Aktuell kommen zunehmend Investoren, Kapitalanleger und Immobilieneigentümer aus Hannover und Hamburg mit einer sehr konkreten Fragestellung auf uns zu:

Ist die Aufteilung meines Immobilienkaufpreises auf Gebäude sowie Grund und Boden tatsächlich sachgerecht auch im Bezug zu meinem Restnutzungsdauergutachten?

Die Frage ist für Investoren von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung.

Beim Erwerb einer vermieteten Immobilie wird regelmäßig ein Gesamtkaufpreis für das bebaute Grundstück gezahlt. Steuerlich muss dieser Kaufpreis jedoch aufgeteilt werden. Denn während der auf das Gebäude entfallende Anteil grundsätzlich der Absetzung für Abnutzung – der AfA – zugänglich ist, kann der auf Grund und Boden entfallende Anteil grundsätzlich nicht abgeschrieben werden. Das BMF stellt hierfür eine Arbeitshilfe bereit; die aktuelle Fassung wurde im März 2026 aktualisiert.

Für einen Investor ist deshalb nicht allein der Kaufpreis einer Immobilie interessant.

Mindestens ebenso wichtig ist die Frage: Welcher Teil der Investition entfällt wirtschaftlich auf das Gebäude – und welcher auf Grund und Boden? Und inwieweit bietet mir die Kaufpreisaufteilung nebst Restnutzungsdauergutachten Optimierungspotential meiner Abschreibung?

Gerade bei älteren Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern und anderen Renditeimmobilien kann die Antwort erheblichen Einfluss auf die langfristige steuerliche Betrachtung eines Investments haben.

Hinzu kommt ein zweiter Faktor: die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes.

Damit treffen zwei Themen aufeinander, mit denen wir uns als Sachverständige intensiv beschäftigen: die sachgerechte Kaufpreisaufteilung und der Nachweis einer gegebenenfalls kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer.

Dabei verfolgen wir bewusst einen anderen Ansatz als eine rein steuerlich motivierte Rechenoptimierung.

Unser Ziel ist eine objektspezifische, marktgerechte, nachvollziehbare und in sich konsistente Bewertung.

Warum ist die Kaufpreisaufteilung in Verbindung mit einem Restnutzungsdauergutachten für Investoren so relevant?

Beim Erwerb eines bebauten Grundstücks wird im Kaufvertrag üblicherweise ein Gesamtkaufpreis vereinbart.

Dieser Kaufpreis umfasst wirtschaftlich jedoch mindestens zwei unterschiedliche Bestandteile:

• den Wert des Grund und Bodens und
• den Wert des aufstehenden Gebäudes.

Für die steuerliche Abschreibung muss deshalb ermittelt werden, welcher Anteil der gesamten Anschaffungskosten auf das Gebäude entfällt.

Nehmen wir ein vereinfachtes Beispiel:

Ein Investor erwirbt eine vermietete Bestandsimmobilie einschließlich Anschaffungsnebenkosten für insgesamt 1.000.000 Euro. Entfallen davon 50 Prozent auf das Gebäude, beträgt die AfA-Bemessungsgrundlage 500.000 Euro.

Entfallen dagegen sachgerecht 65 Prozent auf das Gebäude, beträgt die Bemessungsgrundlage 650.000 Euro.

Bei einem rein beispielhaft angenommenen AfA-Satz von 2 Prozent bedeutet dies einen Unterschied von 3.000 Euro bei der jährlichen AfA. Über einen längeren Investitionszeitraum kann die Kaufpreisaufteilung damit erhebliche wirtschaftliche Bedeutung entwickeln.

Genau deshalb muss sie aber auch belastbar sein.

Es wäre aus unserer Sicht nicht sachgerecht, zunächst einen gewünschten Gebäudeanteil festzulegen und anschließend die Bewertungsparameter so lange zu verändern, bis dieses Ergebnis erreicht wird.

Die Immobilie bestimmt das Ergebnis – nicht die gewünschte Steuerwirkung.

Wie wird ein Immobilienkaufpreis grundsätzlich aufgeteilt?

Für eine fachgerechte Kaufpreisaufteilung werden der Wert des Gebäudes und der Wert des Grund und Bodens grundsätzlich Beim Kauf eines bebauten Grundstücks werden Grund und Boden und Gebäude wirtschaftlich nicht separat gehandelt. Der Investor erwirbt die Immobilie als Einheit.

Für steuerliche Zwecke muss dieser einheitliche Gesamtkaufpreis dennoch auf die unterschiedlichen Wirtschaftsgüter verteilt werden.

Die Fachliteratur beschreibt die Ausgangsfrage deshalb sehr anschaulich: Gesucht wird letztlich, welchen Teil des Gesamtkaufpreises ein wirtschaftlich handelnder Erwerber dem Grund und Boden und welchen Teil er dem Gebäude zurechnen würde. Die Immobilie ist dabei grundsätzlich so zu betrachten, wie sie tatsächlich erworben wurde und weitergenutzt beziehungsweise weitervermietet wird.

Das ist für das weitere Verständnis entscheidend.

Denn der Investor erwirbt regelmäßig keine unbebaute Projektentwicklungsfläche.

Er kauft beispielsweise ein 60 Jahre altes Mehrfamilienhaus, ein Wohn- und Geschäftshaus aus der Gründerzeit oder eine andere Bestandsimmobilie mit bestehenden Mietverhältnissen, einem konkreten Gebäudezustand und einem begrenzten wirtschaftlichen Nutzungshorizont.

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Kaufpreisaufteilung ist nicht einfach Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren

An diesem Punkt möchten wir eine häufige Vereinfachung vermeiden.

Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren sind zunächst Verfahren der Immobilienwertermittlung. Sie können dazu dienen, die für eine Kaufpreisaufteilung benötigten Werte sachgerecht herzuleiten.

Die eigentliche Kaufpreisaufteilung besteht aber darin, das ermittelte Wertverhältnis zwischen den einzelnen Bestandteilen auf den tatsächlich gezahlten Gesamtkaufpreis zu übertragen.

Die BMF-Arbeitshilfe verwendet die klassischen Verfahren in einem typisierten Modell. Die aktuelle Anleitung prüft die verfügbaren Daten in der Reihenfolge Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren; für Renditeobjekte wie Mietwohngrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke spielt insbesondere die Ertragswertbetrachtung eine wichtige Rolle. Das BMF betont zugleich, dass damit kein genereller Vorrang eines bestimmten Verfahrens festgelegt wird.

Die im Rahmen klassischer Verkehrswertermittlungsverfahren rechnerisch entstehenden Boden- und Gebäudewerte sollten nicht ohne Weiteres als tatsächlich am Markt separat gehandelte Kaufpreisanteile verstanden werden dürfen. Ein bebautes Grundstück wird am Markt als Einheit gehandelt.

Für Anleger bedeutet das:

Ein professionelles Gutachten sollte nicht nur ein Rechenschema reproduzieren. Es muss erklären, warum die verwendeten Wertansätze gerade für dieses Investment plausibel sind.

Die BMF-Arbeitshilfe 2026: sinnvoller Ausgangspunkt, aber typisiert

Die Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen ist für uns ein wichtiger Vergleichsmaßstab.

Die aktuelle Fassung hat den Stand März 2026. Das BMF bezeichnet das Verfahren selbst als typisierte Kaufpreisaufteilung beziehungsweise Plausibilitätsprüfung und das Ergebnis ausdrücklich als qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegbar ist. Außerdem werden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale innerhalb der typisierten Arbeitshilfe nicht vollständig berücksichtigt.

Das ist ein wichtiger Unterschied. Bei einem Standardfall kann eine typisierte Berechnung zu einem nachvollziehbaren Ergebnis führen. Bei einer komplexeren Bestandsimmobilie kann jedoch genau das entscheidend sein, was ein standardisiertes Modell nur eingeschränkt erfassen kann: der tatsächliche Gebäudebestand, die konkrete Nutzung, unterschiedliche Mietniveaus, Modernisierungen, eine besondere Grundstücksausnutzung oder eine abweichende wirtschaftliche Situation.

Interessanterweise weist selbst die aktuelle BMF-Anleitung darauf hin, dass bei einem Missverhältnis zum Bodenwert und einem möglicherweise vorliegenden Liquidationsobjekt die Arbeitshilfe im Einzelfall keine sachgerechte Kaufpreisaufteilung ermöglichen kann und der Sachverhalt dann individuell zu erörtern ist.

🔍 Der entscheidende Punkt: Bodenrichtwert ist nicht gleich Bodenwert der Bestandsimmobilie

Gerade für Investoren ist dieser Zusammenhang besonders wichtig.

Häufig wird zunächst sehr einfach gerechnet:

Grundstücksfläche × Bodenrichtwert = Bodenwert

Doch genau hier liegt bei Bestandsobjekten häufig die entscheidende Bewertungsfrage.

Nach § 196 BauGB werden Bodenrichtwerte in bebauten Gebieten mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.

Das bedeutet: Der Bodenrichtwert betrachtet wertmethodisch ein fiktiv unbebautes Grundstück. Der Investor hat aber gerade kein unbebautes Grundstück erworben. Er hat beispielsweise ein seit Jahrzehnten bebautes Mehrfamilienhaus erworben und möchte dieses weiterhin vermieten.

Die von uns ausgewerteten Fachunterlagen formulieren dieses Problem sehr deutlich. Dort wird darauf hingewiesen, dass der modellhafte Bodenwert eines fiktiv unbebauten beziehungsweise neu bebaubaren Grundstücks bei einer Bestandsimmobilie regelmäßig zu einem zu hohen Bodenwertanteil führen kann, wenn er ohne weitere Betrachtung für die Kaufpreisaufteilung übernommen wird.

Genau deshalb betrachten wir den Bodenrichtwert nicht isoliert.

Warum der Bodenrichtwert trotzdem nicht einfach beliebig reduziert werden darf

Auch hier ist Differenzierung wichtig.Dass der Bodenrichtwert auf ein unbebaut gedachtes Grundstück bezogen ist, bedeutet nicht, dass bei jeder Bestandsimmobilie pauschal ein beliebiger Abschlag vorgenommen werden darf. Eine Reduzierung muss fachlich begründet werden.

Die aktuelle BMF-Anleitung erlaubt beispielsweise ausdrücklich Anpassungen, wenn sich die Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks und des Bewertungsgrundstücks unterscheiden und geeignete Umrechnungskoeffizienten vorliegen.

Bei Bestandsimmobilien ist darüber hinaus zu untersuchen, ob der für ein fiktiv unbebautes beziehungsweise neu bebaubares Grundstück abgeleitete Bodenrichtwert die wirtschaftliche Situation des tatsächlich vorhandenen Gebäudebestands für die spezielle Aufgabe der Kaufpreisaufteilung angemessen widerspiegelt.

Genau hier kommt für uns bei geeigneten Objekten das Mietsäulenverfahren ins Spiel. Bei geeigneten Renditeobjekten bevorzugen wir eine ergänzende Kaufpreisaufteilung unter Einbeziehung des Mietsäulenverfahrens.

Warum? Weil dieses Verfahren genau dort ansetzt, wo die rein schematische Betrachtung eines Bodenrichtwertes an ihre Grenzen stoßen kann. Aus unserer Sicht kann über dieses Verfahren notwendige objektspezifische Anpassungen am Bodenrichtwert nachvollziehbar vornehmen, um einen auf den tatsächlichen Gebäudebestand bezogenen Bodenwert herzuleiten. Als unterschiedliche Varianten kommen beispielsweise die Ansätze nach Kleiber, Sprengnetter und Strotkamp in Betracht.

Wie funktioniert das Mietsäulenverfahren – ohne Fachchinesisch?

Man kann den Grundgedanken vereinfacht so erklären: Ein unbebautes Grundstück könnte heute möglicherweise optimal und modern neu bebaut werden. Auf dem tatsächlich erworbenen Grundstück steht jedoch bereits ein Bestandsgebäude.

Dieses Bestandsgebäude erzielt möglicherweise andere marktübliche Mieten als ein moderner Neubau. Auch die bauliche Ausnutzung kann von derjenigen abweichen, die dem Bodenrichtwert zugrunde liegt. Das Mietsäulenverfahren betrachtet deshalb die wirtschaftliche Nutzung des tatsächlich vorhandenen Grundstücks.

Bei einem Wohn- und Geschäftshaus können beispielsweise Ladenflächen im Erdgeschoss, Büroflächen darüber und Wohnungen in den weiteren Etagen vorhanden sein. Diese Nutzungen besitzen unterschiedliche marktübliche Ertragspotenziale. Die Mietsäulenlogik ermöglicht es, solche Unterschiede strukturiert in eine objektspezifische Bodenwertanpassung zu überführen.

Für den Investor ist dabei nicht die mathematische Formel entscheidend.

Entscheidend ist das wirtschaftliche Prinzip:

Wir vergleichen nicht abstrakt ein unbebautes Grundstück mit dem Kaufpreis einer alten Bestandsimmobilie. Wir betrachten, welche wirtschaftliche Nutzung mit dem tatsächlich vorhandenen Bestand verbunden ist.

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Kann sich dadurch der Bodenwert reduzieren?

Ja – und gerade bei älteren Bestandsobjekten kann dies ein wesentlicher Punkt sein.

Die Fachliteratur zeigt, dass insbesondere bei Bestandsgebäuden und hohen Bodenwertniveaus eine unreflektierte Verwendung des auf ein fiktiv freigelegtes beziehungsweise neu bebaubares Grundstück bezogenen Bodenwerts zu problematischen Verhältnissen führen kann. Als Ansatz wird unter anderem beschrieben, den Bodenwert unter Einbeziehung des Unterschieds zwischen einer bei Neubau und einer im Bestand marktüblich erzielbaren Miete anzupassen.

Das bedeutet aber ausdrücklich nicht:

„Bestandsgebäude vorhanden = Bodenwert immer um X Prozent reduzieren.“

Ein solcher pauschaler Ansatz wäre gerade das Gegenteil einer sachverständigen Bewertung.

Wir prüfen vielmehr, ob und in welcher Höhe die Anpassung für das konkrete Objekt und den konkreten Teilmarkt nachvollziehbar ist.

Bei geeigneten Bestandsimmobilien kann daraus ein gegenüber dem fiktiv unbebauten Grundstück geminderter, auf die Bestandsbebauung bezogener Bodenwertanteil resultieren.

Und genau diese Differenz kann bei der Kaufpreisaufteilung erhebliche Bedeutung haben.

Was ist mit dem Jacoby-Verfahren?

Auch das sogenannte Jacoby-Verfahren beschäftigt sich intensiv mit der Herausforderung der Kaufpreisaufteilung bebauter Grundstücke.

Ein aus Investorensicht interessanter Grundgedanke ist die Fortführung der vorhandenen Nutzung. Bei dieser Vorgehensweise wird ausdrücklich darauf abgestellt, dass der Erwerber die Immobilie so weiter nutzt beziehungsweise vermietet, wie er sie erworben hat – über die vorhandene Restnutzungsdauer und nicht unter der Fiktion eines sofortigen Abrisses mit anschließender Neubebauung.

Das Verfahren arbeitet unter anderem mit einem über die Restnutzungsdauer reduzierten beziehungsweise abgezinsten Bodenwert.

Wir betrachten das Jacoby-Modell daher durchaus als fachlich interessanten Ansatz.

Für unsere eigene Gutachtenpraxis bevorzugen wir bei geeigneten Objekten jedoch eine möglichst transparente und unmittelbar nachvollziehbare objektspezifische Bodenwertableitung, insbesondere über die Mietsäulenlogik.

Denn ein Investor, Steuerberater oder Finanzbeamter sollte nicht nur ein Endergebnis erhalten.

Er sollte nachvollziehen können: Welche Ausgangsdaten wurden verwendet? Welche marktüblichen Mieten wurden angesetzt? Warum wurde der Bodenwert angepasst? Und wie ergibt sich daraus der Gebäudeanteil?

Genau diese Transparenz ist für uns ein wesentlicher Qualitätsmaßstab.

👉 Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer: zwei Themen, die Investoren gemeinsam im Blick haben sollten

Bei vielen unserer Mandate kommt nach der Kaufpreisaufteilung unmittelbar die nächste Frage:

Wie lange kann das erworbene Gebäude tatsächlich noch wirtschaftlich genutzt werden?

Die beiden Themen beeinflussen die steuerliche Abschreibung an unterschiedlichen Stellen.

Die Kaufpreisaufteilung bestimmt, welcher Anteil der Anschaffungskosten überhaupt dem Gebäude zugerechnet wird.

Die tatsächliche Nutzungsdauer kann beeinflussen, über welchen Zeitraum dieser Gebäudeanteil abgeschrieben wird.

Für Investoren ist deshalb nachvollziehbar, warum beide Themen häufig gemeinsam betrachtet werden.

Doch hier ist eine wichtige fachliche Feinheit zu beachten.

Kaufpreisaufteilung und Nutzungsdauergutachten sind nicht dieselbe Bewertung

Wir würden nicht empfehlen, einfach eine in einem Restnutzungsdauergutachten ermittelte Zahl ungeprüft in jede Kaufpreisaufteilung zu übernehmen.

Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass Kaufpreisaufteilung und steuerliche Nutzungsdauer unterschiedliche Bewertungsaufgaben darstellen. Die Kaufpreisaufteilung ist verkehrswertorientiert; die steuerrechtliche Nutzungsdauer verfolgt eine andere Zielsetzung. Deshalb kann eine Restnutzungsdauer innerhalb einer Verkehrswertermittlung von der steuerrechtlich nachzuweisenden tatsächlichen Nutzungsdauer abweichen.

Gerade darin liegt aus unserer Sicht die Qualität einer professionellen Gesamtbetrachtung.

Getrennt ermitteln – aber konsistent argumentieren.

Der technische Zustand des Gebäudes kann nicht in einem Gutachten hervorragend und im anderen plötzlich schlecht sein.

Modernisierungen können nicht einmal vollständig wertsteigernd berücksichtigt und bei einer anderen Berechnung ignoriert werden.

Gebäudealter, Modernisierungszustand, Schäden, Drittverwendungsfähigkeit und wirtschaftliche Nutzbarkeit müssen aus derselben tatsächlichen Objektanalyse hervorgehen.

Wenn sich aufgrund der unterschiedlichen Aufgabenstellungen unterschiedliche Nutzungsdauern ergeben, muss der Unterschied fachlich erklärbar sein.

Das ist für uns Konsistenz.

Nicht das mechanische Verwenden derselben Zahl.

Die tatsächliche Nutzungsdauer ist gerade bei älteren Investments relevant

Der Bundesfinanzhof hat 2024 bestätigt, dass zur Darlegung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eine sachverständige Schätzung verwendet werden kann, sofern die maßgeblichen Umstände des konkreten Gebäudes nachvollziehbar berücksichtigt werden. In dem entschiedenen Fall wurde eine anhand der damaligen ImmoWertV-Regelungen sachverständig ermittelte kürzere Nutzungsdauer anerkannt.

Hinzu kommt eine aktuelle Entwicklung:

Das BMF hat das restriktivere Schreiben vom 22. Februar 2023 mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 vollständig aufgehoben.

Das bedeutet jedoch nicht, dass beliebige kurze Restnutzungsdauern nun automatisch akzeptiert werden.

Gerade bei hochwertigen Investments sollte der Anspruch höher sein.

Wir untersuchen die Immobilie objektspezifisch und legen nachvollziehbar dar, welche technischen, wirtschaftlichen und objektspezifischen Faktoren den verbleibenden Nutzungshorizont prägen.

Ein aktuelles BFH-Urteil zeigt, warum beide Themen sauber getrennt werden müssen

Der Bundesfinanzhof hatte 2025 über die Kaufpreisaufteilung einer denkmalgeschützten Immobilie zu entscheiden.

Das gerichtlich eingeholte Gutachten kam auf einen Gebäudeanteil von 41,10 Prozent und einen Bodenanteil von 58,90 Prozent. Gleichzeitig wurde eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren zugrunde gelegt.

Der BFH akzeptierte damit gerade nicht die Vorstellung, eine eingeschränkte beziehungsweise endliche Gebäudenutzungsdauer müsse automatisch dazu führen, dass dem Grund und Boden kein oder nahezu kein Wert mehr zukommt.

Für unsere Gutachtenpraxis ist das ein wichtiger Punkt:

Eine kurze tatsächliche Nutzungsdauer ist kein Freifahrtschein für einen beliebig niedrigen Bodenwert.

Und ein angepasster Bodenwert ist kein Argument dafür, die Nutzungsdauer künstlich zu verlängern.

Beides muss jeweils aus seiner eigenen Bewertungsaufgabe heraus nachvollziehbar begründet werden.

Warum gerade Investoren Kaufpreisaufteilung und Nutzungsdauer frühzeitig prüfen sollten

Für einen privaten Eigennutzer mag die steuerliche Kaufpreisaufteilung häufig eine nachgelagerte Frage sein.

Bei einem professionellen Immobilieninvestment gehört sie aus unserer Sicht wesentlich früher auf den Tisch.

Denn ein Investor analysiert vor dem Ankauf nicht nur Lage, Kaufpreis und Miete.

Er analysiert auch Cashflow, Finanzierung, Instandhaltungsrisiken, CapEx, Entwicklungspotenziale und den steuerlichen Rahmen.

Die AfA-Bemessungsgrundlage gehört deshalb in eine professionelle Investmentbetrachtung.

Idealerweise wird die Kaufpreisaufteilung nicht erst Monate nach Beurkundung untersucht.

Bei größeren Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern und Portfolioankäufen kann eine sachverständige Vorprüfung bereits vor Abschluss des Kaufvertrages sinnvoll sein.

Eine wirtschaftlich und fachlich begründbare Kaufpreisaufteilung kann dann gemeinsam mit Steuerberater und gegebenenfalls Notar in die weitere Strukturierung des Erwerbs einfließen.

Besonders relevant bei Bestandsimmobilien in Hannover und Hamburg

Gerade bei unseren Mandaten in Hannover und Hamburg treffen wir häufig auf genau die Immobilien, für die diese Fragen besonders interessant sind: Ältere Mehrfamilienhäuser, klassische Zinshäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, gemischt genutzte Objekte und Bestandsimmobilien mit erheblichem Grundstückswert.

Hier kann die bloße Übernahme eines Bodenrichtwertes zu kurz greifen.

Für uns beginnt die eigentliche Sachverständigenarbeit deshalb mit Fragen wie: Passt das Bodenrichtwertgrundstück tatsächlich zum Bewertungsobjekt? Welche Nutzung ist vorhanden? Welche marktüblichen Erträge sind nachhaltig erzielbar? Welche Bestandsbebauung steht dem theoretisch unbebauten Grundstück gegenüber? Wie ist die tatsächliche bauliche Ausnutzung? Und wie stellt sich der wirtschaftliche Zustand des Gebäudes dar?

Erst aus dem Zusammenspiel dieser Faktoren entsteht ein belastbares Bild.

Was wir bei einer Kaufpreisaufteilung untersuchen

Für eine sachverständige Kaufpreisaufteilung betrachten wir das Investment nicht als bloßen Datensatz in einer Excel-Datei, sondern als konkretes Bewertungsobjekt. Je nach Immobilie gehören dazu insbesondere Kaufvertrag und Anschaffungsnebenkosten, Bodenrichtwert und Bodenrichtwertgrundstück, Grundstücksgröße und bauliche Ausnutzung, Mietverhältnisse und marktübliche Mieten, Gebäudealter und Modernisierungen, vorhandene Rechte und Belastungen, die wirtschaftliche Nutzung des Bestands sowie – bei geeigneten Objekten – eine objektspezifische Bodenwertanpassung unter Einbeziehung des Mietsäulenverfahrens.

Bei einer zusätzlichen Untersuchung der tatsächlichen Nutzungsdauer werden Gebäudezustand, Modernisierungsgrad und weitere technische und wirtschaftliche Einflussfaktoren eigenständig beurteilt.

Der entscheidende Vorteil liegt darin, dass beide Gutachten auf derselben fundierten Kenntnis der Immobilie aufbauen können.

Unsere Position: keine Steueroptimierung um jeden Preis

Gerade im Bereich AfA und Restnutzungsdauer erleben wir am Markt teilweise sehr offensive Versprechen.

Hoher Gebäudeanteil. Möglichst kurze Nutzungsdauer. Maximale AfA.

Für uns greift diese Betrachtung zu kurz.

Ein professioneller Investor benötigt kein spektakuläres Rechenergebnis.

Er benötigt ein Ergebnis, das auch bei genauerer Prüfung noch plausibel, nachvollziehbar und wirtschaftlich erklärbar ist.

Ein Gutachten sollte deshalb nicht die maximale denkbare Steuerwirkung produzieren.

Es sollte die Immobilie zutreffend abbilden.

Unser Anspruch lautet: sachverständig, konsistent und praxisnah – statt willkürlich steueroptimiert.

Gerade bei größeren Investments halten wir diesen Ansatz langfristig für wesentlich wertvoller.

Häufige Fragen zur Kaufpreisaufteilung

Ist die BMF-Arbeitshilfe verbindlich?

Die aktuelle BMF-Arbeitshilfe ist ein offizielles typisiertes Instrument zur Kaufpreisaufteilung und Plausibilitätsprüfung. Das BMF selbst bezeichnet ihr Ergebnis jedoch als qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegt werden kann.

Ist der Bodenrichtwert automatisch der Bodenwert meiner Bestandsimmobilie?

Nein. Bereits gesetzlich wird der Bodenrichtwert in bebauten Gebieten unter der Annahme ermittelt, der Boden sei unbebaut. Für die konkrete Kaufpreisaufteilung einer Bestandsimmobilie kann daher eine weitergehende objektspezifische Untersuchung erforderlich sein.

Wird der Bodenwert bei einer Bestandsimmobilie immer reduziert?

Nicht pauschal. Eine Anpassung muss sachverständig begründet werden. Bei geeigneten älteren Bestandsimmobilien kann das Verhältnis zwischen dem fiktiv unbebauten Bodenrichtwertgrundstück und dem tatsächlich bebauten Renditeobjekt jedoch eine Minderung des für die Kaufpreisaufteilung sachgerechten Bodenwertanteils begründen. Die von uns ausgewerteten Fachunterlagen behandeln gerade diese Problematik ausführlich.

Warum bevorzugen wir das Mietsäulenverfahren?

Weil sich die Anpassung transparent aus der tatsächlichen Nutzung, der Ertragssituation und der Grundstücksausnutzung herleiten lässt. Die Strotkamp-Mietsäule wird in den ausgewerteten Fachunterlagen als nachvollziehbare Möglichkeit zur Ableitung eines angemessenen Bodenwertanteils eingeordnet.

Sind Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauergutachten dasselbe?

Nein. Es handelt sich um zwei unterschiedliche Aufgabenstellungen. Sie sollten eigenständig ermittelt, aber auf derselben tatsächlichen Objektbasis konsistent begründet werden.

Ist eine Kombination für Investoren sinnvoll?

Gerade bei älteren Renditeimmobilien kann es sinnvoll sein, beide Fragestellungen zu untersuchen. Die Kaufpreisaufteilung betrifft die AfA-Bemessungsgrundlage; die tatsächliche Nutzungsdauer betrifft den zeitlichen Abschreibungshorizont. Entscheidend ist, dass aus beiden Gutachten kein fachlicher Widerspruch entsteht.

Fazit: Für Investoren zählt nicht die größte AfA – sondern die belastbare Bewertung

Die Kaufpreisaufteilung ist weit mehr als eine steuerliche Nebenrechnung nach einem Immobilienerwerb.

Gerade bei älteren Renditeimmobilien kann sie einen wesentlichen Einfluss auf die langfristige Wirtschaftlichkeit des Investments haben.

Der Ausgangspunkt scheint zunächst einfach:

Ein Teil des Kaufpreises entfällt auf den nicht abschreibbaren Grund und Boden.

Ein Teil entfällt auf das abschreibungsfähige Gebäude.

Die eigentliche Herausforderung liegt jedoch in der sachgerechten Ermittlung dieser Anteile.

Ein Bodenrichtwert beschreibt in bebauten Gebieten gesetzlich einen unbebaut gedachten Boden. Ein Investor erwirbt hingegen eine konkrete Bestandsimmobilie, die über einen bestimmten Zeitraum weitergenutzt und vermietet wird.

Genau diese Diskrepanz macht eine individuelle Betrachtung insbesondere bei älteren Bestandsobjekten interessant.

Bei geeigneten Renditeimmobilien bevorzugen wir deshalb eine ergänzende Bodenwertbetrachtung über das Mietsäulenverfahren, weil sich hier die tatsächliche Nutzung und Ertragssituation des Gebäudebestands nachvollziehbar in die Bodenwertableitung einbeziehen lässt.

Die Restnutzungsdauer betrachten wir dabei nicht als Rechentrick zur Erhöhung der AfA.

Sie ist eine eigenständige sachverständige Fragestellung.

Kaufpreisaufteilung und tatsächliche Nutzungsdauer werden daher getrennt ermittelt – aber auf einer gemeinsamen, widerspruchsfreien Tatsachengrundlage.

Das ist aus unserer Sicht der entscheidende Qualitätsunterschied.

Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer für Investoren in Hannover und Hamburg

Sie haben ein Mehrfamilienhaus, ein Wohn- und Geschäftshaus oder eine andere vermietete Bestandsimmobilie in Hannover oder Hamburg erworben oder prüfen derzeit einen Ankauf?

Wir unterstützen Investoren, Kapitalanleger und Immobilieneigentümer bei der sachverständigen Prüfung der Kaufpreisaufteilung und – sofern sinnvoll – bei der zusätzlichen Ermittlung der tatsächlichen Nutzungsdauer.

Unser Anspruch ist keine pauschale Steueroptimierung, sondern eine hochwertige, nachvollziehbare und objektspezifische Bewertungsgrundlage, die zu Ihrer Immobilie und Ihrer Investitionsentscheidung passt.

Sprechen Sie uns gerne vor oder nach dem Immobilienerwerb an.

Hinweis: Unsere Gutachten betreffen die sachverständige Immobilienbewertung. Sie stellen keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Die steuerliche Würdigung und Verwendung der Ergebnisse sollte mit Ihrem Steuerberater abgestimmt werden.

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