Haus geerbt: So wird der faire Betrag für die Geschwister ermittelt

Wenn mehrere Geschwister ein Haus erben und eines es behalten möchte, stellt sich eine Frage: Wie viel muss es den anderen zahlen? Die Formel ist schnell erklärt, strittig ist fast immer der Wert des Hauses. Dieser Fachbeitrag zeigt den Rechenweg mit Restschuld, Vorempfängen und Wohnrecht. Er erklärt, welcher Stichtag sinnvoll ist, was Notar und Finanzamt verlangen und worauf die Bank bei der Finanzierung achtet.

Ein Fachbeitrag von Tim Post, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (W) (EIPOSCERT) und Inhaber von Post Immobilien. Fachlicher Stand: 16. Oktober 2026 · Lesezeit ca. 18 Minuten

Wie viel muss ich meinen Geschwistern zahlen, wenn ich das Haus übernehme?

Sie zahlen jedem Geschwister seinen Anteil am Nettowert des Nachlasses: Verkehrswert des Hauses minus Schulden, multipliziert mit der Erbquote. Bei einem Haus im Wert von 480.000 Euro, 60.000 Euro Restschuld und drei gleichberechtigten Geschwistern sind das je 140.000 Euro, zusammen also 280.000 Euro. Das Darlehen übernehmen Sie zusätzlich.

Das Gesetz enthält keine eigene Formel für die Auszahlung. Es regelt aber, wie ein Nachlass geteilt wird: Zuerst werden die Nachlassverbindlichkeiten berichtigt (§ 2046 BGB), der Überschuss „gebührt den Erben nach dem Verhältnis der Erbteile“ (§ 2047 Abs. 1 BGB). Übernimmt ein Geschwister das Haus, ist das wirtschaftlich dasselbe: Es bekommt das Haus samt Schulden und gleicht den Mehrwert gegenüber seinem eigenen Anteil in Geld aus.

Die häufig genannte Faustformel „Verkehrswert minus Schulden, geteilt durch die Zahl der Erben“ stimmt deshalb nur, wenn alle Geschwister zu gleichen Teilen erben, niemand zu Lebzeiten eine ausgleichungspflichtige Zuwendung erhalten hat, kein Geschwister einen Ausgleich für die Pflege der Eltern verlangen kann und der Wert des Hauses mit allen Belastungen, etwa einem Wohnrecht, richtig angesetzt ist. Ist eine dieser Bedingungen nicht erfüllt, kann die Faustformel zu einem falschen Ergebnis führen.

Rechenbeispiel: drei Geschwister, ein Haus

Im folgenden hypothetischen Beispiel erben drei Geschwister zu je einem Drittel ein Haus mit einem Verkehrswert von 480.000 Euro und 60.000 Euro Restschuld. Die Schwester möchte das Haus übernehmen. Weiteres Erbe gibt es nicht.

Tabelle 1: Hypothetisches Rechenbeispiel, eigene Rechnung nach §§ 2046, 2047 und 2055 BGB. Probe: Die Schwester behält das Haus (480.000 Euro), übernimmt die Restschuld (60.000 Euro) und zahlt 280.000 bzw. 270.000 Euro; ihr bleiben 140.000 bzw. 150.000 Euro, genau ihr Anteil. Angenommen ist, dass der Wert beim Erbfall und bei der Einigung gleich ist; bei Vorempfängen und stark verändertem Wert sollte ein Fachanwalt rechnen.

Wer die Restschuld vergisst und „480.000 Euro geteilt durch drei“ rechnet, kommt auf 160.000 Euro je Bruder. Die Schwester würde dann 40.000 Euro zu viel zahlen. Hat der Vater im Testament andere Quoten bestimmt, etwa die Hälfte für die Schwester und je ein Viertel für die Brüder, zahlt sie jedem Bruder nur 105.000 Euro, zusammen 210.000 Euro.

Bei der Ausgleichung kommt es auf den Wert der Zuwendung zur Zeit der Schenkung an (§ 2055 Abs. 2 BGB). Liegt sie lange zurück, wird sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs um den Kaufkraftverlust bis zum Erbfall angepasst. Wer mehr vorab bekommen hat, als ihm am Ende zustünde, muss nichts zurückzahlen (§ 2056 BGB).

Vorempfänge und Pflege: wann sie die Auszahlung verändern

Nicht jede Schenkung der Eltern wird angerechnet. Unter Kindern, die als gesetzliche Erben erben oder per Testament im selben Verhältnis eingesetzt sind (§ 2052 BGB), gilt nach § 2050 BGB:

• Eine Ausstattung wird immer ausgeglichen, sofern die Eltern nichts anderes bestimmt haben, etwa ein Zuschuss zur Existenzgründung oder zur Heirat.
• Zuschüsse zum Lebensunterhalt und Ausbildungskosten werden nur ausgeglichen, soweit sie das übliche Maß nach den Vermögensverhältnissen der Eltern überstiegen haben.
• Andere Schenkungen werden nur ausgeglichen, wenn die Eltern das bei der Schenkung angeordnet haben.

Jedes Geschwister muss den anderen Auskunft über solche Zuwendungen geben (§ 2057 BGB). Hat ein Kind die Eltern über längere Zeit gepflegt, ohne dafür angemessen bezahlt worden zu sein, kann es einen Ausgleich verlangen (§ 2057a BGB). Dessen Höhe richtet sich nach Billigkeit, also nach Dauer und Umfang der Pflege und dem Wert des Nachlasses. Eine feste Pauschale gibt es nicht.

Ob eine Zuwendung ausgleichungspflichtig ist und wie sie zu bewerten ist, ist eine Rechtsfrage. Lassen Sie das im Zweifel von einem Fachanwalt für Erbrecht prüfen, bevor Sie einen Betrag vereinbaren.

Wohnrecht, Restschuld, weiteres Erbe: was den Betrag sonst verändert

Lastet auf dem Haus ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauch, etwa für einen Elternteil, sinkt sein Verkehrswert deutlich. Wer das Haus übernimmt, übernimmt auch die Belastung. Angerechnet wird dann der Wert des belasteten Hauses.

Im Beispiel oben: Nimmt man an, dass das Haus mit dem Wohnrecht noch 390.000 Euro wert ist, beträgt der Nettowert 330.000 Euro. Jedes Geschwister bekommt 110.000 Euro, die Schwester zahlt zusammen 220.000 Euro. Die 390.000 Euro sind eine Annahme zur Veranschaulichung. Die Rechnung gilt so nur, wenn der berechtigte Elternteil nicht selbst Miterbe ist, etwa weil das Testament nur die Kinder einsetzt. Steht ihm als Ehegatte ein Pflichtteil zu, ist dieser eine weitere Nachlassverbindlichkeit; wie er mit dem Wohnrecht verrechnet wird, klärt ein Fachanwalt. Wie stark ein Wohnrecht den Wert tatsächlich mindert, hängt vom Alter des Berechtigten, vom Umfang des Rechts und vom Haus ab. Wie sich das herleiten lässt, erklärt unser Beitrag Wohnrecht und Nießbrauch: Wie stark sie den Wert mindern.

Das Wohnrecht erlischt mit dem Tod des Berechtigten; dann steigt der Wert des Hauses. Ob die Geschwister in diesem Fall einen Nachschlag bekommen, sollten sie im Vertrag ausdrücklich regeln. Ohne Regelung bleibt es beim vereinbarten Betrag. Das ist unsere Einschätzung, keine Rechtsauskunft.

Weitere Punkte, die den Betrag verändern:

• Restschuld: Sie wird vor der Verteilung abgezogen. Gegenüber der Bank haften alle Erben aber weiter als Gesamtschuldner (§ 2058 BGB), bis die Bank der Übernahme des Darlehens durch die Schwester zustimmt (§ 415 BGB). Das sollte vor der Auszahlung geklärt sein.
• Weiteres Erbe: Gibt es Konten, ein Depot oder ein Auto, wird der gesamte Nachlass verteilt. Dann kann ein Teil der Auszahlung durch Verrechnung entfallen.
• Ein Geschwister wohnt schon im Haus: Die anderen können eine Neuregelung der Nutzung verlangen (§ 745 Abs. 2 BGB). Ob und ab wann eine Nutzungsentschädigung geschuldet ist, erklärt unser Beitrag Einer wohnt allein im Haus: Nutzungsentschädigung richtig ermitteln.

Welcher Wert und welcher Stichtag gelten?

Maßgeblich ist der Verkehrswert, also der Preis, der für das Haus im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Persönliche Verhältnisse, etwa dass ein Geschwister im Haus aufgewachsen ist, zählen dabei nicht.

Einen gesetzlichen Stichtag für die einvernehmliche Übernahme gibt es nicht. Die Geschwister legen ihn selbst fest. Nach unserer Einschätzung ist ein Wert zum Zeitpunkt der Einigung sinnvoll, weil zwischen Todestag und Einigung oft Monate oder Jahre liegen und sich der Markt in dieser Zeit verändert. Halten Sie den Stichtag im Vertrag fest. Andere Anlässe haben feste Stichtage:

Tabelle 2: Bewertungsstichtage nach Anlass. Die erste Zeile ist eine Einschätzung; für die Ausgleichung bildet die Rechtsprechung die Anteile zudem mit dem Nachlasswert zur Zeit des Erbfalls.

Für die Erbschaftsteuer gilt ein anderer Wert als für die Auszahlung: Das Finanzamt setzt einen typisierten Grundbesitzwert an. Wie er sich vom Verkehrswert unterscheidet, erklärt unser Beitrag Haus von Geschwistern, Tante oder Onkel geerbt.

Wer ermittelt den Wert, und welches Gutachten reicht?

Am wenigsten Streit gibt es, wenn alle Geschwister gemeinsam einen unabhängigen Sachverständigen beauftragen und sich vorher verpflichten, seinen Wert zugrunde zu legen. Wer die Kosten trägt, sollten Sie vorher schriftlich vereinbaren, zum Beispiel aus dem Nachlass oder nach Erbquoten.

Ein Kurzgutachten kann reichen, wenn sich alle grundsätzlich einig sind und nur eine belastbare Zahl brauchen. Ist ein Geschwister misstrauisch, gibt es ein Wohnrecht oder Bauschäden, oder droht ein Rechtsstreit, empfehlen wir ein vollständiges Verkehrswertgutachten, in dem jeder Ansatz begründet ist. Eine gesetzliche Vorgabe für die Art des Gutachtens gibt es nicht. Die Empfehlung ist unsere fachliche Einschätzung.

Eine kurze Preiseinschätzung trägt im Streit oft wenig. Sie ist meist knapp begründet, und wer am Verkauf mitverdient, muss mit dem Einwand rechnen, nicht neutral zu sein. Das ist unsere Einschätzung. Online-Rechner kennen den Zustand des Hauses nicht. Welche Bewertung für welchen Zweck passt, zeigt unser Beitrag Haus schätzen lassen.

Was passiert, wenn sich die Geschwister nicht einigen?

Dann kann jedes Geschwister jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB) und die Teilungsversteigerung des Hauses beantragen, auch ohne Zustimmung der anderen (§ 753 BGB, §§ 180, 181 ZVG). Das gilt nicht, soweit der Erblasser die Auseinandersetzung im Testament ausgeschlossen hat (§ 2044 BGB). Der Bundesgerichtshof hat das Antragsrecht jedes Miterben 2025 noch einmal bestätigt (BGH, Beschluss vom 20. März 2025, V ZB 63/23).

Die anderen können das Verfahren meist nur aufschieben: Auf einen Antrag, der binnen zwei Wochen gestellt werden muss, stellt das Gericht es für bis zu sechs Monate ein, wenn das bei Abwägung der Interessen angemessen erscheint; das lässt sich einmal wiederholen (§ 180 Abs. 2, § 30b ZVG). In der Versteigerung entscheidet das höchste Gebot. Ob es den Verkehrswert erreicht, ist offen. Für die Geschwister ist das ein Risiko, das eine Einigung meist vermeidet. Wie es dazu kommt und wie ein Gutachten helfen kann, zeigt unser Beitrag Teilungsversteigerung vermeiden.

Ein Recht, das Haus gegen Auszahlung zu übernehmen, gibt es nur, wenn der Erblasser es angeordnet hat, etwa durch eine Teilungsanordnung im Testament (§ 2048 BGB). Dann wird der Wert des Hauses auf den Erbteil angerechnet; die Geschwister erhalten trotzdem ihren Ausgleich. Ein Vorausvermächtnis (§ 2150 BGB) wirkt dagegen zusätzlich zum Erbteil. Was im Einzelfall gemeint ist, ist eine Auslegungsfrage für Notar oder Anwalt.

Notar, Grundbuch und Kosten

Die Übertragung des Hauses von der Erbengemeinschaft auf ein Geschwister muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1, § 925 BGB). In den Erbauseinandersetzungsvertrag gehören der Wert, der Stichtag, die Auszahlungsbeträge, die Übernahme des Darlehens und gegebenenfalls eine Regelung zum Wohnrecht.

• Notar: Für die Beurkundung fällt eine 2,0-Gebühr nach Tabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes an. Schulden mindern den Geschäftswert nicht (§ 38 GNotKG). Bei einem Geschäftswert von 480.000 Euro beträgt die Beurkundungsgebühr 1.870 Euro netto; dazu kommen Vollzugs- und Betreuungsgebühren, Auslagen und Umsatzsteuer. Welcher Geschäftswert im Einzelfall gilt, sagt Ihnen der Notar.
• Grundbuch: Die Eintragung als Eigentümerin ist gebührenfrei, wenn der Verstorbene als Eigentümer eingetragen war und der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Das gilt ausdrücklich auch, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden (GNotKG, Kostenverzeichnis Nr. 14110).
• Gutachten: Was ein Verkehrswertgutachten kostet, zeigt unser Beitrag Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Steuern bei der Auszahlung von Geschwistern

Grunderwerbsteuer fällt nicht an, wenn ein Miterbe ein Grundstück aus dem Nachlass zur Teilung erwirbt (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Den Miterben sind ihre Ehegatten und Lebenspartner gleichgestellt. Wird das Haus dagegen erst in Bruchteilseigentum aufgeteilt und später an ein Geschwister verkauft, kann Grunderwerbsteuer anfallen; Geschwister untereinander sind sonst nicht befreit.

Tabelle 3: Überblick über die Steuern. Die Einordnung für die weichenden Geschwister ist eine vereinfachte Darstellung; Einzelheiten klärt die Steuerberatung.

Einkommensteuer: Die Finanzverwaltung behandelt die Abfindung an die Geschwister als Anschaffung (BMF-Schreiben zur Erbauseinandersetzung vom 14. März 2006, Rz. 26). Die Übernahme des Darlehens zählt dagegen nicht als Kaufpreis (Rz. 23). Im Beispiel erwirbt die Schwester den Teil des Hauses, für den sie 280.000 Euro zahlt, entgeltlich; nach unserer Rechnung sind das gut 58 Prozent (Abfindung im Verhältnis zum Verkehrswert; die genaue Aufteilung klärt die Steuerberatung). Verkauft sie das Haus innerhalb von zehn Jahren und hat es nicht selbst bewohnt, kann auf diesen Teil Spekulationssteuer anfallen. Bewohnt sie es selbst, ausschließlich seit dem Erwerb oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor, bleibt der Verkauf steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Für ihr geerbtes Drittel zählt der Kauf durch die Eltern; die Frist beginnt nicht mit dem Erbfall neu.

Seit dem Jahressteuergesetz 2024 gilt auch der Kauf eines Erbteils als anteiliger Kauf des Hauses (§ 23 Abs. 1 Satz 4 EStG), und zwar in allen noch offenen Fällen. Der Weg, die Spekulationsfrist über einen Erbteilskauf zu umgehen, den der Bundesfinanzhof 2023 noch zugelassen hatte (IX R 13/22), ist damit versperrt.

Erbschaftsteuer: Die spätere Aufteilung unter den Erben ändert die Erbschaftsteuer grundsätzlich nicht; eine Ausgleichung von Vorempfängen wird aber berücksichtigt (R E 3.1 Abs. 1 und 5 ErbStR). Hat der verstorbene Elternteil bis zum Erbfall im Haus gewohnt und zieht ein Kind unverzüglich selbst ein, bleibt sein geerbter Anteil am Haus steuerfrei (bei mehr als 200 Quadratmetern Wohnfläche nur anteilig), wenn es das Haus zehn Jahre selbst bewohnt; sonst entfällt die Befreiung rückwirkend (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Übernimmt es die Anteile der Geschwister, erweitert sich die Befreiung nach dem Gesetzeswortlaut nur, soweit es dafür anderes geerbtes Vermögen hergibt, nicht für eine Auszahlung aus eigenem Geld. Lassen Sie das vor der Einigung von Ihrer Steuerberatung durchrechnen.

Was will die Bank sehen, wenn die Auszahlung finanziert wird?

Die Bank prüft vor allem, was das Haus als Sicherheit wert ist, und ermittelt dafür in der Regel selbst einen Beleihungswert. Der liegt meist unter dem Verkehrswert, weil er auf einer vorsichtigen, langfristigen Bewertung beruht.

Für Pfandbriefbanken ist das gesetzlich geregelt: Gutachten, die vom Darlehensnehmer vorgelegt oder in Auftrag gegeben worden sind, dürfen sie ihrem Beleihungswert nicht zugrunde legen (§ 5 Abs. 2 Satz 3 BelWertV). Das Gutachten der Familie ersetzt die Bewertung der Bank also nicht, es kann ihr aber Unterlagen und Daten liefern. Wie andere Banken verfahren, ist nicht einheitlich geregelt. Fragen Sie früh nach, welche Unterlagen Ihre Bank braucht; typischerweise fragen Banken zum Beispiel nach Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrissen, Wohnflächenberechnung, Angaben zu Baujahr und Modernisierungen sowie dem Entwurf des Auseinandersetzungsvertrags.

Klären Sie mit der Bank außerdem, ob und wann sie die Geschwister aus der Haftung für das bestehende Darlehen entlässt.

Gutachten für die Erbengemeinschaft bei Post Immobilien

Wir erstellen Verkehrswertgutachten und Kurzgutachten für Häuser und Wohnungen in Hannover, der Region Hannover und Hamburg, auch als gemeinsame Grundlage für die Auszahlung unter Geschwistern. Zu jedem Gutachten gehört die Besichtigung vor Ort. Ein Verkehrswertgutachten kostet bei uns ab 2.368,10 Euro inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer (1.990 Euro netto), ein Kurzgutachten ab 1.178,10 Euro (990 Euro netto). Den Preis nennen wir Ihnen vor der Beauftragung.

Einen weiteren Überblick über unsere Leistungen im Erbfall finden Sie im Beitrag Verkehrswert und Kurzgutachten: das sollten Erben wissen und für Hamburg unter Immobilienerbschaft in Hamburg.

Hinweis: Dieser Beitrag erläutert die Auszahlung von Miterben bei einer geerbten Immobilie aus Sicht der Wertermittlung. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Rechenbeispiele sind vereinfacht und hypothetisch. Gesetze, Verwaltungsanweisungen und Rechtsprechung können sich ändern. Datenstand: 16. Oktober 2026.