Haus schätzen lassen: Online-Rechner, Makler oder Gutachter?

Kostenloser Online-Rechner, Einschätzung vom Makler, Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten: Die Wege unterscheiden sich deutlich in Kosten, Aussagekraft und Einsatzzweck. Dieser Ratgeber zeigt, welche Bewertung Sie wofür brauchen – mit Gebühren aus amtlichen Gebührenordnungen und der Honorarrichtlinie des Sachverständigenverbands BVS.

Ein Fachbeitrag von Tim Post, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (W) (EIPOSCERT) und Inhaber von Post Immobilien. Fachlicher Stand: 29. September 2026 · Lesezeit ca. 17 Minuten

Welche Möglichkeiten gibt es, ein Haus schätzen zu lassen?

Welcher Weg der richtige ist, hängt davon ab, wofür Sie den Wert brauchen. Für eine grobe Orientierung genügt ein Rechner. Muss der Wert gegenüber Dritten bestehen, etwa gegenüber dem Finanzamt oder in einer Erbengemeinschaft, braucht es in der Regel ein Gutachten.

Die Übersicht zeigt die gängigen Wege im Vergleich.

Tabelle 1: Überblick. Quellen: Gebührenordnung für die Gutachterausschüsse Niedersachsen (GOGut), IPK-Flyer der Gutachterausschüsse 06/2025, Preisangaben auf post-immobilie.de (Stand 29.09.2026), Bruttopreise inkl. 19 % USt. Ist der Wert in einem Prozess streitig, bestimmt das Gericht den Sachverständigen (§ 404 ZPO).

Was kostet eine Hausbewertung? Rechner und Gutachten im Vergleich

Die Spanne reicht von null Euro für einen Online-Rechner bis zu mehreren Tausend Euro für ein ausführliches Verkehrswertgutachten. Ein festes Preisgefüge gibt es nicht.

Keine Gebührenordnung für private Gutachten

Früher regelte die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) auch Wertermittlungen. Mit der HOAI-Novelle 2009 wurde dieser Teil ersatzlos gestrichen (Bundesrat, Drucksache 395/09). Seitdem wird das Honorar für private Wertgutachten frei vereinbart. Auch die Industrie- und Handelskammern halten fest, dass es dafür keine Honorarordnung gibt (IHK-Sachverständigenverzeichnis, FAQ).

Orientierung bietet die Honorarrichtlinie 2026 des Bundesverbands öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger (BVS). Sie ist eine unverbindliche Empfehlung und gilt ausdrücklich nicht für Kurzgutachten (BVS-Honorarrichtlinie 2026, PDF). Einige Werte daraus, jeweils netto:

• 300.000 Euro Immobilienwert: 3.230 Euro
• 500.000 Euro Immobilienwert: 3.600 Euro
• 800.000 Euro Immobilienwert: 4.060 Euro

Das sind Grundhonorare. Hinzu kommen je nach Objekt Zuschläge, etwa für Rechte und Lasten, Nebenkosten (laut BVS 5 bis 10 % des Honorars) und die Umsatzsteuer. Für gerichtlich beauftragte Gutachten gilt dagegen ein fester Stundensatz von 125 Euro (§ 9 JVEG mit Anlage 1).

Was die Gutachterausschüsse berechnen

Auch die amtlichen Gutachterausschüsse erstellen Verkehrswertgutachten. Ihre Gebühren sind in Gebührenordnungen festgelegt – und nicht automatisch günstiger:

• Niedersachsen: Für ein bebautes Grundstück mit einem Wert zwischen 250.001 und 750.000 Euro fallen 1.625 Euro plus 3,4 Promille des Verkehrswerts an, bei 500.000 Euro also 3.325 Euro. Über 750.000 Euro gelten 3.275 Euro plus 1,2 Promille, bei 800.000 Euro also 4.235 Euro. Die Umsatzsteuer ist darin nicht enthalten (GOGut Niedersachsen).
• Hamburg: Der Grundbetrag liegt bei 6.000 Euro netto, dazu kommen 0,2 % des im Gutachten ermittelten Werts. Bei 500.000 Euro sind das 7.000 Euro netto (Gebührenordnung für das amtliche Vermessungswesen Hamburg 2026, PDF).

Warum „0,5 bis 1,5 Prozent“ keine gute Faustregel ist

Viele Ratgeber nennen für ein Verkehrswertgutachten „0,5 bis 1,5 Prozent des Immobilienwerts“. Eine Primärquelle für diese Spanne haben wir nicht gefunden. Die Zahlen zeigen, warum sie in die Irre führen kann: Honorare wachsen deutlich langsamer als der Immobilienwert.

Nach der BVS-Richtlinie entspricht das empfohlene Honorar bei 150.000 Euro Wert rund 1,8 % des Werts, bei 500.000 Euro rund 0,7 % und bei einer Million Euro nur noch rund 0,4 %. Beim Hamburger Gutachterausschuss sind es bei 300.000 Euro Wert sogar 2,2 %. Im mittleren Wertbereich liegen die BVS-Empfehlungen zwar innerhalb der Spanne (300.000 Euro: rund 1,1 %; 800.000 Euro: rund 0,5 %), an den Rändern aber nicht. Für ein günstiges Reihenhaus ist ein Gutachten also relativ teurer als für eine Villa.

Fragen Sie deshalb nicht nach einem Prozentsatz, sondern nach einem verbindlichen Angebot für Ihr konkretes Objekt und Ihren Zweck.

Wie genau sind kostenlose Online-Rechner?

Ein Online-Rechner liefert ein Preisniveau für ein durchschnittliches Vergleichsobjekt – nicht den Wert Ihres Hauses. Das liegt weniger an schlechter Technik als an fehlenden Informationen.

Worauf die Rechner zugreifen

Welche Daten ein Rechner nutzt, legen die Anbieter unterschiedlich offen. Manche arbeiten nach eigener Angabe mit Angebotspreisen aus Immobilienportalen (CHECK24). Angebotspreise sind aber Wunschpreise der Verkäufer, keine tatsächlich gezahlten Preise. Warum das auch bei KI-gestützten Schätzungen ein Problem ist, lesen Sie im Beitrag Immobilienbewertung mit KI.

Die tatsächlichen Preise kennen die Gutachterausschüsse. Nach § 195 BauGB muss jeder Grundstückskaufvertrag in Abschrift an den Gutachterausschuss gehen. Daraus entsteht die Kaufpreissammlung. Auskünfte daraus gibt es nur bei berechtigtem Interesse.

Der amtliche Rechner in Niedersachsen

Die niedersächsischen Gutachterausschüsse bieten einen eigenen Immobilien-Preis-Kalkulator (IPK) an. Er basiert auf Marktmodellen aus der Kaufpreissammlung und schätzt das Preisniveau für Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen. Ein Einzelabruf kostet laut Flyer der Gutachterausschüsse 20 Euro.

Selbst dieser Rechner, der auf tatsächlichen Kaufpreisen beruht, hat klare Grenzen. Die Gutachterausschüsse schreiben dazu: „Das Objekt wird nicht in Augenschein genommen und die Angaben werden nicht überprüft.“ Das Ergebnis ersetze kein Verkehrswertgutachten (IPK-Flyer der Gutachterausschüsse, PDF).

Was ein Rechner nicht sehen kann

Viele wertrelevante Merkmale erfasst kein Formular zuverlässig:

• Zustand und Sanierungsbedarf: Feuchtigkeit, Dach, Heizung, Fenster, Leitungen
• Modernisierungen und deren Qualität
• Grundriss und Nutzbarkeit, etwa gefangene Zimmer oder ein nicht ausgebautes Dachgeschoss
• Mikrolage: Lärm, Ausrichtung, Nachbarbebauung
• Rechte und Lasten: Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht, Wegerechte, Baulasten
• Bauliche Abweichungen von der Baugenehmigung

Belastbare, unabhängige Messungen zur Treffsicherheit von Online-Rechnern haben wir nicht gefunden. Häufig zitierte Fehlerquoten wie „10 bis 30 Prozent“ konnten wir auf keine Primärstudie zurückführen. Wir verzichten deshalb bewusst auf solche Zahlen.

Warum viele Rechner kostenlos sind

Die Verbraucherzentrale NRW weist darauf hin, dass kostenlose Online-Wertermittlungen in aller Regel werbliche Hintergründe haben und sich die gewonnenen Kontaktdaten etwa an Makler verkaufen lassen (Verbraucherzentrale NRW, „Wie viel ist meine Immobilie wert?“, 2022, PDF). ImmoScout24 legt zum Beispiel offen, für die Vermittlung von Maklern Provision zu erhalten (ImmoScout24). Das ist legitim. Sie sollten es aber wissen, bevor Sie Ihre Telefonnummer eingeben.

Makler oder Gutachter: Wer ist wofür die richtige Wahl?

Das hängt vom Zweck ab. Wer verkaufen will und einen realistischen Angebotspreis sucht, kann von der Marktkenntnis eines erfahrenen Maklers profitieren. Wer einen Wert braucht, der gegenüber Dritten Bestand haben muss, braucht ein unabhängiges Gutachten.

Zwei Unterschiede sollten Sie kennen:

• Qualifikation: Für die Maklererlaubnis nach § 34c GewO ist kein Sachkundenachweis erforderlich, auch keine Ausbildung in der Wertermittlung (IHK Hannover).
• Interesse: Ein Makler verdient in der Regel nur, wenn ein Verkauf zustande kommt (§ 652 BGB). Die kostenlose Einschätzung ist deshalb meist Teil der Auftragsgewinnung. Das macht sie nicht wertlos, aber auch nicht unabhängig.

Ein Sachverständiger wird dagegen für die Bewertung selbst bezahlt; sein Honorar hängt nicht davon ab, ob und zu welchem Preis verkauft wird. Der Sachverständige ermittelt den Verkehrswert nach § 194 BauGB und wendet dabei in der Praxis die Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung an: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Die Wahl des Verfahrens ist zu begründen (§ 6 ImmoWertV).

Auch ein Gutachter hat allerdings ein Interesse – am Auftrag. Fragen Sie deshalb immer nach einem verbindlichen Angebot und danach, ob für Ihren Zweck nicht ein Kurzgutachten oder ein amtlicher Rechner genügt.

Kurzgutachten und Verkehrswertgutachten: der Unterschied in Kürze

Bei uns beruhen beide auf einer Besichtigung und einer sachverständigen Wertermittlung. Sie unterscheiden sich im Umfang und darin, wem gegenüber das Ergebnis bestehen muss. Der Begriff „Kurzgutachten“ ist nicht festgelegt; fragen Sie bei anderen Anbietern nach, ob eine Besichtigung enthalten ist.

• Kurzgutachten: kompakte, nachvollziehbare Wertermittlung für private Zwecke, etwa vor einem Verkauf, einem Kauf oder für eine Einigung in der Familie. Bei Post Immobilien umfasst es rund 30 Seiten. Mehr dazu im Beitrag Kurzgutachten zur Immobilienbewertung in Hannover und auf der Seite Kurzgutachten Hannover.
• Verkehrswertgutachten: ausführliche Dokumentation mit Herleitung aller Ansätze, bei Post Immobilien rund 50 Seiten. Es ist die richtige Wahl, wenn das Finanzamt oder eine Gegenpartei den Wert prüft. Die Bearbeitung dauert bei uns in der Regel zwei bis vier Wochen (Verkehrswertgutachten Hannover).

Wann brauchen Sie ein Gutachten?

In der Regel dann, wenn der Wert gegenüber einer Behörde oder einer anderen Partei standhalten muss und sich die Beteiligten nicht auf anderem Weg einigen. Die wichtigsten Anlässe:

• Erbschaft und Schenkung: Das Finanzamt bewertet die Immobilie zunächst selbst. Wer einen niedrigeren Wert nachweisen will, hat zwei Wege:
  • Gutachten: Ein Gutachten kann nach § 198 Abs. 2 BewG in der Regel als Nachweis dienen, wenn es vom Gutachterausschuss oder von einem bestellten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen stammt. Mehr dazu: Immobilienwert beim Finanzamt zu hoch?
  • Kaufpreis: Alternativ kann ein Kaufpreis für dieselbe Immobilie dienen, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde. Voraussetzung ist, dass die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Stichtag unverändert sind (§ 198 Abs. 3 BewG).
• Pflichtteil: Pflichtteilsberechtigte, die nicht Erben sind, können verlangen, dass der Wert der Nachlassgegenstände ermittelt wird. Bei Immobilien geschieht das in der Praxis meist durch ein Gutachten. „Die Kosten fallen dem Nachlass zur Last“ (§ 2314 BGB).
• Scheidung und Zugewinnausgleich: Maßgeblich sind Werte zu zwei Stichtagen. Das Endvermögen wird bei einer Scheidung auf den Tag bewertet, an dem der Scheidungsantrag rechtshängig wird, also dem anderen Ehepartner zugestellt wird (§ 1376, § 1384 BGB). Oft muss der Wert also rückwirkend ermittelt werden. Mehr dazu: Wertgutachten bei Scheidung
• Verkauf innerhalb der Familie und Erbengemeinschaft: Ein dokumentierter Verkehrswert schafft eine gemeinsame Grundlage, wenn Geschwister ausgezahlt werden oder Eltern an ein Kind verkaufen.
• Steuerliche Abschreibung: Für die Aufteilung des Kaufpreises auf Boden und Gebäude oder den Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer gibt es eigene Gutachten (Restnutzungsdauergutachten).

Ist der Wert in einem Prozess streitig, bestimmt das Gericht den Sachverständigen (§ 404 Abs. 1 ZPO), vorrangig einen öffentlich bestellten (Abs. 3). Einigen sich die Parteien auf eine bestimmte Person, folgt das Gericht dieser Einigung (Abs. 5). Ein vorher eingeholtes Privatgutachten hilft, die eigene Position zu begründen, ersetzt das Gerichtsgutachten aber nicht.

Für eine Baufinanzierung brauchen Sie in der Regel kein eigenes Gutachten. Die Bank ermittelt den Beleihungswert selbst, also einen vorsichtig angesetzten Wert, auf den sie ihre Kreditentscheidung stützt. Pfandbriefbanken dürfen bei Wohnimmobilien und Darlehen bis 600.000 Euro statt eines Gutachtens eine vereinfachte Wertermittlung erstellen (§ 24 BelWertV).

Woran erkennen Sie einen qualifizierten Gutachter?

„Sachverständiger“ ist kein geschützter Begriff – eine bestimmte Prüfung ist dafür nicht vorgeschrieben (IHK Berlin). Achten Sie deshalb auf überprüfbare Qualifikationen:

• Öffentlich bestellt und vereidigt: Die Bestellung durch eine Kammer setzt besondere Sachkunde und Eignung voraus (§ 36 GewO). Wer die Bezeichnung unbefugt führt, macht sich strafbar (§ 132a StGB). Gerichte sollen vorrangig öffentlich bestellte Sachverständige beauftragen (§ 404 Abs. 3 ZPO).
• Zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024: Aussagekräftig ist eine solche Personenzertifizierung, wenn die Zertifizierungsstelle von einer nationalen Akkreditierungsstelle, in Deutschland der DAkkS, akkreditiert ist. Achten Sie auf das Akkreditierungssymbol auf dem Zertifikat (DAkkS). § 198 BewG nennt diese Qualifikation ausdrücklich.
• Besichtigung vor Ort: Ohne Besichtigung bleibt jede Bewertung eine Schreibtischschätzung.
• Nachvollziehbare Herleitung: Verfahren, Marktdaten und jeder Zu- oder Abschlag sollten begründet sein.
• Verbindliches Angebot vorab: Kosten und Leistungsumfang sollten feststehen, bevor die Arbeit beginnt.

Für die Bewertung sollten Sie typische Unterlagen bereithalten: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigung, Baupläne und Baubeschreibung, Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie Nachweise über Modernisierungen.

Regional: Welche amtlichen Daten gibt es für Hannover und Hamburg?

Einen ersten Eindruck vom Preisniveau können Sie sich mit amtlichen Daten selbst verschaffen. Vieles davon ist kostenlos:

• Niedersachsen: Bodenrichtwerte (BORIS.NI) und Grundstücksmarktdaten sind kostenfrei online. Der Immobilien-Preis-Kalkulator kostet laut Flyer 20 Euro je Einzelabruf.
• Hamburg: Die Bodenrichtwerte sind über BORIS.HH kostenfrei abrufbar. Ein mit dem IPK vergleichbares Online-Angebot ist die kostenpflichtige Datenauskunft IDA.HH des Gutachterausschusses. Sie liefert unter anderem einen vorläufigen Vergleichswert für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen aus Ihren Objektangaben. Jeder abgerufene Wert kostet 26 Euro netto. Wie beim IPK gibt es keine Besichtigung.

Wie sich die Preise in der Region zuletzt entwickelt haben, lesen Sie in unserer Auswertung Immobilienpreise Region Hannover 2026.

Ein Bodenrichtwert ist allerdings nur ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden in einer Zone (§ 196 BauGB). Über Ihr Gebäude, seinen Zustand und seine Besonderheiten sagt er nichts aus.

Fazit: Erst den Zweck klären, dann den Weg wählen

Ein Online-Rechner ist ein guter Start, um ein Gefühl für das Preisniveau zu bekommen. Eine Makler-Einschätzung hilft, einen Angebotspreis festzulegen. Sobald aber Geld zwischen Familienmitgliedern fließt, das Finanzamt mitrechnet oder ein Gericht entscheidet, brauchen Sie einen Wert, der sich begründen lässt.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht „Was kostet eine Schätzung?“, sondern „Wem gegenüber muss der Wert bestehen?“. Sprechen Sie uns gern an, wenn Sie unsicher sind, welche Bewertung Sie brauchen: Kontakt aufnehmen.

Hinweis: Dieser Beitrag erläutert die sachverständige Immobilienbewertung. Er ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Gebühren und Preise können sich ändern; maßgeblich sind die jeweils aktuellen Gebührenordnungen und Angebote.