#6 Die Bruttogrundfläche nach DIN277 - Wichtige Kennzahl für die Immobilienbewertung in Hannover

Keyfacts

Die Bruttogrundfläche (BGF) ist ein zentraler Begriff in der Immobilienwelt, der gemäß der Deutschen Industrienorm 277 (DIN 277) definiert ist. Die DIN 277 gibt klare Richtlinien vor, wie die Bruttogrundfläche eines Bauwerks zu berechnen ist, um eine einheitliche Grundlage für die Immobilienbewertung in Hannover zu schaffen. In diesem Artikel werfen wir einen genaueren Blick auf die Definition der Bruttogrundfläche, ihre Anwendungsbereiche und warum sie für Bauherren, Immobilienmakler und Gutachter auch in Hannover von entscheidender Bedeutung ist.

Definition der Bruttogrundfläche Hannover nach DIN 277:

Die Bruttogrundfläche, wie sie in der DIN 277 definiert ist, umfasst die Summe aller Grundflächen auf den verschiedenen Ebenen eines Bauwerks. Hierbei werden nicht nur die beheizten und unbeheizten Räume berücksichtigt, sondern auch Flächen wie Flure, Treppenhäuser, Balkone und Terrassen, sofern diese überdacht sind. Sogar tragende Konstruktionsflächen wie Wände und Pfeiler fließen in die Berechnung mit ein. Es werden jedoch unüberdachte Freiflächen wie Gärten oder nicht überdachte Terrassen ausgeschlossen.

Anwendungsbereiche der Bruttogrundfläche:

1. Kostenkalkulation von Bauprojekten: Die Berechnung der Bruttogrundfläche spielt eine entscheidende Rolle bei Bauprojekten, insbesondere bei der Kalkulation der Herstellungskosten. Durch Multiplikation der üblichen Herstellungskosten pro Quadratmeter mit der Bruttogrundfläche erhält man einen zentralen Wert für die Kostenkalkulation. Dieser ist entscheidend für die Budgetplanung und das finanzielle Management während des Bauprozesses.
2. Basis für das Sachwertverfahren: Bei der Veräußerung von Bestandsimmobilien ist eine genaue Wertermittlung unerlässlich. Das Sachwertverfahren, das oft für diese Zwecke verwendet wird, bezieht die Bruttogrundfläche in die Berechnung ein. Der ermittelte Gebäudesachwert dient als Grundlage für Verkaufspreise und ermöglicht eine realistische Wertermittlung unter Berücksichtigung von Alterswertminderung durch Verschleiß.
3. Grundlage für die Grundsteuer: Die Bruttogrundfläche spielt auch eine Rolle bei der Berechnung der Grundsteuer. Die Einheitswerte, die in Deutschland zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen werden, leiten sich von der Bruttogrundfläche ab. Eine größere Bruttogrundfläche führt in der Regel zu höheren Grundsteuerzahlungen.

Was gehört zur Bruttogrundfläche:

Die Bruttogrundfläche umfasst alle relevanten Flächen eines Gebäudes. Bei mehrstöckigen Häusern setzt sie sich aus den Grundflächen aller Stockwerke zusammen, einschließlich der Flure, Treppenhäuser und beheizten Räume innerhalb der Außenwände. Auch Dachgeschoss und Keller werden berücksichtigt, sofern sie baulich als Wohn- oder Nutzflächen angelegt sind. Überdachte Flächen wie Garagen, Balkone oder Terrassen werden ebenfalls zur Bruttogrundfläche gezählt.

Die Bruttogrundfläche wird in drei Bereiche unterteilt:

• Bereich a: Beheizbare und/oder vollständig umschlossene Räume.
• Bereich b: Überdachte Räume, die unbeheizt und nicht zwingend zu allen Seiten geschlossen sind, wie überdachte Loggien und Balkone.
• Bereich c: Flächen, die weder beheizt noch überdacht sind, wie Garten, nicht überdachte Terrassen oder Hof.

Für die Berechnung werden nur Flächen aus den Bereichen a und b berücksichtigt.

Die Besonderheit der Anrechnung bei Dachgeschossen

Wie berechnet man die Bruttogrundfläche Hannover:

Die Bruttogrundfläche lässt sich nach DIN 277 feststellen, indem die Teilflächen gemäß den vorgegebenen Standards addiert werden. Alternativ kann man die Nettogrundfläche (NGF) und die Konstruktionsgrundfläche (KGF) summieren, um die Bruttogrundfläche zu erhalten.

Was zählt zur Nettogrundfläche:

Die Nettogrundfläche ist die Fläche innerhalb der äußeren Gebäudeaußenwände, die für die Nutzung relevant ist. Sie umfasst Nutzfläche (Wohnräume, Lagerräume, Sanitärräume etc.), Technikfläche (Flächen für Haustechnik, Wasser- und Stromversorgung) sowie Verkehrsfläche (Flure, Treppenhaus, Eingangshalle etc.).

Was zählt zur Konstruktionsgrundfläche:

Die Konstruktionsgrundfläche ist die Fläche innerhalb der äußeren Gebäudeaußenwände, die für die Gebäudekonstruktion benötigt wird. Dies schließt Flächen von tragenden Wänden, Pfeilern und Stützen ein.

Bruttogrundfläche Hannover und Wohnfläche Hannover: Der Unterschied:

Es ist wichtig, die Bruttogrundfläche von der Wohnfläche zu unterscheiden. Die Wohnfläche ist deutlich kleiner und umfasst nur die tatsächlich bewohnbaren Räume wie Wohn- und Schlafzimmer, Küche und Bad. Balkone, Treppenhäuser und technische Räume sind in der Regel nicht Teil der Wohnfläche. Bei Verkauf oder Vermietung wird in der Regel lediglich die Wohnfläche in Inseraten veröffentlich. Hier gelangen Sie zu unserem Beitrag über die Wohn- und Nutzfläche.

Fazit:

Die Bruttogrundfläche nach DIN 277 ist ein essentieller Parameter für die Bewertung und Planung von Immobilien. Von der Kostenkalkulation bei Bauvorhaben über das Sachwertverfahren bis zur Berechnung der Grundsteuer – die BGF spielt eine zentrale Rolle. Die genaue Kenntnis der Bruttogrundfläche ist daher unerlässlich für Bauherren, Immobilienmakler und Gutachter.

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