Restnutzungsdauergutachten: Wann es sich lohnt, was es kostet und wann das Finanzamt es anerkennt

Mit einem Restnutzungsdauergutachten können Vermieter ihr Gebäude schneller abschreiben, wenn es tatsächlich kürzer nutzbar ist als die gesetzliche Pauschale. Dieser Fachbeitrag zeigt, wann sich das rechnet, wo der Haken liegt, was ein Gutachten kostet und welche Anforderungen nach dem aktuellen Rechtsstand gelten.

Ein Fachbeitrag von Tim Post, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (W) (EIPOSCERT) und Inhaber von Post Immobilien. Fachlicher Stand: 16. Oktober 2026 · Lesezeit ca. 17 Minuten

Was ist ein Restnutzungsdauergutachten?

Ein Restnutzungsdauergutachten ist ein Sachverständigengutachten, das schätzt, wie lange ein Gebäude ab dem Erwerb noch seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Liegt dieser Zeitraum unter der gesetzlichen Pauschale, dürfen Vermieter das Gebäude über die kürzere Zeit abschreiben.

Ohne Gutachten gelten für vermietete Wohngebäude feste Sätze. Maßgeblich ist das Jahr der Fertigstellung:

Tabelle 1: Lineare Gebäude-AfA für Gebäude, die nicht unter § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG fallen, also insbesondere Wohngebäude. Quelle: § 7 Abs. 4 Satz 1 und 2 EStG. Für Neubauten mit Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 gibt es zusätzlich die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG; ein Restnutzungsdauergutachten spielt dort praktisch keine Rolle.

Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Liegt die tatsächliche Nutzungsdauer unter diesen Schwellen, „so können anstelle der Absetzungen nach Satz 1 die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden“. Es ist ein Wahlrecht. Sie üben es in der Steuererklärung aus, ein gesondertes Genehmigungsverfahren gibt es nicht. Das Finanzamt prüft den Nachweis bei der Veranlagung.

Die Nutzungsdauer meint dabei nicht, wann das Haus einstürzt. Laut § 11c der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung ist es „der Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann“. Neben dem technischen Verschleiß zählen deshalb auch die wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) 2021 ausdrücklich bestätigt.

Wie viel Steuern spart ein Restnutzungsdauergutachten?

Ein Gutachten erhöht die jährliche Abschreibung, nicht die Summe. Wer statt 50 Jahren eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren nachweist, verdoppelt die jährliche AfA. Nach 25 Jahren ist das Gebäude dafür vollständig abgeschrieben, während die Pauschale noch 25 weitere Jahre gelaufen wäre.

Ein Rechenbeispiel zeigt die Größenordnung. Angenommen sind ein vermietetes Zweifamilienhaus mit Baujahr 1968, gekauft 2024, und ein Gebäudeanteil von 300.000 Euro (Kaufpreis ohne Grund und Boden). Das Gutachten kommt nach Würdigung kleinerer Modernisierungen auf eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren. Der persönliche Grenzsteuersatz liegt bei 42 Prozent.

Tabelle 2: Vereinfachtes Rechenbeispiel ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Die tatsächliche Ersparnis hängt vom persönlichen Steuersatz ab und gehört in die Hand Ihres Steuerberaters.

Der Effekt in Zahlen: In den ersten zehn Jahren sinkt die Steuerlast im Beispiel um 25.200 Euro. Ab dem 26. Jahr kehrt sich der Effekt um, weil dann keine AfA mehr anfällt.

Der wirtschaftliche Kern ist also ein Liquiditäts- und Zinsvorteil: Sie zahlen heute weniger Steuern und haben das Geld früher zur Verfügung. Endgültig wird der Vorteil, wenn Sie das Haus nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist verkaufen. Dann ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei, und die vorgezogene Abschreibung muss nicht mehr „zurückgezahlt“ werden.

Der Haken beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren

Wer innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, versteuert den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG). Dabei mindern sich die Anschaffungskosten um die bereits abgezogene AfA (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).

Jeder Euro, den Sie über das Gutachten zusätzlich abgeschrieben haben, erhöht dann den steuerpflichtigen Gewinn. Im Beispiel wären es nach acht Jahren 48.000 Euro mehr Veräußerungsgewinn. Der Vorteil kehrt sich dann im Wesentlichen um: Die zusätzliche AfA wurde mit Ihrem persönlichen Steuersatz abgezogen, der höhere Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Übrig bleibt allenfalls ein Zinseffekt. Wer einen Verkauf in absehbarer Zeit plant, sollte das mit seinem Steuerberater durchrechnen, bevor er ein Gutachten beauftragt.

Wann lohnt sich ein Restnutzungsdauergutachten?

Ein Gutachten lohnt sich vor allem bei vermieteten, älteren Gebäuden mit hohem Gebäudeanteil, länger geplanter Haltedauer und hohem Steuersatz. Bei selbstgenutzten, neuen oder umfassend modernisierten Gebäuden lohnt es sich in der Regel nicht.

Tabelle 3: Orientierung, keine abschließende Prüfung. Ob sich ein Gutachten im Einzelfall rechnet, klären Sie am besten gemeinsam mit Ihrem Steuerberater.

Einen ersten Anhaltspunkt liefert das Modell der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), mit dem Sachverständige und Gutachterausschüsse arbeiten. Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser setzt es eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an (Anlage 1 ImmoWertV).

Ein 1968 gebautes Haus wäre im Jahr 2024 also 56 Jahre alt. Ohne Modernisierungen ergäbe das Modell rechnerisch 24 Jahre Restnutzungsdauer, deutlich weniger als die 50 Jahre der steuerlichen Pauschale. Modernisierungen strecken die Restnutzungsdauer wieder: Anlage 2 ImmoWertV vergibt Punkte für erneuerte Dächer, Fenster, Heizung, Leitungen, Bäder oder eine Dämmung der Außenwände.

Dieser Modellwert ist aber nur der Ausgangspunkt. Die ImmoWertV sagt selbst: „Die Verwendung des nachfolgenden Modells ersetzt nicht die erforderliche sachverständige Würdigung des Einzelfalls.“ Genau diese Würdigung leistet das Gutachten.

Die Gutachtenkosten sollten Sie gegen den jährlichen Vorteil stellen. Im Beispiel oben übersteigt der Steuervorteil schon im ersten Jahr die Kosten eines Gutachtens. Bei einem kleinen Gebäudeanteil, etwa einer Eigentumswohnung mit 90.000 Euro Gebäudeanteil, und einem Steuersatz von 30 Prozent sieht die Rechnung anders aus. Bei 25 statt 50 Jahren beträgt der Vorteil dort 540 Euro im Jahr. Bei Gutachtenkosten wie im Beispielpreis unten (1.349 Euro) wäre das nach etwa zweieinhalb Jahren erreicht. Ob sich das rechnet, hängt dann von Haltedauer, Verkaufsplänen und der Anerkennung durch das Finanzamt ab.

Was kostet ein Restnutzungsdauergutachten?

Eine amtliche Gebührenordnung für Restnutzungsdauergutachten gibt es nicht. Die Preise vereinbaren Gutachter und Auftraggeber frei. Online-Anbieter werben mit Festpreisen, die je nach Objektart gestaffelt sind.

Ein Beispiel: Der „Nutzungsdauer-Quickcheck“ von Sprengnetter über ImmoScout24 nennt auf seiner Angebotsseite 1.349 Euro für Eigentumswohnungen und Ein- oder Zweifamilienhäuser. Für Mehrfamilienhäuser bis 1.000 Quadratmeter sind es 1.599 Euro, für Wohn- und Geschäftshäuser 1.949 Euro. Alle Preise verstehen sich inklusive Umsatzsteuer und Ortsbesichtigung (Stand: 16. Oktober 2026).

Eine unabhängige, repräsentative Preisübersicht oder eine Honorarempfehlung eines Sachverständigenverbands speziell für Restnutzungsdauergutachten haben wir nicht gefunden. Vergleichen Sie Angebote deshalb nicht nur nach dem Preis, sondern nach dem Leistungsumfang:

• Ist eine persönliche Ortsbesichtigung enthalten, oder arbeitet der Anbieter nur mit Fotos und Fragebogen?
• Leitet das Gutachten die Restnutzungsdauer objektbezogen her, mit Zustand, Schäden und Modernisierungen?
• Ist das Gutachten auf den Erwerbszeitpunkt bezogen?
• Unterstützt der Gutachter, wenn das Finanzamt Rückfragen stellt?

Die Kosten des Gutachtens sind bei vermieteten Objekten nach dem Veranlassungsprinzip in der Regel Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Die genaue Behandlung klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Post Immobilien erstellt Restnutzungsdauergutachten zum Festpreis, immer mit Ortsbesichtigung und erstellt von einem zertifizierten Sachverständigen. Den Preis für Ihr Objekt nennen wir Ihnen vorab verbindlich. Was ein vollständiges Verkehrswertgutachten kostet, etwa für Erbschaft, Scheidung oder Verkauf, zeigt unser Beitrag Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Welche Anforderungen stellt das Finanzamt an ein Restnutzungsdauergutachten?

Das Finanzamt erkennt eine kürzere Nutzungsdauer an, wenn ein sachverständiges Gutachten sie für das konkrete Gebäude nachvollziehbar und mit hinreichender Sicherheit begründet. Eine bestimmte Methode oder eine bestimmte Zertifizierung des Gutachters schreibt das Gesetz nicht vor. Ein bloßer Verweis auf Modellwerte reicht aber nicht.

Die Rechtslage hat sich seit 2021 mehrfach bewegt. Der aktuelle Stand im Überblick:

• Juli 2021, BFH IX R 25/19: Steuerpflichtige können sich „jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint“. Ein Bausubstanzgutachten ist nicht Voraussetzung.
• Februar 2023, BMF-Schreiben: Die Finanzverwaltung verlangte Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Außerdem stellte sie weitere Anforderungen an die Herleitung.
• Januar 2024, BFH IX R 14/23: Steuerpflichtige können sich „jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint“, auch der Ermittlung nach der ImmoWertV. Die weitergehenden Anforderungen des BMF-Schreibens lassen sich laut BFH „dem Gesetz jedenfalls nicht in Gänze entnehmen“. Zugleich gilt: Der „schlichte Verweis“ auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer genügt nicht.
• April 2025, Finanzgericht Münster: Eine Zertifizierung des Gutachters ist nicht zwingend erforderlich. Das Gericht neigt aber dazu, eine persönliche Ortsbesichtigung zu verlangen (Urteil vom 2. April 2025, 14 K 654/23 E).
• Oktober 2025, BFH IX R 26/24: „Die kürzere Nutzungsdauer ist durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen.“
• 1. Dezember 2025: Das BMF hebt sein Schreiben vom 22. Februar 2023 im Einvernehmen mit den Ländern auf, ohne Nachfolgeregelung.
• August bis Dezember 2025: Der Referentenentwurf einer Verordnung sah vor, dass nur noch öffentlich bestellte Sachverständige nach Ortsbesichtigung Gutachten erstellen. Schon die Kabinettsfassung enthielt die Regel nicht mehr. Der Bundesrat stimmte am 19. Dezember 2025 ohne Maßgaben zu, die Verordnung trat ohne diese Regel in Kraft.

Daraus folgt für die Praxis: Die oft zu lesende Aussage „Das Finanzamt akzeptiert nur Gutachten zertifizierter oder öffentlich bestellter Sachverständiger“ ist seit der Aufhebung des BMF-Schreibens überholt. Entscheidend ist heute die Qualität der Begutachtung.

Was ein belastbares Gutachten enthält

Der BFH verlangt eine sachverständige Begutachtung, „die sich insbesondere zu den individuellen Gegebenheiten des Objekts (zum Beispiel durchgeführte oder unterlassene Instandsetzungen oder Modernisierungen …) verhält“. Aus den veröffentlichten Urteilen lassen sich die Punkte ableiten, an denen Gutachten vor dem Finanzamt bestehen oder scheitern:

• Ortsbesichtigung durch den Sachverständigen. Gesetzlich ist sie nicht vorgeschrieben. Das Finanzgericht Münster neigt aber dazu, sie zu verlangen. In den hier ausgewerteten erfolgreichen Verfahren (BFH 2025, Finanzgericht Münster 2025, Finanzgericht München 2026) gab es eine Besichtigung, oder sie wurde nachgeholt.
• Objektbezogene Herleitung statt Tabellenwert. Gesamtnutzungsdauer, Alter, Modernisierungen, Schäden und Instandhaltungsrückstau gehören nachvollziehbar in das Gutachten, bei Modellansätzen mit aufgeschlüsselter Punktevergabe.
• Richtiger Stichtag. Die Nutzungsdauer ist auf den Erwerbszeitpunkt zu schätzen, nicht auf den Tag der Begutachtung. Das Finanzgericht München hat 2026 ein 2024 erstelltes Gutachten für einen Erwerb im Jahr 2017 anerkannt (Urteil vom 26. Juni 2026, 8 K 1147/23). Die Restnutzungsdauer kann dabei auch im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens ermittelt werden, wenn die Herleitung objektbezogen ist.
• Wirtschaftliche Plausibilität. Ist eine wirtschaftlich sinnvolle Modernisierung oder Anschlussnutzung möglich, kann das gegen eine kurze Nutzungsdauer sprechen. Daran ist 2025 eine Klage vor dem Finanzgericht München gescheitert. Es ging dort um eine Spezialimmobilie: als Flüchtlingsunterkünfte genutzte Gebäude (Urteil vom 10. April 2025, 10 K 1531/21).

Was gerade im Gesetzgebungsverfahren passiert

Die kürzere Nutzungsdauer steht seit Jahren politisch unter Druck. Der Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2022 wollte sie ganz streichen, der Bundestag hat das nicht übernommen. 2024 und 2025 scheiterten Vorstöße, die Anforderungen an Gutachter gesetzlich festzuschreiben. Schon 2024 hatte der Bundesrat außerdem vorgeschlagen, die kürzere Nutzungsdauer auf Gebäude zu beschränken, die bereits bei ihrer Fertigstellung kurzlebig sind.

Am 25. September 2026 hat der Bundesrat diesen Vorschlag in seiner Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2026 erneut eingebracht. In § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG sollen die Worte „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ eingefügt werden. Eine kürzere Nutzungsdauer gäbe es dann nur noch für Gebäude, die schon bei ihrer Fertigstellung kurzlebig sind. Laut Begründung soll genau der Ansatz „beim Erwerb von sogenannten Altbauten“ verhindert werden.

Die Bundesregierung hat in ihrer Gegenäußerung (BT-Drs. 21/8283 vom 30. September 2026) erklärt: „Die Bundesregierung wird den Vorschlag prüfen.“ Dieselbe Antwort hatte sie 2024 gegeben; umgesetzt wurde er damals nicht. Ihr eigener Gesetzentwurf enthält die Änderung nicht. Ob und ab wann sie kommt, ist offen.

Wer eine kürzere Nutzungsdauer für einen gekauften Altbau prüfen will, sollte den Fortgang im Blick behalten und das Thema mit seinem Steuerberater besprechen.

Wie läuft ein Restnutzungsdauergutachten ab?

Ein Restnutzungsdauergutachten entsteht in vier Schritten: Unterlagen sichten, Objekt besichtigen, Restnutzungsdauer herleiten, Gutachten übergeben. Je nach Größe und Komplexität der Immobilie und der Verfügbarkeit der Unterlagen kann das Gutachten innerhalb einer Woche erstellt werden.

1. Unterlagen: Kaufvertrag (für den Erwerbszeitpunkt), Baujahr, Grundrisse und Baubeschreibung, Wohnflächen, Nachweise über Modernisierungen und Instandsetzungen, Energieausweis. Fehlende Unterlagen sind kein Ausschlussgrund, sie erhöhen aber den Aufwand.
2. Ortsbesichtigung: Bausubstanz, Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik, Bäder, Schäden und Instandhaltungsrückstau werden vor Ort aufgenommen und dokumentiert.
3. Herleitung: Ausgehend von der Gesamtnutzungsdauer und dem Alter wird die Restnutzungsdauer zum Erwerbszeitpunkt objektbezogen geschätzt. Dabei werden Modernisierungen, unterlassene Instandhaltung und die wirtschaftliche Entwertung gewürdigt.
4. Gutachten: Das schriftliche Gutachten legen Sie mit der Steuererklärung oder im Einspruchsverfahren vor. Den daraus folgenden AfA-Satz setzt Ihr Steuerberater an.

Kann ich ein Restnutzungsdauergutachten auch Jahre nach dem Kauf einholen?

Ja, solange die betroffenen Steuerbescheide verfahrensrechtlich noch offen sind. Das ist etwa der Fall, wenn ein Einspruch läuft, ein Bescheid unter dem Vorbehalt der Nachprüfung steht (§ 164 AO) oder ein Jahr noch nicht veranlagt ist.

Die Rechtsprechung kennt mehrere solcher Fälle. Im BFH-Verfahren von 2021 wurde ein Gutachten für ein 2002 gekauftes Gebäude im Einspruchsverfahren nachgereicht. Im Fall des Finanzgerichts München von 2026 entstand das Gutachten sieben Jahre nach dem Kauf.

Wichtig ist, dass das Gutachten die Nutzungsdauer auf den Erwerbszeitpunkt bezieht. Für bestandskräftig veranlagte Jahre ist eine Änderung in der Regel nicht mehr möglich.

Wie die AfA ab dem Wechsel genau zu berechnen ist und ob sich ältere Jahre noch ändern lassen, klären Sie mit Ihrem Steuerberater. Das hängt vom Verfahrensstand Ihrer Bescheide ab.

Restnutzungsdauer und Kaufpreisaufteilung gehören zusammen

Die Restnutzungsdauer bestimmt den AfA-Satz, die Kaufpreisaufteilung bestimmt die Bemessungsgrundlage. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil am Kaufpreis, nicht der Grund und Boden. Beides sollte deshalb zusammen betrachtet werden.

Das Finanzamt nutzt für die Aufteilung häufig die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Sie rechnet mit Gesamtnutzungsdauern nach der ImmoWertV und, soweit keine kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen ist, mit einer Mindest-Restnutzungsdauer von 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer.

Eine kürzere Restnutzungsdauer kann sich bei einer bewertungsbasierten Aufteilung auch auf den Gebäudewert auswirken: Sie kann den Gebäudeanteil senken und damit einen Teil des AfA-Vorteils aufzehren. Das ist eine Einschätzung aus der Bewertungsmechanik, keine gefestigte Rechtsprechung. Wer beides getrennt optimiert, riskiert Widersprüche. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag zur Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer.

Für die Kaufpreisaufteilung sieht der Entwurf des Jahressteuergesetzes 2026 übrigens eigene Gutachter-Vorgaben vor (neuer § 6f EStG, BT-Drs. 21/8283). Für den Nachweis der Restnutzungsdauer gelten sie nach dem Entwurf nicht.

Hinweis: Dieser Beitrag erläutert die sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer. Er ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Rechtsstand: 16. Oktober 2026.