Haus an Kinder verkaufen: Was das BFH-Urteil zur zinslosen Ratenzahlung jetzt bedeutet

Der Bundesfinanzhof hat seine Rechtsprechung zur zinslosen Kaufpreisstundung geändert. Für Eltern, die ihr Haus an ein Kind verkaufen, ist das eine gute Nachricht – mit Grenzen, die Sie vor dem Notartermin kennen sollten.

Ein Fachbeitrag von Tim Post, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (W) (EIPOSCERT) und Inhaber von Post Immobilien. Fachlicher Stand: 29. September 2026 · Lesezeit ca. 20 Minuten

Worum ging es im Urteil VIII R 30/24?

Ein Ehepaar verkaufte mit Notarvertrag vom 23. April 2021 ein Grundstück mit Wohnhaus an seine Tochter. Die Eltern waren zu diesem Zeitpunkt schon seit mehr als zehn Jahren Eigentümer.

Die Tochter hätte den Kaufpreis nicht über eine Bank finanzieren können. Deshalb vereinbarten die Beteiligten eine Stundung: Die Tochter zahlt den vollen Kaufpreis ab Mai 2021 in monatlichen Raten ab. Im Vertrag hieß es wörtlich: „Eine Verzinsung ist nicht vereinbart. Die in diesem Verzicht liegende Kaufpreisreduzierung wird dem Übernehmer geschenkt.“ Die Formulierung stammt aus dem entschiedenen Fall und ist keine Mustervorlage.

Die Raten durften im gegenseitigen Einvernehmen alle fünf Jahre um bis zu 5 % steigen, bei entsprechend kürzerer Laufzeit. Stirbt ein Elternteil, wird der Vertrag mit den Erben fortgesetzt. Zur Absicherung bestellte die Tochter eine Grundschuld zugunsten der Eltern (BFH, VIII R 30/24).

Über eine Kontrollmitteilung eines anderen Finanzamts erfuhr das zuständige Finanzamt von dem Vertrag. Es zerlegte jede Rate rechnerisch in einen Tilgungs- und einen Zinsanteil. Grundlage war der Zinssatz von 5,5 % aus § 12 Abs. 3 BewG. Den Zinsanteil besteuerte es als Kapitalertrag der Eltern.

Das Finanzgericht Schleswig-Holstein gab den Eltern recht (Urteil vom 17.09.2024, 4 K 34/24). Die Revision des Finanzamts, also das Rechtsmittel gegen dieses Urteil, wies der Bundesfinanzhof am 24. März 2026 zurück. Veröffentlicht wurde die Entscheidung im Juni 2026. Der BFH hat sie zur amtlichen Veröffentlichung bestimmt.

Was hat der Bundesfinanzhof entschieden?

Die Eltern mussten keine Zinsen versteuern. Der VIII. Senat des BFH hat damit eine Rechtsprechung aufgegeben, die bis ins Jahr 1974 zurückreicht (BFH, VIII R 163/71).

Der erste Leitsatz, die amtliche Kurzfassung des Urteils, nennt die Bedingung: Beim Verkauf aus dem Privatvermögen vereinbaren die Vertragspartner, dass die Raten in voller Höhe als Gegenleistung gezahlt werden und die Stundung zinslos ist. Dann „ist für die Besteuerung des Veräußerers von einer unentgeltlichen Stundung der Kaufpreisforderung auszugehen“ – sofern sich aus dem Steuerrecht nichts anderes ergibt.

Für die Praxis heißt das:

• Keine Kapitalerträge: Beim Verkäufer ist jede Rate vollständig Kaufpreis. Einen fiktiven Zinsanteil nach § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG gibt es nicht, wenn die Zinslosigkeit ausdrücklich vereinbart ist.
• Kein Rückzahlungsgewinn: Auch über § 20 Abs. 2 EStG entsteht beim Verkäufer kein steuerpflichtiger Gewinn aus der Ratenzahlung.
• Keine unterstellten Zinsen aus dem Bewertungsgesetz: § 12 Abs. 3 BewG „hilft im Privatbereich“ laut BFH nicht über eine fehlende Zinsvereinbarung hinweg.

„Zwar mag eine solche Vereinbarung unter fremden Dritten nicht üblich sein. Das genügt aber nicht, um ihr von vornherein (und allgemein) die steuerliche Anerkennung zu versagen.“ – BFH, VIII R 30/24

Wichtig war für den BFH außerdem: Die Stundung war nicht steuerlich motiviert. Sie war nötig, damit die Tochter die Immobilie überhaupt kaufen konnte.

Rechenbeispiel: Was sich für Verkäufer ändert

Wie groß der Unterschied ist, zeigt ein vereinfachtes Rechenbeispiel. Eltern verkaufen ihr Haus für 300.000 Euro an ihre Tochter. Die Tochter zahlt 20 Jahre lang monatlich 1.250 Euro, zinslos gestundet.

Nach der alten Methode hätte das Finanzamt rund 116.300 Euro der Zahlungen als Zinsen behandelt, allein im ersten Jahr etwa 9.700 Euro. Im Urteilsfall besteuerte das Finanzamt solche Zinsanteile mit dem gesonderten Steuersatz von 25 % für Kapitalerträge (§ 32d Abs. 1 EStG). Abziehbar ist dabei nur der Sparer-Pauschbetrag von 1.000 Euro, bei zusammen veranlagten Ehegatten 2.000 Euro im Jahr (§ 20 Abs. 9 EStG).

Nach dem neuen Urteil bleibt es bei 300.000 Euro Kaufpreis – ohne Kapitalerträge.

Wirtschaftlich sollten Sie trotzdem nüchtern rechnen. Mit dem Zinssatz des Bewertungsgesetzes von 5,5 % abgezinst, sind die 240 Raten heute nur rund 183.700 Euro wert (sogenannter Barwert). Der Zinsvorteil für das Kind ist also real. Das ist wichtig für die eigene Altersvorsorge der Eltern und für die Gleichbehandlung von Geschwistern.

Wo liegen die Grenzen des Urteils?

Das Urteil ist ein Fortschritt, aber kein Freibrief. Die gelegentlich zu lesende Aussage, zinslose Raten an Kinder seien jetzt unproblematisch, ist in dieser Pauschalität falsch. Sechs Punkte sollten Sie kennen:

1. Nur die Verkäuferseite und nur Privatvermögen. Der BFH gibt seine alte Linie ausdrücklich „für die Besteuerung des Veräußerers“ auf. Es geht um Immobilien im Privatvermögen, nicht um Betriebsvermögen. Ob das kaufende Kind, etwa bei einer vermieteten Immobilie, weiter einen Zinsanteil als Werbungskosten, also als steuerlich absetzbare Kosten, abziehen kann, hat der BFH nicht entschieden.
2. Die Zinslosigkeit muss ausdrücklich vereinbart sein. Im Vertrag muss stehen, dass jede Rate voll auf den Kaufpreis angerechnet wird und die Stundung unentgeltlich ist.
3. Keine versteckten Zinsen. Anders kann es laut BFH bei einer verschleierten Zinsabrede oder einem Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO aussehen, also einer rein steuerlich motivierten, unangemessenen Gestaltung. Ein Warnsignal ist ein niedrigerer Preis bei Sofortzahlung.
4. Einzelfallvorbehalt. Der BFH hält ausdrücklich fest, dass einer zinslosen Stundung „unter anderen Umständen im Einzelfall“ die Anerkennung versagt werden kann.
5. Die Finanzverwaltung wendet das Urteil noch nicht allgemein an. Auf der Liste des Bundesfinanzministeriums zur Anwendung neuer BFH-Entscheidungen (Stand 21.09.2026) steht es noch nicht. Ein Nichtanwendungserlass, also eine Anweisung an die Finanzämter, das Urteil nicht über den Einzelfall hinaus anzuwenden, ist bis zum 29.09.2026 nicht bekannt geworden.
6. Schenkungsteuer ist nicht abschließend geklärt. Der VIII. Senat sieht im Zinsvorteil keine steuerpflichtige Schenkung. Er stützt sich auf ein Urteil des für die Schenkungsteuer zuständigen II. Senats von 1994 (II R 7/92); eine aktuelle Bestätigung durch den II. Senat fehlt. Im Parallelverfahren VIII R 1/23 vom selben Tag hatte das Finanzamt gegen eine Schwiegertochter Schenkungsteuer auf den Zinsvorteil festgesetzt (BFH, VIII R 1/23).

Verkäuferdarlehen: zinslos oder mit Zinsen?

Stunden Eltern den Kaufpreis und lassen ihn in Raten abbezahlen, spricht man oft von einem Verkäuferdarlehen. Das BFH-Urteil betrifft die zinslose Variante. Welche Form passt, hängt vor allem davon ab, wie viel Geld die Eltern selbst brauchen.

• Zinslos: Das Kind zahlt nur den Kaufpreis ab. Die Eltern müssen nach dem BFH keine fiktiven Zinsen versteuern, erhalten wirtschaftlich aber weniger als bei sofortiger Zahlung.
• Mit Zinsen: Wer auf laufende Einnahmen angewiesen ist, kann einen Zins vereinbaren. Die Zinsen sind dann Einkünfte aus Kapitalvermögen der Eltern (§ 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG). Mit welchem Steuersatz sie besteuert werden, hängt vom Einzelfall ab, etwa davon, ob das Kind die Zinsen steuerlich absetzt. Das sollte Ihr Steuerberater prüfen.
• Lange Laufzeit: Eine feste Rate verliert über 20 Jahre an Kaufkraft. Im Parallelfall VIII R 1/23 hatten die Beteiligten eine Wertsicherungsklausel vereinbart. Eine solche Klausel passt die Raten an die Preisentwicklung an; Notar und Steuerberater sollten sie gemeinsam prüfen.

Haus an Kinder verkaufen mit Wohnrecht oder Nießbrauch

Viele Eltern möchten im Haus wohnen bleiben. Behalten sie sich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor, mindert das den Wert der Immobilie für das Kind – und damit auch den angemessenen Kaufpreis. Für die Schenkungsteuer berechnet das Finanzamt den Kapitalwert solcher lebenslangen Rechte (§ 14 BewG). Dazu multipliziert es den Jahreswert mit einem Vervielfältiger. Dieser hängt von Alter und Geschlecht der Berechtigten (Sterbetafel) und einem Zinssatz von 5,5 % ab. Wie stark ein Wohnrecht den Verkehrswert mindert, ist eine eigene Bewertungsfrage und ein typischer Fall für ein Gutachten.

Wichtig für spätere Pflichtteilsfragen: Behält sich ein Elternteil bei einer Schenkung einen uneingeschränkten Nießbrauch vor, beginnt die Zehnjahresfrist der Pflichtteilsergänzung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht zu laufen (BGH, Urteil vom 27.04.1994, IV ZR 132/93).

Haus an Kinder verkaufen oder verschenken?

Die Antwort hängt davon ab, ob Sie als Eltern den Kaufpreis brauchen – etwa als Altersvorsorge – und wie viel von Ihren Freibeträgen noch ungenutzt ist. Die Übersicht zeigt die wichtigsten Unterschiede.

Tabelle 1: Vereinfachte Übersicht. Quellen: § 3 GrEStG, §§ 7, 14, 16 ErbStG, § 23 EStG, BFH IX R 17/24, § 11d EStDV, §§ 528, 529, 2325 BGB, R E 7.4 ErbStR 2019. Die Einordnung beim Pflichtteil folgt aus § 2325 BGB, der eine Schenkung voraussetzt.

Ein Verkauf hat für viele Eltern einen praktischen Vorteil: Sie behalten einen Gegenwert, und das Kind bekommt trotzdem die Chance auf das Elternhaus. Ob eine Schenkung am Ende günstiger ist, hängt von den Freibeträgen, früheren Schenkungen und dem Wert der Immobilie ab.

Will das Kind die Immobilie vermieten, sollte es die Abschreibung früh mitdenken. Beim Kauf beginnt eine neue Abschreibung aus den Anschaffungskosten. Dafür braucht es eine plausible Aufteilung des Kaufpreises auf Boden und Gebäude, bei älteren Gebäuden unter Umständen auch ein Gutachten zur Restnutzungsdauer.

Warum der Kaufpreis dem Verkehrswert entsprechen sollte

Der BFH hat den Fall als vollentgeltlichen Verkauf gewertet, also als Verkauf ohne Schenkungsanteil, weil die Tochter einen dem Wert der Immobilie entsprechenden Kaufpreis zahlen musste. Genau hier beginnt die Arbeit, bevor es zum Notar geht.

Der Verkehrswert ist gesetzlich definiert (§ 194 BauGB). Maßgeblich ist der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Dabei zählen die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage des Grundstücks – ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.

„Ohne Rücksicht auf persönliche Verhältnisse“ – das ist beim Verkauf innerhalb der Familie der Knackpunkt. Ein „Familienpreis“ ist kein Verkehrswert.

Verkauf unter Wert: die gemischte Schenkung

Liegt der Kaufpreis bewusst unter dem Wert, kann das Finanzamt eine gemischte Schenkung annehmen. Die Bereicherung ermittelt die Finanzverwaltung vereinfacht so: Steuerwert der Immobilie abzüglich des steuerlichen Werts von Kaufpreis und übernommenen Gegenleistungen (R E 7.4 ErbStR 2019). Bei einem zinslos gestundeten Kaufpreis kann der steuerliche Wert des Kaufpreises unter dem Nennbetrag liegen; die Bereicherung fällt dann höher aus. Auch deshalb ist die Schenkungsteuer bei Ratenmodellen nicht abschließend geklärt. Übersteigt die so ermittelte Bereicherung zusammen mit Schenkungen der letzten zehn Jahre den Freibetrag, fällt Schenkungsteuer an.

Eine feste Prozentgrenze gibt es dabei nicht. Aussagen wie „der Kaufpreis muss mindestens 60 % des Marktwerts betragen“ finden im Gesetz keine Grundlage. In einem Eilverfahren hat der BFH vielmehr als Faustregel festgehalten, dass ein auffallendes Missverhältnis regelmäßig schon ab etwa 20 bis 25 % Unterschreitung anzunehmen ist (BFH, II B 122/17).

Wie das Finanzamt den Wert ansetzt – und wie Sie einen niedrigeren Wert nachweisen

Das spielt nur eine Rolle, wenn ein Schenkungsanteil im Raum steht. Für die Schenkungsteuer bewertet das Finanzamt Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen grundsätzlich im Vergleichswertverfahren mit Daten der örtlichen Gutachterausschüsse (§ 182 BewG; BFH, Pressemitteilung 035/26 zu II R 6/23).

Liegt der tatsächliche Wert niedriger, können Sie das nachweisen (§ 198 Abs. 1 BewG). Als Nachweis kann nach Abs. 2 regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen dienen. Bindend ist es für das Finanzamt nicht. Mehr dazu lesen Sie in meinem Beitrag Immobilienwert beim Finanzamt zu hoch? Gutachten nach § 198 BewG.

Frieden in der Familie: Geschwister und Pflichtteil

Pflichtteilsberechtigte, etwa die Geschwister des kaufenden Kindes, können nach dem Erbfall verlangen, dass Schenkungen des Verstorbenen bei ihrem Pflichtteil mitgerechnet werden (Pflichtteilsergänzung). Ein Verkauf zum Verkehrswert gegen sofortige Zahlung ist keine Schenkung. Deshalb löst er grundsätzlich keine Pflichtteilsergänzung aus. Anders bei einem Verkauf deutlich unter Wert: Dann kann der Schenkungsanteil später zählen. Tritt der Erbfall im ersten Jahr nach der Schenkung ein, zählt der Schenkungsanteil voll. Danach wird er jedes Jahr um ein Zehntel weniger berücksichtigt, nach zehn Jahren gar nicht mehr (§ 2325 Abs. 3 BGB).

Offen ist die Lage bei einer langen zinslosen Stundung. Ob der Zinsvorteil zivilrechtlich als teilweise Schenkung zählt, ist nicht geklärt. Der BFH schreibt selbst, die Eltern hätten ihrer Tochter den Vorteil der zinslosen Stundung „schenkweise zuwenden“ wollen. Entschieden hat er aber nur über die Steuer. Lassen Sie diesen Punkt bei der Vertragsgestaltung vom Notar oder einem Fachanwalt für Erbrecht einordnen.

Auch die Rückforderung bei Bedürftigkeit setzt eine Schenkung voraus: Werden die Eltern innerhalb von zehn Jahren nach einer Schenkung bedürftig, können sie das Geschenk zurückfordern (§§ 528, 529 BGB). Diesen Anspruch kann der Sozialhilfeträger auf sich überleiten (§ 93 SGB XII).

Grunderwerbsteuer, Spekulationsfrist und Freibeträge

Muss das Kind Grunderwerbsteuer zahlen?

Nein. Der Erwerb durch Personen, die mit dem Verkäufer in gerader Linie verwandt sind, ist nach § 3 Nr. 6 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Das betrifft Kinder und Enkel. Stiefkinder sind gleichgestellt, ebenso die Ehegatten oder Lebenspartner dieser Personen, also auch Schwiegerkinder. Auch der Verkauf an den eigenen Ehegatten ist befreit (§ 3 Nr. 4 GrEStG).

Geschwister sind nicht befreit. Kauft ein Kind dem anderen später dessen Anteil ab, fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an: in Niedersachsen 5,0 %, in Hamburg seit dem 01.01.2023 5,5 %. Eine Ausnahme gilt, wenn Miterben ein Nachlassgrundstück zur Teilung des Nachlasses erwerben (§ 3 Nr. 3 GrEStG).

Gilt die Spekulationsfrist auch beim Verkauf an Kinder?

Ja. Verkaufen Eltern eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Eine Ausnahme für Familienangehörige gibt es nicht. Ausgenommen sind Immobilien, die die Eltern selbst bewohnt haben – durchgehend seit der Anschaffung oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor.

Im Parallelfall VIII R 1/23 unterlag der Verkauf teilweise dieser Regel. Kapitalerträge aus den zinslosen Raten hat der BFH trotzdem verneint. Wie der Veräußerungsgewinn bei zinslosen Raten genau zu berechnen ist, musste er nicht entscheiden, weil darüber in diesem Verfahren kein Streit bestand.

Übernimmt das Kind bei einer Schenkung zum Beispiel Kredite der Eltern, ist das zum Teil ein Verkauf. Für diesen Teil kann die Spekulationsfrist greifen. Der BFH teilt den Vorgang nach dem Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert auf (BFH, Urteil vom 11.03.2025, IX R 17/24). Der Fall kam vom Niedersächsischen Finanzgericht. Der Verkehrswert ist also auch hier der Maßstab.

Welche Freibeträge gelten 2026?

Für Schenkungen gelten nach § 16 ErbStG unverändert:

• Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro je Elternteil
• Enkel: 200.000 Euro (400.000 Euro, wenn der Elternteil bereits verstorben ist)
• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Geschwister und Schwiegerkinder: 20.000 Euro

Alle Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Das Bundesverfassungsgericht verhandelt im Oktober 2026 über die Verschonung von Betriebsvermögen bei der Erbschaftsteuer (BVerfG, Pressemitteilung 49/2026). Eine beschlossene Änderung der Freibeträge gibt es zum 29.09.2026 nicht. Wie Immobilien im Erbfall bewertet werden, lesen Sie im Beitrag Erbschaftsteuer Ihrer Immobilie in Hannover und Hamburg.

Checkliste: So bereiten Sie den Verkauf an Ihr Kind vor

Ein sauber vorbereiteter Vertrag schützt Eltern und Kind – vor dem Finanzamt und vor späterem Streit. Diese Punkte sollten Sie mit Notar und Steuerberater durchgehen:

1. Verkehrswert zum Stichtag ermitteln lassen, bei Wohnrecht oder Nießbrauch einschließlich dieser Belastung, und das Ergebnis dem Notar und dem Steuerberater vorlegen.
2. Kaufpreis festlegen: in Höhe des Verkehrswerts oder bewusst darunter, dann aber mit durchgerechneter Schenkungsteuer und Blick auf Geschwister.
3. Zinslosigkeit ausdrücklich regeln: Die Stundung ist unentgeltlich, jede Rate wird in voller Höhe auf den Kaufpreis angerechnet.
4. Keinen Preisnachlass für Sofortzahlung vereinbaren. Sonst liegt der Verdacht einer verdeckten Zinsabrede nahe.
5. Beweggrund festhalten: zum Beispiel, dass das Kind den Kaufpreis nicht auf einmal finanzieren kann.
6. Absicherung vereinbaren: Grundschuld zugunsten der Eltern, Regelung für den Todesfall eines Elternteils oder des Kindes, Recht auf Sondertilgung ohne Preisnachlass.
7. Raten wie vereinbart zahlen und belegen: Kontoauszüge, Vertrag und Wertnachweis dauerhaft aufbewahren.
8. Käuferseite und Anwendungsstand klären: Will das Kind vermieten, gehören Anschaffungskosten, Kaufpreisaufteilung und mögliche Zinsanteile auf die Liste für den Steuerberater. Kurz vor der Beurkundung sollte er auch den aktuellen Anwendungsstand des Urteils prüfen.

Fazit: Mehr Spielraum für Familien – mit sauberem Fundament

Das Urteil VIII R 30/24 räumt ein Ärgernis aus: Eltern, die ihr Haus an ein Kind verkaufen und den Kaufpreis ausdrücklich zinslos stunden, müssen nach dem BFH keine fiktiven Zinsen versteuern. Das erleichtert Übergaben, bei denen das Kind keine Bankfinanzierung bekommt.

Im entschiedenen Fall entsprach der Kaufpreis dem Wert der Immobilie; nach Auffassung des BFH war der Verkauf deshalb vollentgeltlich. Wer deutlich darunter bleibt, landet schnell bei der gemischten Schenkung – und bei Fragen, die Geschwister später stellen.

Deshalb sollte am Anfang jeder Übergabe innerhalb der Familie ein belastbar ermittelter Verkehrswert stehen. Sprechen Sie uns gern an, wenn Sie einen Verkauf an Ihr Kind planen: Kontakt aufnehmen.

Hinweis: Dieser Beitrag erläutert die Rechtslage aus Sicht der sachverständigen Immobilienbewertung. Er ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Die Anwendung des Urteils durch die Finanzverwaltung kann sich kurzfristig ändern.