Keyfacts

Am 01.02.2024 hat der Obere Gutachterausschuss in Niedersachsen die aktuellen Landesgrundstücksmarktdaten 2024 veröffentlicht. In Niedersachsen wurden insgesamt 78.000 Kauffälle erfasst. Wichtig: Die hier veröffentlichten Daten beruhen auf tatsächlichen Kaufpreisen für den Berichtszeitraum 01.11.2022 bis 31.10.2023. Die wichtigsten Zahlen für die Stadt und Region Hannover haben wir in diesem Blogbeitrag aufbereitet und zusammengefasst. Hier gelangen Sie zum Internetaufritt des Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Niedersachsen.

Immobilientransaktionen brechen im Jahr 2023 ein

Rückgang der Vertragszahlen: Im Jahr 2023 registrierte der niedersächsische Immobilienmarkt einen Rückgang der Vertragszahlen um mehr als 34.000 oder etwa 31 % im Vergleich zu 2021. Dies betraf jedoch nicht alle Immobilienarten gleichermaßen. Während neue Eigentumswohnungen einen Rückgang von fast 64 % verzeichneten, lagen die gebrauchten Ein- und Zweifamilienhäuser nur rund 22 % unter den Werten von 2021.

Geldumsatz Immobilienmarkt:

Die rückläufige Anzahl von Transaktionen führte zu einem Gesamtumsatz von 19,5 Milliarden Euro im Jahr 2023, was einem Rückgang von fast 32 % im Vergleich zu 2022 entspricht.

Verkauf von Wohnbaugrundstücken

Der Anteil der Verträge über Bauplätze lag 2023 bei 6,6 %. In 21 der 45 niedersächsischen Landkreise und kreisfreien Städte wurden 2023 mehr als 100 Bauplätze verkauft. Zwei Jahre zuvor war dies noch in 37 Landkreisen und Städten der Fall. Seit Anfang 2023 ist jedoch kein weiterer Rückgang erkennbar.

Marktentwicklung von Ein- bis Zweifamilienhäusern in Hannover und Region (Bestandsimmobilien)

Der mittlere Preis für ein freistehendes Ein- und Zweifamilienhaus blieb seit Mai 2023 konstant bei rund 260.000 Euro in Niedersachen. Dies bedeutet einen Rückgang von rund 23 % im Vergleich zum Allzeit-Höchstwert im Mai 2022. In Hannover beträgt der mittlere Preis für freistehenden Ein- bis Zweifamilienhäuser 525.000,- EUR.

In der Region Hannover beträgt der mittlere Immobilienpreis für freistehenden Ein- bis Zweifamilienhäuser bei 370.000,- EUR.

Marktentwicklung von Reihen- und Doppelhaushälften in Hannover und Region (Bestandsimmobilien)

Reihenhäuser und Doppelhaushälften liegen im Stadtgebiet in Hannover im Jahr 2023 im Schnitt bei 414.000,- EUR.

In der Region Hannover liegen liegen die Reihen- und Doppelhaushälften im Jahr 2023 im Schnitt bei 320.000,- EUR.

Preisrückgang in den größten Niedersächsischen Städten:

In den großen Städten Hannover, Braunschweig, Oldenburg und Osnabrück verzeichneten die mittleren Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser einen durchschnittlichen Rückgang von 12 % von 2022 nach 2023. Im Gegensatz dazu betrug der Rückgang in preisgünstigen ländlichen Regionen nur 3 %.

Marktentwicklung von Eigentumswohnungen in Hannover und Region im Bestand

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben sich im Betrachtungszeitraum ebenfalls im Schnitt verringert. In der Region Hannover lag der mittlere Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr 2022 bei 2.500,- EUR. Im Jahr 2023 hat sich dieser auf 2.220,- EUR reduziert, das macht eine Preiskorrektur von rund - 11 %.

In der Stadt Hannover lag der mittlere Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr 2022 bei 3.260,- EUR. Im Jahr 2023 hat sich dieser auf 2.890,- EUR reduziert, das macht eine Preiskorrektur von ebenfalls rund - 11 %.

Marktentwicklung der Landwirtschaftliche Flächen in Niedersachsen:

Landwirtschaftliche Flächen zeigen einen eigenständigen Trend mit zurückgehenden Flächenumsätzen und leicht steigenden Preisen. Im Jahr 2023 setzte sich der Trend mit einem Rückgang der Flächenumsätze um 6,4 % fort, während der Geldumsatz um 6,7 % auf 744 Millionen Euro stieg.

Fazit: Die Entwicklungen auf dem niedersächsischen Immobilienmarkt im Jahr 2023 sind vielschichtig. Während der Rückgang der Transaktionszahlen und der Gesamtumsatz auf eine gewisse Unsicherheit hindeuten, zeigen die differenzierten Betrachtungen der einzelnen Segmente auch positive Entwicklungen, insbesondere im Bereich des Geschosswohnungsbaus und der Stabilität der Preise in einigen Bereichen. Aus unserer Sicht sind Immobilien in guten Lagen mit moderaten Energieeffizienzklassen weiterhin eine gute Investition. Alle übrigen Immobilien müssen individuell betrachtet werden. Wir empfehlen Ihnen insbesondere in den aktuell dynamischen Zeiten die Beratung von Experten der jeweiligen Segmente. Wir sind spezialisiert auf den Bereich der Wohnimmobilien und stehen Ihnen bei Rückfragen jederzeit und gerne zur Verfügung. Nehmen Sie direkt hier Kontakt zu einem unserer Sachverständigen auf.

Die Grafiken sind erstellt von Post Immobilien und ©byPostImmobilien. Die Daten stammen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachen. Hier gehts zu der entsprechenden Internetpräsenz. Die Datenauswertung beinhaltet den Zeitraum 01.11.22 bis 31.10.2023. Die Quelle lautet: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen 2021, dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0): „Niedersächsischer Landesgrundstücksmarktbericht 2024: Geringste Anzahl von Immobilienkaufverträgen seit seit 1987 - insbesondere Neubau stark betroffen“, unter: https://www.gag.niedersachsen.de/startseite/gutachterausschusse/immobilienmarktdaten-fur-niedersachsen-2024-veroffentlicht-229177.html (abgerufen am 06.02.2024)

Quellenvermerk:
© Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen 2021, dl-de/by-2-0
(www.govdata.de/dl-de/by-2-0), https://immobilienmarkt.niedersachsen.de

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_{Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten).}

Keyfacts

Die Bodenrichtwerte sind ein maßgeblicher Bestandteil der professionellen Immobilienbewertung in Hannover

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Bodenwerte für bestimmte Zonen (Bodenrichtwertzonen) innerhalb eines Stadtgebietes, Dorfes oder einer Region, die im Wesentlichen gleiche Lage- und Nutzbarkeitsmerkmale aufweisen. Innerhalb dieser Zonen wird der Bodenrichtwert für ein fiktives Grundstück bestimmt. Die wertrelevanten Merkmale des fiktiven Bodenrichtwertgrundstücks, wie zum Beispiel Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Größe und Zuschnitt sollen für diese Zone charakteristisch sein. Insofern muss zwingend beachtet werden, dass die Bodenrichtwerte stets durchschnittswerte sind und nie die exakten Werte für eine postalische Adresse darstellen.

Bodenrichtwerte im Überblick:

Die Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens in bestimmten Zonen oder Lagen innerhalb einer Gemeinde oder Region. In der Region Hannover werden diese Werte von Gutachterausschüssen ermittelt, die aus sachkundigen Experten bestehen. Diese Ausschüsse verwenden tatsächliche Kaufpreise von Grundstücken, um Bodenrichtwerte zu berechnen. Die Werte werden regelmäßig aktualisiert, um aktuelle Markttrends widerzuspiegeln.

Hier geht es zur Seite der Bodenrichtwerte für Region und Stadt Hannover

Zonierung in der Region Hannover:

Die Region Hannover weist eine vielfältige Landschaft auf, von belebten städtischen Gebieten bis hin zu ruhigen ländlichen Dörfern. Die Bodenrichtwerte werden entsprechend den unterschiedlichen Zonen oder Lagen festgelegt. Dabei spielen Faktoren wie Infrastruktur, Bebauungsart und Grundstücksgrößen eine Rolle. Eine klare Zonierung ermöglicht eine präzise Wertermittlung von Grundstücken.

Anwendungen der Bodenrichtwerte:

Die Bodenrichtwerte haben vielfältige Anwendungen in der Immobilienbewertung. Sie dienen als Referenzpunkt, um den Bodenwert eines bestimmten Grundstücks in einer vergleichbaren Lage zu schätzen. Sachverständige für Immobilienbewertung nutzen Bodenrichtwerte in Kombination mit anderen Faktoren wie Gebäudequalität, Ausstattung und Lage, um den Gesamtwert einer Immobilie zu ermitteln. Die Transparenz, die durch die Veröffentlichung von Bodenrichtwerten entsteht, fördert ein besseres Verständnis aller Teilnehmer des Immobilienmarktes.

Regionale Besonderheiten in der Region Hannover:

Die Region Hannover zeichnet sich durch ihre Wirtschaftsdynamik, kulturelle Vielfalt und hohe Lebensqualität aus. Diese Faktoren nehmen ebenfalls Einfluss auf die Bodenrichtwerte haben. Starke wirtschaftliche Bedingungen und gute Lebensqualität erhöhen stets die Nachfrage nach Immobilien, was wiederum die Bodenrichtwerte beeinflusst.

Welche Faktoren beeinflussen den Bodenwert?

Folgende wertsteigernde oder wertmindernde Faktoren haben in der Regel den größten Einfluss auf den endgültigen Bodenwert und werden von Gutachtern einbezogen, wenn sie den Bodenwert für ein Grundstück ermitteln:

• Lage (Region und unmittelbares Umfeld)
• Grundstücksgröße
• Grundstückszuschnitt und -maße
• Bebauungsplan und Vorschriften zur Bebauung
• Grunddienstbarkeiten
• Bauliche Nutzbarkeit
• Erschließungsgrad
• Bodenbeschaffenheit und -qualität
• Altlasten

Schema der Bodenwertermittlung

Beispiel Bodenwertermittlung für Isernhagen

Hier ein Beispiel für die Bodenwertermittlung für ein Grundstück in Isernhagen mit folgenden Daten:

Grundstücksgröße: 600 m²; Das Grundstück liegt in einem Allgemeinen Wohngebiet (WA). Es existieren keine besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale. Erschließungsbeiträge sind bezahlt. Der Bodenrichtwert beträgt 300,- EUR und das Richtwergrundstück hat folgende Merkmale:

• Einfamilienhausbebauung
• Allgemeines Wohngebiet (WA)
• Grundstücksgröße 500 m²
• Erschließungsbeitragsfrei

Bis auf die Grundstücksgröße stimmen alle wertrelevanten Merkmale des Richtwertgrundstücks mit denen des Bewertungsgrundstücks überein. Hinsichtlich der Größe muss nun entsprechend umgerechnet werden. Dies erfolgt mittels der seitens des Gutachterausschuss veröffentlichten Umrechnungskoeffiezienten. Der hier veröffentlichte Faktor für die Größe von 600 m² (Richtwertgrundstück) beträgt 1,00. Der Faktor für das Bewertungsgrundstück mit einer Größe von 500 m² beträgt 0,95. Der Bodenrichtwert in Höhe von 300 EUR / m² wird nun mittels der obigen Faktoren wie folgt angepasst:

300 EUR/m² x 0,95/1,00

= 300 x 0,95 = 285 EUR. Somit beträgt der angepasste Bodenwert für unser Grundstück mit einer Größe von 600 m² in diesem Fall 285 EUR.

Fazit:

Die Bodenrichtwerte sind ein entscheidender Faktor bei der Immobilienbewertung in der Region Hannover. Sie bieten Orientierung und Transparenz auf dem komplexen Immobilienmarkt. Sollten Sie sich bei der Bodenwertermittlung für Ihr bebautes oder unbebautes Grundstück unsicher sein, ist es ratsam einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Kontaktieren Sie uns gerne direkt hier.

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_{Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten).}