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#20 Restnutzungsdauer Gutachten Hannover

Januar 30, 2025

Ein Restnutzungsdauergutachten ist ein spezialisiertes Gutachten, das Aufschluss darüber gibt, wie lange eine Immobilie in Hannover voraussichtlich noch wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann.

Keyfacts

1 - Das Restnutzungsdauergutachten in Hannover muss von zertifizierten oder öffentlich bestellt und vereidigten Sachverständigen erstellt werden
2 - Unsere Sachverständigen erstellen Restnutzungsdauergutachten zum Festpreis
3 - Nehmen Sie direkt hier Kontakt zu einem unserer Sachverständigen auf.

Das Restnutzungsdauergutachten Hannover

Ein Restnutzungsdauergutachten ist ein spezialisiertes Gutachten, das Aufschluss darüber gibt, wie lange eine Immobilie voraussichtlich noch wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann. Dabei wird die tatsächliche Restnutzungsdauer der Immobilie ermittelt, indem beispielsweise die Bausubstanz untersucht und die Lebensdauer aller relevanten Bestandteile analysiert wird. In Deutschland dürfen solche Gutachten nur von öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen erstellt werden. Tim Post, ein in Hannover tätiger Sachverständiger, ist durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle zertifiziert und bietet professionelle Unterstützung bei der Erstellung solcher Gutachten an.

Die tatsächliche Restnutzungsdauer einer Immobilie in Hannover spielt eine entscheidende Rolle für deren wirtschaftliche Bewertung und Nutzung. Ein fundiertes Gutachten zur Restnutzungsdauer stellt sicher, dass sowohl Investoren als auch Immobilieneigentümer eine realistische Einschätzung der verbleibenden Nutzungszeit erhalten. Dies ist insbesondere für die steuerliche Abschreibung relevant.

Was bedeutet der Begriff "Restnutzungsdauer" in dem Zusammenhang?

Die Restnutzungsdauer einer Immobilie beschreibt die voraussichtliche zukünftige Nutzungsdauer einer Immobilie bei einer unterstellten üblichen Instandhaltung. Die zukünftige Nutzungsdauer beschreibt dabei den Zeitraum, über den eine konkrete Immobilie wahrscheinlich noch zweckmäßig genutzt werden kann. Bei der verbleibenden Nutzungsdauer bzw. Restnutzungsdauer kann es sich allerdings nur um eine Schätzung handeln, da zum Zeitpunkt der Ermittlung nicht bekannt ist, welche die Nutzungsdauer verlängernden oder verkürzenden individuellen Gegebenheiten künftig eintreten werden.


Die Restnutzungsdauer von Immobilien in Hannover hat in vielen Bereichen eine besondere Bedeutung, insbesondere:
• Bei der Wertermittlung ist die Restnutzungsdauer eine signifikante Eingangs- und
Einflussgröße. Bei Kaufpreisauswertungen durch Gutachterausschüsse und private
Datenanbieter werden u.a. regelmäßig signifikante statistische Abhängigkeiten von der Höhe
der Restnutzungsdauer zum vereinbarten Kaufpreis ermittelt.


• Bei der Planung von Investitionen spielt die Nutzungsdauer von Gebäuden und einzelnen
Bauteilen eine wichtige Rolle für die Umsetzung von Instandhaltungsstrategien (z.B. über das
Verfahren zur Ermittlung des Abnutzungsvorrats von Baustoffen (kurz: ERAB-Verfahren).


• Unter steuerlichen Gesichtspunkten spielt die Restnutzungsdauer ebenfalls eine wichtige Rolle, sowohl bei den typisierten Wertermittlungen (Höhe der ermittelten Werte) als auch bei der Absetzung für Abnutzung (AfA).

Gemäß den Regelungen des § 7 Abs. 4 EStG gelten als widerlegbare Annahmen bestimmte typisierte AfA-Sätze und typisierte Nutzungsdauern je nach Gebäude-Art und -fertigstellung. Der Steuerpflichtige kann jedoch gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer - über ein Gutachten - nachweisen, was letztlich zu einer entsprechenden Erhöhung des AfA-Satzes führt. Zu diesem Zweck werden auch unsere vorliegende Gutachten erstellt, so dass die Nutzungsdauer im Folgenden
insbesondere unter den steuerlichen Gesichtspunkten betrachtet wird.


Nach § 7 Abs. 4. Satz 4 Punkt 2 EStG bestehen Regelungen für die Absetzung für Abschreibung der Immobilie als Wirtschaftsgut nach typisierten AfA-Sätzen:
Bei Gebäuden, soweit sie die Voraussetzungen der Nummer 1 (§ 7 Abs. 4 Satz 4 Nummer 1)
nicht erfüllen und die
a) nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt worden sind, jährlich 3 Prozent,
b) vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sind, jährlich 2 Prozent,
c) vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt worden sind, jährlich 2,5 Prozent.
In bestimmten Fällen kann somit anstelle der Absetzungen nach Satz 2 auch die tatsächliche Restnutzungsdauer geltend gemacht werden. Dies geht aus dem Schreiben des Bundesfinanzministeriums der Finanzen vom 22. Februar 2023 hervor.

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Vorteile eines Restnutzungsdauergutachtens Hannover

Ein zentrales Anwendungsfeld eines Gutachtens zur Restnutzungsdauer liegt in der steuerlichen Abschreibung von Immobilien. Die gesetzlichen Abschreibungszeiträume spiegeln häufig nicht den realen Zustand einer Immobilie wieder. Hier kann das Gutachten helfen, die steuerliche Abschreibungsdauer realistisch und individuell anzupassen. So profitieren Immobilieneigentümer langfristig von steuerlichen Vorteilen, die ihre Rendite erhöhen.

Gesetzliche Standardsituation

Der Gesetzgeber legt für Immobilien pauschale Abschreibungszeiträume fest:

  • 50 Jahre für Neubauten (2 % Abschreibung pro Jahr)
  • 40 Jahre für Gebäude, die vor 1924 errichtet wurden (2,5 % Abschreibung pro Jahr)

Individuelle Anpassung der Abschreibung

In vielen Fällen kann eine kürzere Nutzungsdauer angesetzt werden, insbesondere bei älteren Immobilien in Hannover. Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil vom 28. Juli 2021 (Az. IX R 25/19) bestätigt, dass eine individuelle Anpassung der Abschreibungsdauer möglich ist, sofern ein entsprechendes Gutachten vorliegt. Die tatsächliche Restnutzungsdauer kann dabei erheblich von der gesetzlichen Standardabschreibung abweichen. Finanzgericht.

Eine kürzere Restnutzungsdauer wird vor allem dann angesetzt, wenn abzusehen ist, dass die Immobilie in naher Zukunft grundlegende Sanierungsmaßnahmen benötigt oder andere wirtschaftliche Einschränkungen bestehen. Die Ermittlung der Restnutzungsdauer erfolgt anhand objektiver Kriterien und kann für Immobilieneigentümer erhebliche steuerliche Vorteile mit sich bringen.


Steuerliche Vorteile: Ein Beispiel

Ausgangssituation ohne Gutachten:

  • Immobilie: Zweifamilienhaus in Hannover, Baujahr 1970
  • Gebäudeanteil (ohne Grundstück): 200.000 Euro
  • Gesetzliche Abschreibung: 50 Jahre
  • Jährlicher Abschreibungsbetrag: 2 % von 200.000 Euro = 4.000 Euro

Mit Restnutzungsdauergutachten: Nach einer professionellen Begutachtung durch Tim Post wird festgestellt, dass die Immobilie nur noch eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 20 Jahren hat. Daraus ergibt sich:

  • Verkürzte Nutzungsdauer: 20 Jahre
  • Abschreibungssatz: 5 % pro Jahr
  • Jährlicher Abschreibungsbetrag: 5 % von 200.000 Euro = 10.000 Euro

Dank des Gutachtens erhöht sich der steuerlich absetzbare Betrag pro Jahr um 6.000 Euro, was eine erhebliche Steuerentlastung bedeutet. Diese verkürzte Restnutzungsdauer kann von den Finanzbehörden anerkannt werden, sofern die Kriterien der Erstellung von Gutachten erfüllt sind.

Darüber hinaus kann das Gutachten auch bei Verkaufsverhandlungen oder bei der Planung von Investitionen in Modernisierungsmaßnahmen eine wertvolle Entscheidungsgrundlage bieten. Es zeigt auf, wie lange die Immobilie noch wirtschaftlich genutzt werden kann, bevor eine umfassende Sanierung oder ein Ersatzbau erforderlich wird.

Erfahrungsgemäß legen viele Finanzämter Wert darauf, dass die Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer nicht allein auf Basis der modellhaft ermittelte Restnutzungsdauer nach aktuell gültiger ImmowertV erfolgt. Dieser Umstand wird in unseren Gutachten berücksichtigt.

Die Steuerersparnis erfreut die gesamte Familie

Wie wird die Restnutzungsdauer ermittelt?

Mit Urteil vom 28. Juli 2021 – IX R 25/19, BFH/NV 2022 S. 108, hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass Steuerpflichtige, die sich nach § 7 Absatz 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG) auf eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes berufen, sich jeder Darlegungsmethode bedienen können, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint, soweit daraus Rückschlüsse auf die maßgeblichen Determinanten (z. B. technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen)
möglich sind. Wir arbeiten für gewöhnlich mit dem Nachweis über die wirtschaftliche Entwertung.

Die Ermittlung der Restnutzungsdauer erfolgt anhand mehrerer Kriterien, darunter:

  • Baulicher Zustand: Hierzu gehören der allgemeine Erhaltungszustand, etwaige Schäden an der Bausubstanz sowie der Verschleißgrad der Materialien.
  • Technische Ausstattung: Der Zustand von Haustechnik wie Heizungsanlagen, Sanitäreinrichtungen oder Elektroinstallationen wird eingehend bewertet.
  • Modernisierungsstand: Durchgeführte Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen sowie geplante Investitionen beeinflussen die Restnutzungsdauer erheblich.
  • Alter der Immobilie: Ältere Gebäude weisen oft eine kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer auf, insbesondere wenn keine Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden.

Ein erfahrener Sachverständiger wie Tim Post setzt dabei auf eine Kombination aus technischer Expertise und fundierter Marktkenntnis. Die tatsächliche Restnutzungsdauer wird dabei individuell ermittelt, um ein präzises Ergebnis zu erzielen, das den realen Verhältnissen entspricht. Für gewöhnlich

Wichtige Fragen und Antworten

Wird ein Restnutzungsdauergutachten vom Finanzamt Hannover anerkannt? In der Regel ja, sofern das Gutachten von einem qualifizierten und zertifizierten Sachverständigen erstellt wurde. Die finale Entscheidung liegt jedoch bei den zuständigen Finanzbehörden. Es ist wichtig, dass die Erstellung von Gutachten nach anerkannten Standards erfolgt.

Wer erstellt mein Gutachten? Das Gutachten wird von Tim Post, einem erfahrenen und zertifizierten Sachverständigen, angefertigt.

Wie lange dauert die Erstellung eines Gutachtens? Je nach Größe und Komplexität der Immobilie sowie der Verfügbarkeit relevanter Unterlagen kann ein Gutachten innerhalb einer Woche erstellt werden.

Für welche Immobilienarten ist ein Restnutzungsdauergutachten geeignet? Es kann für nahezu alle Immobilienarten erstellt werden, darunter Ein- und Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen sowie Büro- und Gewerbeobjekte.

Ist eine Vor-Ort-Besichtigung notwendig? Ja, eine Begehung vor Ort ist erforderlich, um den baulichen Zustand, die Haustechnik und den Modernisierungsgrad der Immobilie zu bewerten. Diese Untersuchung ist auch für die Anerkennung des Gutachtens durch die Finanzbehörden wichtig.

Warum ist eine tatsächliche Restnutzungsdauer so wichtig? Die tatsächliche Restnutzungsdauer gibt eine realistische Einschätzung der verbleibenden wirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie. Dadurch können Eigentümer fundierte Entscheidungen treffen, ob Sanierungsmaßnahmen wirtschaftlich sinnvoll sind oder ob Alternativen wie ein Abriss oder ein Neubau in Betracht gezogen werden sollten.


Wann kann sich ein Restnutzungsdauergutachten für Sie lohnen?

Sie fragen sich, ob ein Restnutzungsdauergutachten auch für Ihre Immobilie in Hannover sinnvoll ist? Es gibt bestimmte Kriterien, die die Restnutzungsdauer und Nutzungsdauer von Gebäuden beeinflussen und somut dabei helfen können, diese Frage zu beantworten:

  • Alter der Immobilie: Ein Gutachten kann besonders lohnenswert sein, wenn deine vermietete Immobilie mindestens 30 Jahre alt ist.
  • Zustand und Renovierungen: Wenn deine Immobilie in den letzten 20 Jahren nicht kernsaniert oder in den letzten 10 Jahren nicht umfassend modernisiert wurde, könnte die Bestimmung der Restnutzungsdauer kürzer ausfallen.
  • Spezifische Merkmale: Bauweise, verwendete Materialien und die Lage in Hannover beeinflussen die Einschätzung der Restnutzungsdauer erheblich.

Für eine fundierte Einschätzung der Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Kostenlose Ersteinschätzung

Wenn Sie wissen möchten, wie sich ein Gutachten gegenüber dem Finanzamt auf Ihren Steuervorteil auswirken kann, empfehlen wir ein Gespräch mit Ihrem Steuerberater.  Dies ist unverbindlich und gibt Ihnen eine erste Einschätzung Ihrer Situation Ihrer Immobilie in Hannover. Hinsichtlich der Erstellung eines Gutachten zur kürzeren Nutzungsdauer, steht Ihnen Tim Post als zertifizierter Sachverständiger gerne zur Verfügung.

Fazit

Ein Restnutzungsdauergutachten bietet Immobilienbesitzern die Möglichkeit, steuerliche Vorteile zu nutzen und die Rentabilität ihrer Investitionen zu steigern. Durch eine fundierte Einschätzung der verbleibenden wirtschaftlichen Nutzungsdauer Ihrer Immobilie können Sie die Abschreibungsdauer realistisch anpassen und Ihre jährliche Steuerlast reduzieren. Tim Post steht Ihnen als zertifizierter Sachverständiger in Hannover zur Seite, um Sie kompetent zu unterstützen.men Sie jetzt gerne direkt hier Kontakt zwecks Terminvereinbarung mit Ihrem Sachverständigen auf.

Sie haben weiterführende Fragen? Sie haben bereits eine Immobilie im Auge und wünschen eine gemeinsame Begutachtung mit unseren Sachverständigen? Sie überlegen Ihre Immobilie zu veräußern und möchten unsere Expertise in Anspruch nehmen? Nehmen Sie direkt hier Kontakt zu einem unserer Sachverständigen auf. Sie interessieren sich für den Wert Ihrer Immobilie? Dann klicken Sie hier!

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