Was ist eine Wohnflächenberechnung in Celle und wozu benötige ich diese?
Die Wohnflächenberechnung ermittelt die Summe der Wohnflächen einer Immobilie. Dabei gibt es verschiedene Methoden zur Berechnung, sodass die Ergebnisse einer Wohnflächenberechnung für dieselbe Immobilie je nach Methode unterschiedlich ausfallen können. Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Immobilie oder einer Wohnung gehören und die gemäß der angewandten Rechtsgrundlage und der damit verbundenen Berechnungsmethode anrechenbar sind, sodass sich Grund- und Wohnfläche für gewöhnlich unterscheiden.
Die professionelle Ermittlung der Wohnfläche genießt einen hohen Stellenwert, denn bei einem Immobilienverkauf stellen die Quadratmeter des Hauses bzw. der Wohnung die Grundlage bei der Ermittlung des Verkaufspreises dar und möchten Sie eine Immobilie vermieten, hängt die Höhe der Kaltmiete ebenfalls von der Quadratmeterzahl ab. Aber nicht nur für Miete und Verkaufspreis ist die Flächenberechnung entscheidend – auch die Betriebskosten werden pro Quadratmeter erhoben. Darüber hinaus sind Flächenberechnungen die Grundlage für steuerliche Veranlagerungen wie beispielsweise die Grundsteuer oder die Erbschaftssteuer.
Welche Konsequenzen drohen bei einer fehlerhaften Wohnflächenberechnung?
Bei einer falsch berechneten Wohnfläche haben Mieter Anspruch auf eine Mietminderung und Käufer auf die nachträgliche Reduzierung des Verkaufspreises.
Immobilienvermietung
Weicht die im Mietvertrag für eine Wohnung oder im Mietvertrag für ein Haus angegebene Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, sind Mieter berechtigt, die Miete entsprechend der Prozentzahl der Abweichung zu kürzen. Das heißt: Ist die Wohnfläche im Mietvertrag beispielsweise mit 100 Quadratmetern angegeben, beträgt tatsächlich aber nur 87 Quadratmeter, kürzt der Mieter die Miete um 13 Prozent. Bei einer Abweichung von mehr als zehn Prozent haben Mieter darüber hinaus das Recht, ihren Mietvertrag fristlos zu kündigen. Voraussetzung ist, dass der Mieter die Wohnfläche nach dem gleichen Modell berechnet wie sein Vermieter. Bei zu viel geleisteter Miete steht Mietern zudem für die vergangenen drei Jahre eine Rückzahlung zu. Umgekehrt sind Vermieter jedoch nicht berechtigt, bei einer Falschberechnung Nachzahlungen von ihren Mietern zu verlangen.
Immobilienverkauf
Eine pauschale Regelung für die falsche Wohnflächenberechnung bei Immobilienkauf gibt es zwar nicht. Allerdings gab es in der Vergangenheit hierzu einige Gerichtsurteile, die als Orientierung dienen können. So konnte beispielsweise ein Käufer nach dem Urteil des OLG Saarbrücken vom 1. Dezember 2011 einen Teil seines Kaufpreises zurückfordern, weil der Verkäufer die Wohnfläche seiner Eigentumswohnung um 10,17 Quadratmeter größer angegeben hatte. Das Gericht wertete dies als einen Sachmangel nach § 437 BGB.
Wohnflächenberechnung Celle: Welche Anlässe zur Berechnung der Wohnfläche gibt es allgemein?
Vermarktung Ihrer Immobilie in Celle
Eine testierte Wohnflächenberechnung bildet die Basis für eine fundierte Preisermittlung Ihrer Immobilie und ist insbesondere auch bei Finanzierungsfragen ein entscheidendes Dokument für die Banken, denn Kreditinstitute akzeptieren ausschließlich Wohnflächenberechnungen von Sachverständigen und Architekten.
Wenn Sie eine Immobilie vermieten können Sie sich mithilfe der Wohnflächenberechnung gegenüber dem Mieter absichern, insofern ist auch hier die Wohnfläche das wesentliche Merkmal für die Ermittlung der Kaltmiete und teilweise der Betriebskosten.
Finanzierung Ihrer Immobilie
Für die Bank ist die Wohnfläche eine wichtige Information über die Wirtschaftlichkeit des Immobilienkaufs, weil eine Immobilie mit hohem Wert auch eine hohe Sicherheit für den aufgenommenen Kredit bietet. Banken akzeptieren ausschließlich Wohnflächenberechnungen von Sachverständigen und Architekten.
Immobiliengutachten Celle
Die Größe der Immobilie und damit die Wohnfläche von Haus und Wohnung sind ein wichtiges Kriterium für die Immobilienbewertung. Im Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren wird die genaue Wohnfläche zwingend für die Ermittlung des Verkehrswertes benötigt. Für das Sachwertverfahren ist die Bruttogrundfläche maßgeblich, diese wiederum lässt sich auch aus der Wohnfläche ableiten. Eine professionelle Wohnflächen-vermessung und die Wohnflächenberechnung sind somit für Immobiliengutachten notwendig.
Welche Unterschiede bestehen zwischen der Wohnfläche Celle, der Grundfläche Celle und der Nutzfläche Celle?
Nachfolgend geben wir einen kurzen Einblick in die wesentlichen Unterschiede:
Wohnfläche Immobilien Celle
Die Wohnfläche besteht aus der Fläche, die zu Wohnzwecken geeignet ist. Möchten Sie eine Nutzfläche zur Wohnfläche umfunktionieren, benötigen Sie für die entsprechenden Umbauten eine Genehmigung. Die Anforderungen an die Beschaffenheit von Wohnflächen ist in der Wohnflächenverordnung sowie in den einzelnen Baurechten der Ländern geregelt. Nachfolgend der Link zur aktuell gültigen Wohnflächenverordnung:
Nutzfläche Immobilien Celle
Als Nutzfläche wird die Fläche definiert, die zu einem bestimmten Zweck genutzt werden kann. Ein Zweck kann dabei das Wohnen sein, sodass die Wohnfläche ein Teil der Nutzfläche ist. Zu Nutzflächen, die nicht unter die Wohnfläche fallen, gehören beispielsweise Büros, Lager, Produktionsflächen und Unterrichtsräume.
Grundfläche Immobilien Celle
Unter der Grundfläche versteht man die Fläche des Fußbodens bzw. die Fläche eines Gebäudes, die den Boden berührt.
Verkehrsflächen und Betriebsflächen Immobilie Celle
Flächen, die nicht zur Nutzfläche gehören, sind zum einen Verkehrsflächen (z.B. Flure, Treppen, Aufzüge) sowie Funktionsflächen (z.B. Heizungs- und Maschinenräume, betriebstechnische Anlagen). Diese Flächen werden im normalen Alltag nicht bewohnt. Da Schrägen den Wohnraum begrenzen, werden sie je nach Raumhöhe unterschiedlich bemessen.
Wie oft muss die Wohnflächenberechnung erneuert werden?
Eine Wohnflächenberechnung hat grundsätzlich erst einmal kein Verfallsdatum. Die Erfahrung zeigt, dass sich Banken und Behörden zumeist an den aktuellen Berechnungsverfahren orientieren. Die aktuellste Berechnungsmethode basiert auf der Wohnflächenverordnung.
Berücksichtigung der Dachschräge bei der Wohnfläche
Bei der Wohnflächenberechnung nach WoFlV spielen Dachschrägen eine entscheidende Rolle. Sie führen dazu, dass Teile des Raums, welche unter diesen liegen, von der Grundfläche abgezogen werden müssen. Dem folgenden Schaubild können Sie entnehmen, dass Flächen, bei denen die Raumhöhe maximal ein Meter beträgt, grundsätzlich von der Wohnfläche abzuziehen sind. Alle Flächen, welche eine Raumhöhe von einem Meter bis zu zwei Meter aufweisen, werden zu 50 % der Wohnfläche hinzugerechnet. Alle Flächen, welche eine Raumhöhe von über zwei Metern haben, gelten wie normale Wohnräume und werden zu 100 % der Wohnfläche hinzugerechnet.
Vor allem bei den obersten Etagen eines Einfamilienhauses oder Dachgeschosswohnungen führt diese Berechnungsvorschrift dazu, dass ein erheblicher Teil der eigentlichen Wohnfläche abgezogen werden muss. Begründet wird dies mit der eingeschränkten Nutzbarkeit dieser Flächen. Die Grundfläche ist zwar theoretisch da, jedoch kann man dort gegebenenfalls nicht aufrecht stehen, keinen hohen Schrank platzieren und nur eingeschränkt kleinere Möbel stellen.
