet bei uns ab 2.368,10 Euro inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer (1.990 Euro netto).

Den Preis nennen wir Ihnen vor der Beauftragung. Einen Überblick über unsere Leistungen finden Sie unter Verkehrswertgutachten Hannover.

Hinweis: Dieser Beitrag erläutert die Erbschaftsteuer bei Immobilien für Erben der Steuerklassen II und III. Er ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Die Rechenbeispiele sind vereinfacht und hypothetisch. Gesetze, Verwaltungsanweisungen und Rechtsprechung können sich ändern; laufende Verfahren beim Bundesverfassungsgericht können zu Änderungen führen. Datenstand: 16. Oktober 2026.