Keyfacts
| 1 - "Alte" Wohnflächenberechnung gilt nicht in neuem Mietverhältnis lt. BGH Beschluss vom 17.10.2023 | |
| 2 - Wird ein Mietvertrag nach Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung zum 1.1.2004 geschlossen, ist die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln. Die Überleitungsvorschrift des § 5 WoFlV ist in diesen Fällen nicht anwendbar. | |
| 3 - Vermieter, die die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 nach der II. BV haben berechnen lassen besitzen kein besonderes Schutzbedürfnis. | |
Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung oder nach II. BV in neuen Mietverträgen?
In einem aktuellen Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 17.10.2023 (VIII ZR 61/23) wurde eine wichtige Entscheidung zur Berechnung der Wohnfläche bei Mietverträgen getroffen. Der Sachverhalt eines Streits zwischen Vermieterin und Mieterin über die Rückzahlung von Miete aufgrund einer vermeintlichen Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent wurde geklärt. Die Entscheidung des BGH hat weitreichende Auswirkungen auf die rechtliche Grundlage der Wohnflächenberechnung bei Mietverhältnissen, insbesondere im Hinblick auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
Im vorliegenden Fall besteht das Mietverhältnis seit 2014, wobei im Mietvertrag eine Wohnfläche von 49,18 Quadratmetern vereinbart wurde. Die Wohnfläche wurde gemäß der II. BV ermittelt. Nach einer Überprüfung durch die Mieterin ergab sich eine tatsächliche Wohnfläche von 43,3 Quadratmetern, was einer Abweichung von 11,96 Prozent entspricht. Die Vermieterin argumentierte, dass die Fläche des Balkons gemäß der II. Berechnungsverordnung (II. BV) zur Hälfte zu berücksichtigen sei, wodurch die Abweichung unterhalb von zehn Prozent liege und somit kein erheblicher Mangel vorliege.
Urteil des BGH: Grundsätzlich muss bei neuen Mietverträgen die Wohnfläche neu berechnet werden
Der BGH entschied jedoch, dass für die Auslegung des Begriffs "Wohnfläche" in einem Mietvertrag über preisfreien Wohnraum grundsätzlich auf diejenigen Bestimmungen für den preisgebundenen Wohnraum zurückzugreifen sei, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gelten. In diesem Fall wurde der Mietvertrag nach dem Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung zum 1. Januar 2004 abgeschlossen, weshalb die Wohnfläche nach dieser Verordnung zu ermitteln ist. Die Überleitungsvorschrift des § 5 WoFlV ist in diesen Fällen nicht anwendbar.
Dies bedeutet, dass es für die Anwendung der für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ankommt und nicht auf den Zeitpunkt der (erstmaligen) Berechnung der Wohnfläche. Da der Mietvertrag nach 2003 geschlossen wurde, ist die Wohnflächenverordnung maßgeblich, die eine Anrechnung der Balkonfläche von einem Viertel vorsieht.
Vermieter können in den Verträgen explizit die Berechnung nach II. BV vereinbaren
Es sei jedoch angemerkt, dass Vermieter, die die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der II. BV haben berechnen lassen, die Möglichkeit haben, in einem Mietvertrag, der ab Januar 2004 abgeschlossen wurde, auf eine (ausdrückliche) Vereinbarung hinzuwirken, dass die dort vereinbarte Wohnfläche (noch) nach den Vorschriften der II. BV zu berechnen ist.
Die Entscheidung des BGH schafft Klarheit in Bezug auf die Wohnflächenberechnung bei Mietverträgen und unterstreicht die Notwendigkeit, den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses als maßgeblichen Zeitpunkt für die Anwendung der entsprechenden gesetzlichen Bestimmungen zu betrachten. Diese Klarstellung dient der Rechtssicherheit für Vermieter und Mieter gleichermaßen und trägt dazu bei, potenzielle Streitigkeiten über Wohnflächenabweichungen zu vermeiden.
Unterschiede zwischen der Berechnung nach II. BV und Wohnflächenverordnung:
Die Berechnung der Wohnfläche nach der zweiten Berechnungsverordnung Hannover (II. BV) unterscheidet sich von der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung Hannover hauptsächlich in der Berücksichtigung von Balkonen, Loggien oder Terrassen. Die II. BV sieht vor, dass diese Flächen i.d.R. zur Hälfte, in die Wohnfläche einberechnet werden sollten. Die Wohnflächenverordnung hingegen tendiert eher zu 25% der Wohnfläche. (..."Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu eiem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte")
Der BGH bestätigte in seinem Beschluss, dass bei der Berechnung der Wohnfläche für Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung abgeschlossen wurden, die Regelungen dieser Verordnung gelten, was bedeutet, dass Flächen wie Balkone oder Terrassen nur zu einem Viertel in die Wohnfläche einberechnet werden dürfen.
Die Entscheidung des BGH schafft Klarheit in Bezug auf die Wohnflächenberechnung bei Mietverträgen und unterstreicht die Notwendigkeit, den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses als maßgeblichen Zeitpunkt für die Anwendung der entsprechenden gesetzlichen Bestimmungen zu betrachten. Diese Klarstellung dient der Rechtssicherheit für Vermieter und Mieter gleichermaßen und trägt dazu bei, potenzielle Streitigkeiten über Wohnflächenabweichungen zu vermeiden.
(BGH, Beschluss v. 17.10.2023, VIII ZR 61/23)
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