#2 Die drei wesentlichen Wertermittlungsverfahren nach ImmowertV?

Keyfacts

Die Kunst der Wertermittlung: Ein Blick auf Ertragswert, Sachwert und Vergleichswertverfahren

Nachdem wir im ersten Blogbeitrag Verkehrswert über den Verkehrswert gesprochen haben, geht es nun um die drei Verfahren, die für gewöhnlich genutzt werden, um den Verkehrswert zu ermitteln. Der Immobilienmarkt ist eine komplexe Welt. Ob Sie kaufen, verkaufen oder einfach nur den Wert Ihrer Immobilie ermitteln möchten, die Wahl des richtigen Wertermittlungsverfahrens ist von grundlegender Bedeutung. Dieser Blogbeitrag wirft einen ersten Blick auf drei der wichtigsten Methoden: das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Jede dieser Methoden hat ihre eigenen Vorzüge und Anwendungsbereiche.

Die ausführlichen Beschreibungen in der ImmowertV finden SIe unter: 

• Ertragswertverfahren (https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__27.html) 
• Vergleichswertverfahren (https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__24.html) 
• Sachwertverfahren (https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__35.html) 

Wie lassen sich die Verfahren voneinander unterscheiden? 

Ertragswertverfahren: Die Zukunftsprognose

Das Ertragswertverfahren ist wie ein Blick in die Kristallkugel der Immobilienbewertung. Es fokussiert sich auf die zukünftigen Einnahmen, die aus der Nutzung der Immobilie resultieren. Besonders geeignet ist dieses Verfahren für Renditeimmobilien wie Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude, Wohn- und Geschäftshäuser oder Gewerbeobjekte. Ein erfahrener Sachverständiger analysiert Mieteinnahmen, Betriebskosten und den Marktzins, um den Ertragswert zu berechnen. Die Nachhaltigkeit der Erträge spielt dabei eine zentrale Rolle.

Sachwertverfahren: Die Herstellkosten als Basis

Sachwertverfahren eignet sich für alle Immobilien, die für gewöhnlich selbstgenutzt werden und somit nicht die Erzielung einer Rendite vordergründig ist. Hier steht also nicht die zukünftige Rentabilität im Vordergrund, sondern der materielle Wert der Immobilie. Besonders geeignet ist dieses Verfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser. Der Sachverständige berücksichtigt hier insbesondere die Herstellungskosten der Gebäude und mögliche Alterswertminderungen. Das Sachwertverfahren gibt einen soliden Anhaltspunkt für den aktuellen Wert einer Immobilie und ist besonders dann relevant, wenn die Ertragskraft keine entscheidende Rolle spielt.

Vergleichswertverfahren: Häufig keine Alternative

Das Vergleichswertverfahren basiert auf dem Prinzip, dass der Wert einer Immobilie sich aus den Preisen vergleichbarer Objekte ableitet. In der Praxis wird dieses verfahren regelmäßig zur Ableitung der Bodenrichtwerte angewandt. Sachverständige vergleichen Faktoren wie Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr, um den marktüblichen Wert zu ermitteln. Das Vergleichswertverfahren ermöglicht einen direkten Blick auf den aktuellen Marktwert und (leider) nur dann aussagekräftig, wenn ausreichend vergleichbare Immobilien verfügbar sind. Dies ist in der Praxis neben Grundstücken mitunter noch bei Eigentumswohnungen möglich.

Welches Verfahren sich am besten für den konkreten Bewertungsfall eignet, sollte stets aus der Sicht der Marktteilnehmer beantwortet werden. Ebenso wichtig ist, dass ausreichend qualifizierte Daten für die Anwendung der Verfahren zur Verfügung stehen. Hier kommen die Gutachterausschüsse ins Spiel. Diesbezüglich gibt es im Blog #4 weitere Informationen.

Noch einmal zusammengefasst:

Sachwertverfahren 

Wird i.d.R. für Objekte genutzt, die klassischerweise selbstgenutzt werden und demnach keine Renditeabsicht besteht. Dazu gehören vorrangig: 

- Einfamilienhäuser 

- Zweifamilienhäuser 

Ertragswertverfahren 

Wird für alle klassischen Renditeobjekte genommen. Insofern: 

  - Eigentumswohnungen 

- Mehrfamilienhäuser (ab 3 Wohneinheiten) 

- Wohn- und Geschäftshäuser 

- Bürogebäude 

- Läger und weitere

Vergleichswertverfahren 

- Eigentumswohnungen 

- Grundstücke / Bodenrichtwerte 

Fazit

Die Kunst der Wertermittlung besteht darin, die Stärken und Schwächen jedes Verfahrens zu verstehen und das passende Instrument für die spezifische Immobilie auszuwählen. Es sollte stets eine Kombination der Verfahren angewendet werden, um ein umfassendes Bild des Immobilienwerts zu erhalten. Ganz gleich, ob Sie als Käufer oder Verkäufer agieren – die Kenntnis über diese Wertermittlungsverfahren ist die Basis für eine objektive Immobilienbewertung.

Die Preisdaten nahezu aller gängigen und namhaften Internetplattformen, sind Vergleichspreise, die ganz sicher auf Basis eher schlecht miteinander zu vergleichenden Immobilien “ermittelt” worden. Sollten Sie sich derzeit für die Preisermittlung Ihrer Immobilie interessieren, so nehmen Sie gerne direkt HIER Kontakt zu einem unserer Sachverständigen auf. Alternativ empfehlen wir Ihnen Informationen beim örtlichen Gutachterausschauss einzuholen. 

_{Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten).}