#7 Die Wohnfläche und die Nutzfläche - Wichtige Kennzahlen für die Immobilienbewertung in Hannover

Keyfacts

Die Wohnflächenverordnung in Hannover:

In Hannover, wie in ganz Deutschland, werden Immobilienflächen heutzutage nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV) berechnet.

Die Wohnflächenverordnung in der Region Hannover

In der Region Hannover gilt die bundesweit eingeführte Wohnflächenverordnung genauso wie in anderen Teilen Deutschlands. Die Verordnung wurde 2004 eingeführt und hat die Zweite Berechnungsverordnung abgelöst. Eigentümer von Immobilien in Hannover sollten sich an diese Regelungen halten, wenn es um die Berechnung der Wohnfläche ihrer Häuser und Wohnungen geht.

Es ist wichtig zu beachten, dass eine Neuberechnung gemäß der WoFIV nicht notwendig ist, solange keine baulichen Veränderungen an der Immobilie vorgenommen werden. Dies gilt auch für Immobilien in der Region Hannover, die vor 2004 auf Grundlage der alten Regelungen berechnet wurden.

Anwendungsbereiche und Verpflichtungen

Die Anwendung der Wohnflächenverordnung ist besonders im sozialen Wohnungsbau relevant, der in der Region Hannover eine bedeutende Rolle spielt. Gemäß dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) müssen öffentlich geförderte Wohnungen und Häuser die Bestimmungen der WoFIV erfüllen. Dies stellt sicher, dass Mieter in diesen sozialen Wohnungen fair und transparent nach den genauen Regelungen bezahlen.

Für private Immobilienbesitzer in der Region Hannover ist die Wohnflächenverordnung nicht weniger bdeutend. Wichtig: Die DIN 277 definiert Nutzflächen jedoch KEINE Wohnflächen. Dies wird in vielen Foren und Blogs falsch dargestellt. Die Berechnung nach DIN277 führt zu größeren "Wohnflächen" was insbesondere bei Vermietung oder Verkauf attraktiv sein kann. Die WoFIV hingegen definiert die Wohnfläche präziser und realistischer.

Bedeutung für die Immobilienbewertung

Ein wichtiges Kriterium ist die Größe der Immobilie und damit die Wohnfläche. Im Ertragswert- und Vergleichswertverfahren wird die Wohnfläche zwingend für die Ermittlung des Verkehrswertes benötigt. Eine aktuelle Wohnflächenberechnung ist somit die Basis für die möglichst präzise Immobilienbewertung.

In den Planunterlagen finden sich Flächenangaben auch zur Wohnfläche und der Architekt erstellt bei der Planung der Immobilie eine Wohnflächenberechnung für diese.

Auch für Mieter und Vermieter spielt die Wohnfläche eine tragende Rolle, berechnet sich doch die Miete anhand der tatsächlichen Wohnfläche. Nicht selten kommt es in Bezug auf die Wohnfläche zwischen Vermieter und Mieter zu Streitigkeiten.

Beim Verkauf von Immobilien oder deren Vermietung sowie der Wertermittlung wird die korrekte Wohnflächenberechnung als wichtige Grundlage für die Ermittlung der Miete, des Kaufpreises oder des Verkehrswertes angesehen.

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Spezifische Regelungen der Wohnflächenverordnung in Hannover

Die Wohnflächenverordnung berücksichtigt in der Region Hannover, wie auch deutschlandweit, alle Flächen einer Wohnung, die zum Wohnen genutzt werden können und innerhalb der Wohnung liegen. Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen (nach§ 2 WoFlV): Die Wohnfläche umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfassen die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind.

Weiterhin gehören Wintergärten, Schwimmbäder, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zur Wohnfläche, sofern sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören. Es werden auch explizit Räume genannt, die nicht zur Wohnfläche zählen. Dazu gehören

Zubehörräume, insbesondere:

Kellerräume (Kommt auf die Landesbauordnung an, in Niedersachen erfüllen häufig Souterainbereiche die Anforderungen)

Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung

Waschküchen

Bodenräume

Trockenräume,

Heizungsräume

Garagen

sowie Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen und Geschäftsräume

Die genauen Regelungen zur Anrechnung von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen können je nach derer Ausrichtung und Beschaffenheit variieren, wobei in der Regel 25 bis 50 Prozent der Fläche zur Wohnfläche hinzugerechnet werden.

Räume unter dem Dach erfordern in der Region Hannover besondere Aufmerksamkeit, da sie den Bauordnungsvorschriften entsprechen müssen. Die lichte Höhe dieser Räume spielt eine entscheidende Rolle bei der Berechnung. Siehe folgende Grafik.

Hier gehts zur Wohnflächenverordnung

Auswirkungen auf Vermieter, Mieter, Verkäufer, Käufer und Sachverständige

Die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist für Vermieter, Mieter, Verkäufer, Käufer und Sachverständige in Hannover von entscheidender Bedeutung. Eine zu geringe Angabe kann zu finanziellen Verlusten führen, während eine zu hohe Angabe im schlimmsten Fall zu Rückzahlungen verpflichten kann. Besonders im Rahmen von Immobilienbewertungen, Verkaufsinseraten oder der Vermietung von Immobilien sollten die Fläche auf Basis der gültigen Gesetze und möglichst präzise ermittelt werden.

Auch für Mieter in der Region Hannover hat die korrekte Berechnung der Wohnfläche erhebliche Auswirkungen. Wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent von der im Mietvertrag angegebenen Fläche abweicht, können Mieter eine Mietkürzung und sogar Rückzahlungen fordern. Dies unterstreicht die Relevanz der präzisen Umsetzung der Wohnflächenverordnung, um einen fairen und transparenten Mietmarkt zu gewährleisten.

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Immobilienbewertung in Hannover: Die Nutzfläche im Fokus

Nutzfläche in Hannover: Was zählt und was nicht?

Funktionale Räume wie Heizungsräume, technische Betriebsräume oder Maschinenräume zählen dabei nicht zur Nutzfläche. Ebenso ausgeschlossen sind Verkehrsflächen, darunter fallen Treppenräume, Eingänge, Flure oder Aufzüge. Die genaue Kategorisierung erfolgt dabei nach den Vorgaben der Norm DIN 277:2005.

Kategorien der Nutzfläche und ihre Funktionen

Die DIN 277 unterteilt die Nutzfläche in sieben Kategorien entsprechend ihrer Funktionen. Dies ermöglicht eine präzise Zuordnung und Bewertung der Flächen:

1. Aufenthalt und Wohnen: Räume, die dem Wohnen dienen.
2. Büroarbeit: Flächen für Bürotätigkeiten und ähnliche Funktionen.
3. Maschinen- und Handarbeit, Produktion, Experimente: Bereiche für handwerkliche und produzierende Tätigkeiten.
4. Verteilen und Verkaufen, Lagern: Flächen für Handel, Verkauf und Lagerung.
5. Kultur und Unterricht, Bildung: Räume für kulturelle und bildungsrelevante Aktivitäten.
6. Pflegen und Heilen: Bereiche im Gesundheitswesen für Pflege und Heilung.
7. Sonstige Nutzungen: Alles, was nicht in die vorherigen Kategorien fällt.

Diese Kategorisierung stellt sicher, dass die Nutzung der Flächen präzise erfasst und bewertet werden kann.

Entwicklung der Normen und Auswirkungen auf die Immobilienbewertung

Die Unterscheidung zwischen Haupt- und Nebennutzflächen, die in früheren Normen wie der DIN 277:1987 existierte, wurde mit der Novellierung im Jahr 2005 aufgegeben. Dies bedeutet, dass die aktuelle Norm von 2005 eine zeitgemäßere und einfachere Kategorisierung der Nutzfläche bietet.

In Bezug auf die Immobilienbewertung in Hannover hat diese Entwicklung Auswirkungen auf die Transparenz und Vereinheitlichung der Bewertungsmethoden. Immobilieneigentümer und Käufer können sich auf klarere Kriterien stützen, um den Wert einer Immobilie zu verstehen und fair zu bewerten.

Fazit

In der Region Hannover, wie in ganz Deutschland, ist die Abgrenzung der Flächen ein entscheidendes Instrument bei der Immobilienbewertung. Ihre präzisen Regelungen sorgen für Transparenz und Fairness im Miet- und Immobilienmarkt. Sowohl Vermieter, Verkäufer als auch Gutachter, Mieter und Immobilienkäufer sollten sich mit den Vorschriften vertraut machen, um rechtliche Konflikte zu vermeiden und einen reibungslosen Ablauf im Immobiliengeschäft sicherzustellen.

_{Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten).}

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