Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG – Immobilienbewertung in Hannover, der Region und Hamburg

Immobilienwert beim Finanzamt zu hoch? Was das BFH-Urteil 2026 für Eigentümer bedeutet

Ein Fachbeitrag von Tim Post, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Inhaber von Post Immobilien.
Fachlicher Stand: 14. September 2026

Sie haben eine Immobilie geerbt oder im Rahmen einer Schenkung erhalten – und der vom Finanzamt angesetzte Immobilienwert erscheint Ihnen zu hoch? Vielleicht besteht erheblicher Sanierungsbedarf, die Vermietungssituation ist schwierig oder die tatsächlichen Eigenschaften des Hauses passen nicht zu der zugrunde gelegten Bewertung.

Dann stellt sich eine entscheidende Frage: Wie lässt sich ein niedrigerer Immobilienwert gegenüber dem Finanzamt nachvollziehbar belegen?

Das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 11. März 2026, Aktenzeichen II R 6/23, bietet Anlass, die Möglichkeiten und Grenzen genauer zu betrachten. Für Eigentümer ist dabei vor allem die Unterscheidung zwischen der steuerlichen Standardbewertung und einem individuellen Verkehrswertnachweis wichtig.

Was hat der Bundesfinanzhof entschieden?

Im entschiedenen Fall ging es um eine geerbte Eigentumswohnung. Das Finanzamt hatte letztlich einen Grundbesitzwert von 186.000 Euro angesetzt und sich dabei auf Vergleichspreise des Gutachterausschusses gestützt.

Der BFH stellt klar: Finanzgerichte dürfen solche nach § 183 BewG mitgeteilten Vergleichspreise grundsätzlich ohne zusätzliche Sachaufklärung übernehmen. Eine gerichtliche Überprüfung ist jedoch veranlasst, wenn konkrete Ermittlungsfehler substantiiert vorgetragen werden oder offensichtlich sind. Dazu können beispielsweise methodische Fehler oder eine unzutreffende Tatsachengrundlage gehören.

Das bedeutet nicht, dass der angesetzte Immobilienwert unangreifbar wäre. Der BFH verweist ausdrücklich auf die weiterhin bestehende Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG nachzuweisen. Dieser Nachweis ist gerichtlich voll überprüfbar.

Meine sachverständige Schlussfolgerung daraus: Eigentümer sollten nicht allein darüber diskutieren, ob ein Vergleichswert „zu hoch wirkt“. Entscheidend ist, welche konkreten Eigenschaften der Immobilie einen abweichenden Wert rechtfertigen und wie sich dieser fachlich belegen lässt.

Steuerliche Immobilienbewertung und Verkehrswertgutachten: Wo liegt der Unterschied?

BDie Bewertung nach den gesetzlichen Standardverfahren

Für die steuerliche Bewertung bebauter Grundstücke sieht das Bewertungsgesetz unterschiedliche Verfahren vor. Wohnungseigentum ist grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Dabei werden geeignete Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren herangezogen; den Daten der Gutachterausschüsse kommt eine gesetzlich hervorgehobene Bedeutung zu.

Eine solche Bewertung ist deshalb nicht schon dadurch fehlerhaft, dass der Eigentümer selbst zu einer anderen Einschätzung gelangt. Ebenso wenig lässt sich das Bewertungsverfahren allein deshalb wechseln, weil ein anderes Verfahren zu einem günstigeren Ergebnis führen würde. Die gesetzlichen Voraussetzungen sind maßgeblich.

Der individuelle Nachweis nach § 198 BewG

§ 198 BewG eröffnet einen eigenständigen Weg: Wird nachgewiesen, dass der gemeine Wert der Immobilie am Bewertungsstichtag niedriger ist als der gesetzlich ermittelte Grundbesitzwert, ist dieser niedrigere Wert anzusetzen.

Ein qualifiziertes Gutachten kann hierfür als Nachweis dienen. Es geht nicht lediglich darum, Zweifel an der Finanzamtsbewertung zu äußern, sondern den Wert der konkreten Immobilie nachvollziehbar herzuleiten.

Der Verkehrswert nach § 194 BauGB orientiert sich daran, welcher Preis zum maßgeblichen Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Dabei sind unter anderem die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, die Beschaffenheit und die Lage zu berücksichtigen.

Eine sachverständige Bewertung fragt deshalb nicht nach einem gewünschten Ergebnis, sondern nach dem am Markt begründbaren Wert.

Wann kann sich eine genauere Prüfung des Immobilienwerts lohnen?

Eine genauere Prüfung kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn wertrelevante Besonderheiten der Immobilie in der bisherigen steuerlichen Bewertung nicht oder nur pauschal berücksichtigt wurden.

Dazu können beispielsweise folgende Punkte gehören:

• Baulicher Zustand und Sanierungsbedarf: erhebliche Baumängel, Feuchtigkeitsschäden, überdurchschnittlicher Instandhaltungsstau oder außergewöhnlicher Sanierungsbedarf.
• Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs: etwa Wohnrechte, Nießbrauchrechte, Wegerechte, Leitungsrechte oder sonstige Dienstbarkeiten, soweit diese den Verkehrswert tatsächlich beeinflussen.
• Baulasten: öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, beispielsweise Abstandsflächenbaulasten, Stellplatzbaulasten oder Erschließungsbaulasten, können die Nutzung oder Bebaubarkeit eines Grundstücks einschränken.
• Altlasten und Altlastenverdachtsflächen: Bodenverunreinigungen oder ein begründeter Altlastenverdacht können erhebliche Auswirkungen auf die Marktgängigkeit und den Verkehrswert haben.
• Hochwasser- und Überflutungsrisiken: die Lage in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet, Hochwasserrisikogebiet oder in einem anderweitig besonders gefährdeten Bereich kann sich auf Nutzbarkeit, Versicherbarkeit und Nachfrage auswirken.
• Besondere Lärmbelastungen: beispielsweise durch stark befahrene Straßen, Bahnstrecken, Gewerbebetriebe oder Flugverkehr.
• Vermietung und besondere Ertragssituationen: langfristige Mietverträge, deutlich vom Markt abweichende Mieten oder besondere mietrechtliche Konstellationen können wertrelevant sein.
• Eingeschränkte Nutzung oder Bebaubarkeit: etwa aufgrund planungsrechtlicher Vorgaben, Denkmalschutz, Erhaltungssatzungen oder sonstiger öffentlich-rechtlicher Beschränkungen.
• Besondere Grundstückseigenschaften: ungünstiger Grundstückszuschnitt, eingeschränkte Erschließung, ungewöhnliche Topografie oder sonstige objektspezifische Besonderheiten.
• Abweichende Flächen- oder Objektdaten: stimmen Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, Ausstattungsstandard oder andere wesentliche Grundlagen nicht mit der tatsächlichen Situation überein, kann bereits die Ausgangsbasis der Bewertung fehlerhaft sein.

Entscheidend ist allerdings: Nicht jede Belastung oder Besonderheit führt automatisch zu einem zusätzlichen Wertabschlag. Im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens muss geprüft werden, ob und in welchem Umfang sich der jeweilige Umstand am maßgeblichen Bewertungsstichtag tatsächlich auf das Verhalten typischer Marktteilnehmer und damit auf den Verkehrswert ausgewirkt hat.

Gerade hierin liegt der Unterschied zwischen einer pauschalen steuerlichen Bewertung und einer individuellen sachverständigen Immobilienbewertung: Das konkrete Grundstück und seine tatsächlichen rechtlichen, tatsächlichen und wirtschaftlichen Eigenschaften werden im Einzelfall untersucht.

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Was ein belastbares Gutachten für das Finanzamt leisten muss

Eine niedrigere Zahl auf der letzten Seite reicht nicht aus. Bereits die bisherige BFH-Rechtsprechung betont, dass sowohl die methodische Qualität als auch die zutreffende Erhebung und Dokumentation der Bewertungsgrundlagen entscheidend sind. Ob ein Gutachten den erforderlichen Nachweis tatsächlich erbringt, unterliegt der Beweiswürdigung durch Finanzamt und gegebenenfalls Finanzgericht.

Für die sachverständige Bearbeitung sind insbesondere folgende Punkte wichtig:

Der richtige Bewertungsstichtag

Eine heutige Marktpreiseinschätzung beantwortet nicht automatisch die Frage, welchen Wert eine Immobilie zu einem früheren steuerlichen Stichtag hatte. Maßgeblich sind die relevanten Marktverhältnisse und der zugrunde zu legende Grundstückszustand. Später eingetretene Veränderungen müssen davon sauber abgegrenzt werden.

Eine begründete Verfahrenswahl

Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren sind keine beliebig austauschbaren Rechenwege. Die Wahl richtet sich insbesondere nach der Objektart, den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs und der verfügbaren Datengrundlage. Im Gutachten muss nachvollziehbar werden, warum das verwendete Verfahren zum Bewertungsobjekt passt.

Passende Marktdaten und eine konsistente Anwendung

Marktdaten dürfen nicht isoliert aus einem Grundstücksmarktbericht übernommen werden. Bei ihrer Verwendung sind die zugrunde liegenden Modelle und Modellansätze zu beachten. Dieser sogenannte Grundsatz der Modellkonformität verhindert, dass zwar anerkannte Daten verwendet, aber mit unpassenden Berechnungsannahmen kombiniert werden.

Nachvollziehbare statt pauschaler Abschläge

Wertmindernde Besonderheiten müssen dokumentiert und ihre Auswirkungen begründet werden. Entscheidend ist nicht allein, dass ein Mangel vorhanden ist, sondern wie er sich auf den Marktwert auswirkt und ob er bereits an anderer Stelle berücksichtigt wurde.

Für einen steuerlichen Verkehrswertnachweis setze ich deshalb auf eine ausführliche, prüffähige Gutachtenerstellung. Nicht die Seitenzahl macht ein Gutachten belastbar, sondern die Qualität seiner Grundlagen, seiner Methodik und seiner Begründung

Warum regionale Marktkenntnis in Hannover und Hamburg wichtig ist

Ein Stadtname und ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis ersetzen keine objektbezogene Bewertung. Auch innerhalb derselben Stadt müssen die verwendeten Marktdaten zum Grundstück, zur Lage und zu den übrigen wertbestimmenden Eigenschaften passen. Beim Vergleichswertverfahren verlangt das Gesetz eine hinreichende Übereinstimmung der wertbeeinflussenden Merkmale.

Für meine Arbeit bedeutet das beispielsweise: Bei einer Eigentumswohnung in Hannover oder Hamburg prüfe ich nicht nur die Wohnfläche und das Baujahr. Ich untersuche ebenso, welche Vergleichsdaten tatsächlich geeignet sind und welche Besonderheiten des Bewertungsobjekts zusätzlich berücksichtigt werden müssen.

Als Inhaber des Sachverständigenbüros Post Immobilien erstelle ich Verkehrswertgutachten für Wohnimmobilien in Hannover, der Region Hannover und Hamburg. Meine Arbeit verbindet die Auswertung von Marktinformationen mit einer nachvollziehbaren Untersuchung der konkreten Immobilie.

Zum regionalen Tätigkeitsgebiet gehören neben Hannover insbesondere Isernhagen, Burgwedel, Langenhagen, die Wedemark, Garbsen, Seelze und Wunstorf. Auch Eigentümer und Erbengemeinschaften in Hamburg unterstütze ich bei der sachverständigen Immobilienbewertung.

Welche Bedeutung hat die Zertifizierung?

§ 198 Abs. 2 BewG nennt neben Gutachterausschüssen unter anderem Sachverständige, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung zertifiziert wurden.

Ich bin durch EIPOSCERT im Bereich Immobilienbewertung – Standardimmobilien, Wohnen zertifiziert. EIPOSCERT ist eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Personenzertifizierungsstelle. Zum entsprechenden Zertifizierungsbereich gehören insbesondere Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Wohnungseigentum und zugehörige Grundstücksarten.

Die Qualifikation des Sachverständigen ist eine wichtige Voraussetzung. Sie ersetzt aber nicht die fachliche Prüfung des einzelnen Gutachtens und ist keine Garantie für die Anerkennung eines bestimmten Ergebnisses.

Immobilienwert überprüfen lassen: So gehen Eigentümer sinnvoll vor

1. Den richtigen Bescheid und die Fristen prüfen lassen.
Einwendungen gegen den gesondert festgestellten Grundbesitzwert müssen grundsätzlich beim entsprechenden Feststellungsbescheid ansetzen. Sie lassen sich nicht einfach auf den späteren Erbschaftsteuerbescheid verlagern. Die reguläre Einspruchsfrist beträgt grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe. Lassen Sie deshalb frühzeitig durch Ihre steuerliche Beratung prüfen, welcher Bescheid betroffen ist und welche Frist gilt.

2. Die Bewertungsgrundlagen zusammenstellen.
Für eine erste fachliche Einordnung sind insbesondere der Grundbesitzwertbescheid mit Berechnungsanlagen, der Bewertungsstichtag, Angaben zur Immobilie sowie vorhandene Unterlagen zu Zustand, Flächen und Vermietung hilfreich. Bei Wohnungseigentum können zusätzlich die Teilungserklärung und relevante Unterlagen der Eigentümergemeinschaft wichtig sein.

3. Fachliche Erfolgsaussichten und wirtschaftlichen Nutzen getrennt betrachten.
Ich empfehle, vor einer Beauftragung zunächst zu klären, ob konkrete Anhaltspunkte für eine relevante Wertabweichung bestehen. Welche steuerlichen Folgen eine mögliche Wertkorrektur hätte, sollte anschließend mit der Steuerberaterin oder dem Steuerberater beurteilt werden.

Nicht jede Abweichung rechtfertigt wirtschaftlich ein Gutachten. Umgekehrt sollte ein möglicherweise überhöhter Ansatz nicht ungeprüft bleiben, nur weil die zugrunde gelegten Daten von einer öffentlichen Stelle stammen.

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Häufige Fragen zum Immobiliengutachten für das Finanzamt

Reicht eine kostenlose Onlinebewertung oder eine kurze Maklereinschätzung?

Für eine erste Orientierung können solche Einschätzungen hilfreich sein. Sie sollten aber nicht mit einem prüffähigen Verkehrswertnachweis gleichgesetzt werden. Für die Beweiskraft eines Gutachtens sind eine nachvollziehbare Methodik und ausreichend dokumentierte Bewertungsgrundlagen maßgeblich. Die bloße Bezeichnung als „Gutachten“ genügt nicht.

Muss immer ein Gutachten erstellt werden?

Nein. Nach § 198 Abs. 3 BewG kann auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis als Nachweis dienen. Voraussetzung ist unter anderem, dass der Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erfolgte und die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Stichtag unverändert sind.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten für steuerliche Zwecke?

Die Kosten hängen insbesondere von der Objektart, dem Bewertungsumfang und der Komplexität ab. Eine Eigentumswohnung stellt andere Anforderungen als ein Mehrfamilienhaus oder ein Grundstück mit besonderen rechtlichen Gegebenheiten. Nach Klärung des Auftrags erhalten Sie von Post Immobilien ein verbindliches Angebot.

Ist ein niedrigerer Gutachtenwert automatisch eine entsprechend hohe Steuerersparnis?

Nein. Eine Wertdifferenz ist nicht mit einer Steuerersparnis gleichzusetzen. Für die wirtschaftliche Entscheidung empfehle ich deshalb eine klare Aufgabenverteilung: Der Sachverständige beurteilt den Immobilienwert; die steuerliche Beratung berechnet die Auswirkungen auf den konkreten Steuerfall.

Ihr Immobilienwert verdient eine nachvollziehbare Prüfung

Mein Anspruch als Sachverständiger ist nicht, einen möglichst niedrigen Wert zu versprechen. Es geht darum, den Wert Ihrer Immobilie objektiv zu ermitteln und so zu begründen, dass die Bewertung auch einer kritischen Prüfung standhalten kann.

„Ein Gutachten soll nicht beeindrucken. Es soll überzeugen.“

Sie möchten den vom Finanzamt angesetzten Wert einer Immobilie in Hannover, der Region Hannover oder Hamburg fachlich einordnen lassen? Nehmen Sie Kontakt zu Tim Post und dem Sachverständigenbüro Post Immobilien auf. Für das erste Gespräch sind insbesondere der Bewertungsanlass, der Stichtag und der vorliegende Grundbesitzwertbescheid hilfreich.

Telefon: 0511 84407605
E-Mail: kontakt@post-immobilie.de

Hinweis: Dieser Beitrag erläutert die sachverständige Immobilienbewertung und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Fragen zu Einspruch, Fristen und steuerlichen Auswirkungen sollten mit einer entsprechend befugten Beratung abgestimmt werden