Unsere Gutachter erstellen für alle Anlässe die korrekte Immobilienbewertung in Celle. Nachfolgend eine kurze Übersicht über die Arten der Gutachten:
Verkehrswertgutachten Celle gemäß §194BauGB
Ab 1.990,- EUR
Immobilienkurzgutachen Celle
Ab 930,- EUR
Immobilienkurzbewertung Celle
Ab 490,- EUR
Immobilienbewertung in Celle: Zu welchen Anlässen ist eine professionelle Immobilienbewertung ratsam:
Vermarktung Ihrer Immobilie in Celle
Ein Immobilienwertgutachten ist die perfekte Basis für die erfolgreiche Vermarktung Ihrer Immobilie in Celle und erleichtert Ihnen im weiteren Verlauf auch maßgeblich die Preisverhandlungen mit den Kaufinteressenten.
Kauf Ihrer Immobilie in Celle
Ebenso erstellen Ihnen unsere Sachverständigen im Rahmen Ihrer Immobiliensuche die Immobilienbewertung für Ihr Wunschobjekt, sodass Sie auf Basis des Gutachtens gestärkt mit den Eigentümern und den Kreditinstituten verhandeln.
Erbauseinandersetzung in Celle
Bei Erbauseinandersetzungen geht es grundsätzlich immer um die Aufteilung des Immobilienbesitzes und häfig daraus resultierende Auszahlung der Miterben. Unsere Gutachter erstellen parteilos und neutral dasgerichtsfeste Verkehrswertgutachten und greift Familienstreitigkeiten vor.
Scheidung Ehepartner in Celle
Für den Zugewinnausgleich muss der Verkehrswert eines Grundstücks im Anfangs- und im Endvermögen ermittelt werden, abgesehen dessen wird der Wert gegebenenfalls auch für die Auszahlung eines Ehepartners bei gemeinschaftlichem Eigentum benötigt.
Steuerliche Zwecke
Mögliche Anlässe sind in diesem Bereich z.B. die Erstellung von Bilanzen, die steuerliche Abschreibung oder die Übernahme von Firmenvermögen in Privatvermögen
Zwangsversteigerung
Ein Gutachten wird benötigt für die Festsetzung des Verkehrswertes durch das Vollstreckungsgericht und für die Bestimmung von Wertersatzansprüchen für Rechtsverluste.
Wie bewertet ein Sachverständiger für Immobilienbewertung meine Immobilie in Celle?
In der Wertermittlungsverordnung von 1988 wurde festgelegt, nach welchen Prinzipien der Verkehrswert von Immobilien ermittelt werden musste. Die Verordnung diente als praxisbezogener Leitfaden für Immobiliengutachter, Banken, Versicherungen und Gutachterausschüsse, der bei jeder Immobilienbewertung angewendet wurde. 2010 wurde die Wertermittlungsverordnung von der reformierten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) abgelöst. Die Reform war nötig, weil sich in der Zwischenzeit die Bedingungen auf dem Grundstücksmarkt grundlegend verändert hatten.
In der ImmoWertV werden gegenüber der WertV zusätzliche Aspekte bei der Wertermittlung, wie die energetische Beschaffenheit des Gebäudes oder die Wertrelevanz städtebaulicher Umstände berücksichtigt.
Mit der Novellierung der „Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV“ im Jahr 2021 wurden die bisherigen Richtlinien (Bodenrichtwertrichtlinie, Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertrichtlinie sowie die nicht abgelösten Teile der Wertermittlungsrichtlinien 2006) in eine überarbeitete Immobilienwertermittlungsverordnung integriert und damit verbindlich gemacht. Das Bundeskabinett hat die ImmoWertV 2021 am 12. Mai 2021 beschlossen. Der Bundesrat hat ihr mit klarstellenden Änderungsmaßgaben am 25. Juni 2021 zugestimmt, die Bundesregierung hat sie am 14. Juli 2021 in der geänderten Fassung neu beschlossen. Damit ist sie am 1. Januar 2022 in Kraft getreten.
Hier gehts direkt zur ImmoWertV 2021 :
Wann muss die ImmowertV angewendet werden?
In bestimmten Fällen ist die Anwendung der ImmowertV in Cellezwingend vorgeschrieben. Dabei handelt es sich vor allem um die im BauGB geregelten Fälle, wie insbesondere das Umlegungsverfahren (§§ 57 und 50 Abs. 2 BauGB und § 60 BauGB), die Enteignungsentschädigungen (§ 95 Abs. 1 BauGB) und das preislimitierte Vorkaufsrecht (§ 28 Abs. 3 BauGB). Die Anwendung der betreffenden durch die Finanzverwaltung ist im Bewertungsgesetz (BewG) geregelt. Außerdem ist die ImmowertV gem. § 198 Satz 2 BewG von dem Steuerpflichtigen zu beachten, wenn er dem Finanzamt im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer nachweist, dass der gemeine Wert des Grundstücks niedriger ist als der vom Finanzamt nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelte Wert. Zum Nachweis ist ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erforderlich (§ 198 BewG).
In allen anderen Fällen sind private Sachverständige nicht an die Regelungen der ImmowertV gebunden, auch wenn sie den Verkehrswert i.S.d. § 194 BauGB ermitteln. Eine indirekte Verbindlichkeit der ImmowertV ergibt sich für private Sachverständige jedoch aus dem „Grundsatzes der Modellkonformität“ (§ 10 ImmowertV), denn dieser Grundsatz besagt, dass der Sachverständige bei Verarbeitung der von dem Gutachterausschuss erhobenen Bodenrichtwerte oder sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten die Regelungen der ImmowertV beachten muss, wenn diese Daten von den Gutachterausschüssen nach den Regeln der ImmowertV erhoben worden sind.
Die drei Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV
Vergleichswertverfahren Immobilienbewertung in Celle nach §24-§26 ImmoWertV
Dem Vergleichswertverfahren liegt die Überlegung zugrunde, dass ein Grundstück mit oder ohne bauliche Anlagen genau so viel wert ist, wie unter gewöhnlichen Verhältnissen auf dem Markt als Preis erzielt werden kann. In der Praxis wird diese Theorie dadurch gefestigt, dass der Vergleichswert direkt aus Preisen abgeleitet wird, die auf dem Markt gezahlt wurden. §§ 24 bis 26 ImmoWertV regelt, dass der Vergleichswert im Vergleichswertverfahren aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen der Immobilien in Celle ermittelt wird. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück aus Celle hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen.
Dem Vergleichswertverfahren wird bei ausreichendem Datenmaterial der größte Marktbezug nachgesagt. Diese Aussage missachtet jedoch ein grundlegendes Problem, das mit dem Vergleichswertverfahren verbunden ist. Lässt sich bei unbebauten Grundstücken eine Vergleichbarkeit häufig unterstellen oder aber mittels Anpassungen herstellen, wird dies bei bebauten Grundstücken schwieriger bis gar unmöglich. Es ist in der Regel nämlich nicht zu recherchieren, inwieweit Merkmale wie Ausstattung und Zustand des Vergleichsobjektes mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen.
Ertragswertverfahren Immobilienbewertung §27 - §34 ImmoWertV
Dem Verfahren liegt der Gedanke zugrunde, dass ein Marktteilnehmer bei seiner Preisvorstellung kalkuliert, wie viel Ertrag aus dem jeweiligen Objekt erzielt werden kann. Es handelt sich folglich um Überlegungen, die sich an Renditen orientieren. Diese werden über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Objektes betrachtet und auf den Wertermittlungsstichtag (z.B. beabsichtigtes Kaufdatum) mittels eines immobilienspezifischen Zinssatzes kapitalisiert. Da sich Erträge immer auf Boden und Gebäude beziehen, wird auch hier der Bodenwert analog dem Sachwertverfahren ermittelt.
Sachwertverfahren Immobilienbewertung §35 - §39 ImmoWertV
Dem Sachwert liegt die Theorie zugrunde, dass ein potentieller Kaufinteressent einer Immobilie kalkuliert, was die Errichtung des Gebäudes auf dem Grundstück im jetzigen Zustand kosten würde. Es stehen folglich Bau- bzw. Herstellungskosten im Vordergrund. Die wertmäßige Abschreibung aufgrund der Alterung eines Gebäudes wird berücksichtigt und führt mit dem Bodenwert des Grundstücks zum Sachwert. Da Baukosten nicht immer unmittelbar zu einem Preis bzw. Wert auf dem Immobilienmarkt führen, muss abschließend die Marktlage des Objektes über den Sachwertfaktor berücksichtigt werden.
