Wohnrecht und Nießbrauch: Wie stark sie den Wert einer Immobilie mindern

Ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauch belastet eine Immobilie oft über Jahrzehnte. Dieser Fachbeitrag zeigt, wie der Wert eines solchen Rechts steuerlich berechnet wird, mit der Vervielfältiger-Tabelle für 2026. Und er erklärt, warum die Wertminderung am Markt eine andere Zahl ist.

Ein Fachbeitrag von Tim Post, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (W) (EIPOSCERT) und Inhaber von Post Immobilien. Fachlicher Stand: 16. Oktober 2026 · Lesezeit ca. 17 Minuten

Wohnrecht oder Nießbrauch: Was ist der Unterschied?

Das Wohnrecht (juristisch: Wohnungsrecht, § 1093 BGB) erlaubt, eine Wohnung oder ein Haus unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen. Der Nießbrauch erlaubt, alle Nutzungen einer Immobilie zu ziehen, also auch zu vermieten und die Miete zu behalten. Beide Rechte werden häufig bei der Übertragung an Kinder vorbehalten und im Grundbuch eingetragen. Ein nur vertraglich vereinbartes Wohnrecht ohne Eintragung wirkt dagegen in der Regel nur zwischen den Vertragsparteien. Beide Rechte erlöschen mit dem Tod des Berechtigten.

Tabelle 1: Gesetzliche Grundregeln. Im Übertragungsvertrag kann vieles abweichend geregelt werden, etwa wer Reparaturen, Grundsteuer oder Versicherung zahlt. Maßgeblich ist der konkrete Vertrag.

Der Nießbrauch ist damit das umfassendere Recht. Wer ein Haus mit Nießbrauch überträgt, bleibt wirtschaftlich in einer eigentümerähnlichen Stellung. Das hat Folgen für den Wert und, wie unten gezeigt, auch für den Pflichtteil.

Wie berechnet man den Wert eines Wohnrechts?

Steuerlich wird der Wert eines lebenslangen Wohnrechts berechnet, indem man den Jahreswert mit dem Vervielfältiger aus der Tabelle des Bundesfinanzministeriums multipliziert. Der Jahreswert ist die ortsübliche Miete für die Wohnung. Der Vervielfältiger hängt von Alter und Geschlecht der berechtigten Person ab.

Rechtsgrundlage ist § 14 des Bewertungsgesetzes (BewG). Die Vervielfältiger beruhen auf der jeweils zuletzt veröffentlichten Sterbetafel des Statistischen Bundesamts (für 2026: Sterbetafel 2022/2024) und werden mit einem Zinssatz von 5,5 Prozent berechnet. Den Jahreswert eines Wohnrechts setzt das Gesetz mit den „üblichen Mittelpreisen des Verbrauchsorts“ an (§ 15 Abs. 2 BewG), also mit der Miete, die für eine vergleichbare Wohnung vor Ort üblich ist.

Tabelle 2: Vervielfältiger für den Kapitalwert einer lebenslänglichen Nutzung, gültig für Bewertungsstichtage vom 1. Januar bis 31. Dezember 2026. Quelle: BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 auf Basis der Sterbetafel 2022/2024. Die vollständige Tabelle enthält alle Altersstufen.

Rechenbeispiel: Wohnrecht für die Mutter

Eine 75-jährige Mutter überträgt 2026 ihr Einfamilienhaus in der Region Hannover auf ihre Tochter und behält sich ein lebenslanges Wohnrecht am ganzen Haus vor. Für ein vergleichbares Haus wären am Ort 1.000 Euro Miete im Monat üblich.

• Jahreswert: 12 × 1.000 Euro = 12.000 Euro
• Vervielfältiger für eine 75-jährige Frau: 9,393
• Steuerlicher Kapitalwert: 12.000 Euro × 9,393 = 112.716 Euro

Zwei Sonderregeln sind zu beachten:

• Obergrenze des Jahreswerts (§ 16 BewG): Der Jahreswert darf höchstens den Steuerwert der Immobilie geteilt durch 18,6 betragen. Bei einem Grundbesitzwert von 450.000 Euro liegt die Grenze bei rund 24.194 Euro. Im Beispiel greift sie nicht.
• Wohnrecht für beide Eltern (§ 14 Abs. 3 BewG): Gilt das Recht bis zum Tod des Letztversterbenden, zählt der höhere Vervielfältiger. Bei einer 75-jährigen Mutter und einem 78-jährigen Vater wäre das der Faktor der Mutter (9,393 gegenüber 7,230 beim Vater).

Ist das Wohnrecht befristet, etwa auf zehn Jahre, gilt statt der Lebenstabelle ein Vielfaches aus Anlage 9a zum Bewertungsgesetz (§ 13 BewG). Hängt es zusätzlich vom Leben der berechtigten Person ab, darf der lebenslange Wert nach § 14 BewG nicht überschritten werden.

Viele Online-Rechner arbeiten noch mit den Tabellen früherer Jahre. Die Abweichungen sind klein, aber für eine Steuererklärung zählt die Tabelle, die am Bewertungsstichtag gilt.

Wie berechnet man den Wert eines Nießbrauchs?

Der Wert eines Nießbrauchs wird nach derselben Formel berechnet: Jahreswert mal Vervielfältiger. Der Jahreswert ist hier der Ertrag, den die Immobilie dem Nießbraucher bringt; bei einer vermieteten Wohnung im Kern die Miete nach den Kosten, die der Nießbraucher trägt. Schwankt der Ertrag, zählt der voraussichtliche Durchschnitt der Jahre (§ 15 Abs. 3 BewG).

Ein Beispiel: Ein 70-jähriger Vater überträgt eine vermietete Eigentumswohnung in Hamburg auf seinen Sohn und behält sich den Nießbrauch vor. Nach Abzug der Kosten, die er als Nießbraucher trägt, bleiben voraussichtlich 8.400 Euro im Jahr.

• Jahreswert: 8.400 Euro
• Vervielfältiger für einen 70-jährigen Mann: 9,938
• Steuerlicher Kapitalwert: 8.400 Euro × 9,938 = 83.479 Euro

Welche Kosten den Jahreswert mindern, hängt vom Vertrag und vom Einzelfall ab. Das sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären. Einkommensteuerlich gilt: Der Vorbehaltsnießbraucher versteuert die Mieten und darf die Abschreibung für das Gebäude „wie zuvor als Eigentümer“ geltend machen (BMF-Schreiben vom 30. September 2013, Rz. 42).

Warum der steuerliche Kapitalwert nicht die Wertminderung am Markt ist

Der steuerliche Kapitalwert ist eine gesetzliche Typisierung. Wie stark ein Wohnrecht oder Nießbrauch den Verkehrswert einer Immobilie mindert, entscheidet dagegen der Markt. Beide Zahlen werden nach unterschiedlichen Regeln ermittelt und können deutlich auseinanderliegen, in beide Richtungen.

Das Steuerrecht lässt bewusst keinen Spielraum. Nach § 14 Abs. 4 BewG kann ein anderer Wert nicht darauf gestützt werden, „daß mit einer kürzeren oder längeren Lebensdauer, mit einem anderen Zinssatz als 5,5 Prozent oder mit einer anderen als mittelschüssigen Zahlungsweise zu rechnen ist“. Der Bundesfinanzhof hält die 5,5 Prozent für verfassungsgemäß (Urteil vom 14. Januar 2026, II R 35/23, zum Fall einer lebenslangen Geldrente).

Für den Verkehrswert gilt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie verlangt, lebenslange Rechte „mit Leibrentenbarwertfaktoren zu kapitalisieren“ (§ 47 Abs. 5 ImmoWertV). Einen festen Zinssatz schreibt sie nicht vor. Die Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV (ImmoWertA), veröffentlicht vom Bundesbauministerium, empfehlen, sich beim belasteten Grundstück in der Regel am objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatz zu orientieren. Diesen leiten die Gutachterausschüsse aus tatsächlichen Kaufpreisen ab; er ist nicht auf 5,5 Prozent festgelegt.

Tabelle 3: Zwei Bewertungswelten. Quellen: BewG, BauGB, ImmoWertV, ImmoWertA (Anhang D).

Die Abbildung zeigt, wie stark Zins und Rechenweise den Faktor verschieben. Steuerlich gelten feste 5,5 Prozent und die BMF-Tabelle. Im Gutachten wird mit einem Leibrentenbarwertfaktor gerechnet, der die Überlebenswahrscheinlichkeit Jahr für Jahr einrechnet, und mit einem marktbezogenen Zins. Bei einer 60-jährigen Berechtigten liegt der Faktor mit 3,5 Prozent rund 14 Prozent über dem steuerlichen Vervielfältiger. Um 75 ist der Abstand klein. Ab etwa 80 Jahren liegt er sogar leicht darunter. Welcher Zins im Einzelfall angemessen ist, wird im Gutachten begründet.

Dazu kommt ein zweiter Effekt. Wie stark ein Recht den Wert mindert, ist nicht dasselbe wie der Wert des Rechts selbst. Die ImmoWertA sagt ausdrücklich: „Der Wert eines Rechtes oder einer Belastung kann von dem Werteinfluss auf das betroffene Grundstück abweichen.“

Das Rechenbeispiel der ImmoWertA zeigt das an einer Eigentumswohnung mit Nießbrauch einer 76-jährigen Frau (Stichtag 2023). Die Wohnung ist unbelastet 320.000 Euro wert. Der Nießbrauch selbst ist dort 88.000 Euro wert. Der Verkehrswert der belasteten Wohnung sinkt aber um rund 116.000 Euro auf 204.000 Euro. Darin enthalten ist ein zusätzlicher Abschlag von 15 Prozent „im Hinblick auf den Nießbrauch“, der die Reaktion des Marktes abbildet. Die Minderung entspricht rund 36 Prozent des unbelasteten Werts. Das ist ein Einzelbeispiel und keine Faustregel.

Auch der Bundesgerichtshof stellt auf den Markt ab. Als es um den Wert eines Verzichts auf ein Wohnrecht ging, war für ihn der Betrag maßgeblich, „um den sich der Verkehrswert des Grundstücks … durch den Wegfall der dinglichen Belastung erhöht hat“ (Urteil vom 17. April 2018, X ZR 65/17). Die Daten zum Wohnrecht müssen dafür „in Relation zu den für die Bewertung des Grundstücks insgesamt maßgeblichen Zahlen gesetzt werden“, gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe.

Sachverständige Einordnung

Der rechnerische Wert des Wohnrechts allein bildet die tatsächliche Wertminderung der Immobilie oftmals nicht vollständig ab.

Immobilien, die mit einem Wohnrecht belastet sind, lassen sich in der Regel deutlich schwerer veräußern als unbelastete Objekte. Der potenzielle Käuferkreis ist erheblich eingeschränkt, die Vermarktungsdauer häufig länger und die Nachfrage entsprechend geringer.

Aus meiner Erfahrung ist daher neben dem reinen Wert des Wohnrechts regelmäßig ein zusätzlicher Marktanpassungsabschlag erforderlich, der je nach Objekt und Marktgängigkeit häufig zwischen 15 und 30 % liegen kann. Dieser Abschlag muss jedoch individuell begründet werden und darf nicht zu einer doppelten Berücksichtigung bereits erfasster Wertminderungen führen.

Bei einer Ablöse sind wiederum beide Perspektiven relevant: der Wert des Rechts für den Berechtigten und die mögliche Wertsteigerung der Immobilie für den Eigentümer.

Diese Zahlen lassen sich nicht einfach aus einer Tabelle ablesen. Sie müssen objektbezogen, marktgerecht und nachvollziehbar hergeleitet werden.

Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch verschenken: Was gilt steuerlich?

Wer ein Haus verschenkt und sich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehält, verringert die steuerpflichtige Schenkung um den Kapitalwert des Rechts. Das gilt für Schenkungen seit dem 1. Januar 2009. Das frühere Abzugsverbot des § 25 ErbStG ist weggefallen.

Im Beispiel der 75-jährigen Mutter könnte die Rechnung so aussehen, bei einem angenommenen steuerlichen Grundbesitzwert von 450.000 Euro:

Tabelle 4: Vereinfachtes Beispiel, Steuerklasse I. Freibetrag nach § 16 ErbStG, Steuersatz nach § 19 ErbStG. Frühere Schenkungen innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. Die Berechnung im Einzelfall gehört zum Steuerberater.

Drei Punkte sollten Sie dabei kennen:

• Früher Tod führt zur Berichtigung. Stirbt die berechtigte Person kurz nach der Schenkung, wird der Abzug nach der tatsächlichen Dauer neu berechnet (§ 14 Abs. 2 BewG). Bei einem Alter von über 70 bis 75 Jahren gilt das, wenn das Recht nicht länger als fünf Jahre bestanden hat. Für die Tochter fällt die Steuer in der Regel höher aus, weil die Last weggefallen ist; diese Berichtigung „bedarf … keines Antrags“.
• Kein doppelter Abzug. Wird der Grundbesitzwert per Verkehrswertgutachten nachgewiesen (§ 198 BewG), ist das Wohnrecht darin bereits wertmindernd berücksichtigt. Ein zusätzlicher Abzug des Kapitalwerts ist dann ausgeschlossen (§ 10 Abs. 6b ErbStG). Welcher Weg günstiger ist, sollte vorher gerechnet werden.
• Ein späterer Verzicht ist eine neue Schenkung. Verzichtet die Mutter später unentgeltlich auf ihr Wohnrecht, ist das schenkungsteuerlich eine eigene Zuwendung an die Tochter.

Wohnrecht, Nießbrauch und Pflichtteil

Für spätere Pflichtteilsansprüche anderer Kinder ist der Unterschied zwischen beiden Rechten erheblich. Schenkungen werden bei der Pflichtteilsergänzung pro Jahr um ein Zehntel weniger berücksichtigt und nach zehn Jahren gar nicht mehr (§ 2325 Abs. 3 BGB).

Behält sich der Schenker aber den Nießbrauch uneingeschränkt vor, beginnt diese Frist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht zu laufen. Der Schenker hat den „Genuss“ des Hauses nicht aufgegeben. Diese Linie hat der BGH im Juni 2026 erneut bestätigt; im konkreten Fall ging es um eine Leibrente, die den Fristbeginn nicht hindert (Urteil vom 24. Juni 2026, IV ZR 141/25).

Ein Wohnrecht nur an Teilen des Hauses hindert den Fristbeginn regelmäßig nicht (BGH, Urteil vom 29. Juni 2016, IV ZR 474/15). Ob ein Wohnrecht am ganzen Haus die Frist hemmt, hat der BGH bisher offengelassen. Wer mit Blick auf Pflichtteile plant, sollte das notariell und anwaltlich beraten lassen. Mehr zur Übertragung an Kinder lesen Sie in unserem Beitrag Haus an Kinder verkaufen. Welcher Wert bei der Pflichtteilsergänzung zählt und wann ein vorbehaltener Nießbrauch abgezogen wird, erklärt unser Beitrag Verschenkte Immobilie und Pflichtteil.

Haus mit Wohnrecht verkaufen oder kaufen

Ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht oder Nießbrauch kann verkauft werden. Das Recht bleibt bestehen; der Käufer erwirbt die Immobilie mit dieser Belastung. Für ihn ist sie damit für unbestimmte Zeit nicht oder nur eingeschränkt nutzbar. Das drückt den Preis und verkleinert den Kreis der Interessenten.

Online kursieren pauschale Spannen; Googles KI-Übersicht nannte im Oktober 2026 etwa eine Wertminderung von „meist um 20 bis 50 Prozent“. Eine amtliche oder empirische Grundlage für eine solche Spanne enthalten die einschlägigen Regelwerke nicht. Wie stark der Wert tatsächlich sinkt, hängt vor allem von diesen Punkten ab:

• Alter und Geschlecht der berechtigten Person, also der voraussichtlichen Dauer
• Umfang des Rechts: ganzes Haus oder nur eine Wohnung, mit oder ohne Vermietungsbefugnis
• Wer welche Kosten trägt
• Marktlage und Nachfrage nach vergleichbaren Objekten

Die ImmoWertA weist außerdem darauf hin, dass der Markt schon allein auf die Eintragung einer Belastung mit einer Wertminderung reagieren kann.

Löschen lässt sich ein Wohnrecht zu Lebzeiten in der Regel nur mit Zustimmung der berechtigten Person. Sie muss das Recht aufgeben und die Löschung im Grundbuch bewilligen (§ 875 BGB, § 19 GBO). Oft geschieht das gegen eine Ablösezahlung, deren Höhe frei verhandelt wird. Orientierung geben zwei Zahlen: der Wert des Rechts für den Berechtigten und der Betrag, um den der Verkehrswert durch den Wegfall des Rechts steigt. Nach dem Tod der berechtigten Person wird das Grundbuch mit der Sterbeurkunde berichtigt.

Wer auf ein Wohnrecht verzichtet und später bedürftig wird, also seinen Unterhalt nicht mehr selbst bestreiten kann, sollte wissen: Erfolgt der Verzicht unentgeltlich, kann der Sozialhilfeträger innerhalb von zehn Jahren einen Rückforderungsanspruch auf sich überleiten (§§ 528, 529 BGB, § 93 SGB XII).

Wann ein Verkehrswertgutachten sinnvoll ist

Ein Verkehrswertgutachten lohnt sich, wenn es auf den tatsächlichen Wert der belasteten Immobilie ankommt und nicht nur auf den steuerlichen Tabellenwert. Typische Anlässe:

• Ablöse eines Wohnrechts oder Nießbrauchs: Beide Seiten brauchen eine nachvollziehbare Grundlage für die Verhandlung.
• Verkauf oder Kauf einer belasteten Immobilie: Der Preis richtet sich nach dem, was der Markt für die belastete Immobilie zahlt.
• Erbauseinandersetzung und Pflichtteil: Hier kommt es auf den Verkehrswert einschließlich der Belastung an. Wie der Hauswert für den Pflichtteil ermittelt wird, zeigt unser Beitrag Pflichtteil und Immobilie.
• Nachweis eines niedrigeren Werts beim Finanzamt: Nach § 198 BewG kann ein Gutachten eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen als Nachweis dienen. Das Wohnrecht ist darin bereits berücksichtigt. Mehr dazu in unserem Beitrag Immobilienwert beim Finanzamt zu hoch?

Im Gutachten werden der Wert der unbelasteten Immobilie, die entgangene Nutzung, die vom Berechtigten getragenen Kosten und die Reaktion des Marktes zusammengeführt. Gesundheitszustand und persönliche Lebensumstände der berechtigten Person bleiben dabei nach den Muster-Anwendungshinweisen (ImmoWertA, Anhang D) außer Betracht; maßgeblich sind Alter und Geschlecht. Was ein Verkehrswertgutachten kostet, erklärt unser Beitrag Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Hinweis: Dieser Beitrag erläutert die steuerliche und die sachverständige Bewertung von Wohnrecht und Nießbrauch. Er ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Notarberatung. Rechts- und Datenstand: 16. Oktober 2026.