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Immobilie privat verkaufen: So funktioniert der Hausverkauf ohne Makler

Der Verkauf einer Immobilie ist eine bedeutende Entscheidung, die sorgfältige Planung und Durchführung erfordert. Während viele Hausbesitzer den Verkauf ihrer Immobilie in die Hände eines Maklers legen, entscheiden sich immer mehr Menschen dafür, ihre immobilie eigenständig zu verkaufen. Immerhin spart man sich dadurch eine mitunter sehr hohe Provision. Die Gründe dafür sind vielfältig: Neben des Wegfalls der Maklerprovision hat man mehr Kontrolle über den Verkaufsprozess und die Möglichkeit, eine persönlichere Note in den Verkauf einzubringen. Doch der Hausverkauf ohne Makler birgt - insbesondere im aktuellen dynamischen Immobilienmarkt - Herausforderungen, die nicht unterschätzt werden sollten. In diesem ausführlichen Leitfaden erfahren Sie, worauf Sie achten müssen, wenn Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen möchten und erfolgreich verkaufen.

1. Der private Immobilienverkauf – Chancen und Risiken

Der erste Schritt beim Verkauf ist die Entscheidung, den Verkauf ohne Makler abzuwickeln. Diese Entscheidung sollte gut durchdacht sein, da sie sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich bringt.

Vorteile:

• Kostenersparnis: Die offensichtlichste Motivation für einen Verkauf ohne Makler ist die Einsparung der Provision, die je nach Bundesland und Vereinbarung zwischen 2 % und 7 % des Verkaufspreises betragen kann. Diese Kosten können Sie einsparen, wenn Sie den Verkauf selbst in die Hand nehmen.
• Kontrolle: Sie haben die volle Kontrolle über den Verkaufsprozess, von der Preisgestaltung über die Vermarktung bis hin zu den Verhandlungen. Sie kennen Ihr Objekt am besten und können somit potenziellen Käufern authentisch und ehrlich gegenübertreten.
• Individuelle Gestaltung: Der Verkaufsprozess kann von Ihnen individuell gestaltet werden. Sie bestimmen den Ablauf der Besichtigungen, die Art der Werbung und die Kommunikationsweise mit potenziellen Käufern.

Nachteile:

• Zeitaufwand: Der Verkauf einer Immobilie ist zeitintensiv. Ohne die Unterstützung eines Maklers müssen Sie sich um alles selbst kümmern, von der Erstellung des Exposés bis hin zur Organisation der Besichtigungen.
• Fehlendes Fachwissen: Ein Makler bringt Fachwissen mit, das Ihnen möglicherweise fehlt. Dies betrifft nicht nur die Preisfindung, sondern auch die rechtlichen Aspekte und die Verhandlungstaktiken.
• Emotionale Bindung: Oftmals haben Eigentümer eine emotionale Bindung, die die objektive Beurteilung und Preisfindung erschwert. Ein Makler bringt hier die nötige Distanz mit, um den Verkauf nüchtern zu betrachten.

Wenn Sie sich dazu entschließen, ihr Haus privat zu verkaufen, ist es wichtig, sich gut vorzubereiten und sich über die einzelnen Schritte im Klaren zu sein

2. Die Immobilienbewertung – Den richtigen Verkaufspreis im aktuellen Immobilienmarkt finden

Die korrekte Einschätzung des Wertes Ihrer Immobilie ist entscheidend für die erfolgreiche Vermarktung der Immobilie. Ein zu hoher Preis kann potenzielle Käufer abschrecken, während ein zu niedriger Preis finanzielle Verluste bedeuten kann. Doch wie finden Sie den richtigen Wert zu verkaufen?

Marktanalyse: Der erste Schritt bei der Preisfindung ist die Analyse des aktuellen Immobilienmarktes in Ihrer Region. Schauen Sie sich an, welche Preise für vergleichbare Wohnungen oder Häuser erzielt wurden oder derzeit verlangt werden. Berücksichtigen Sie dabei mindestens Faktoren wie Lage, Größe, Baujahr, Zustand und Ausstattung der Immobilien.

Tipps:

• Marktanalyse: Recherchieren Sie vergleichbare Objekte in Ihrer Umgebung, die kürzlich verkauft wurden oder aktuell zum Verkauf stehen.
• Kurzgutachten von einem Sachverständigen beim privaten Hausverkauf: Es ist immer sinnvoll einen Sachverständigen für eine professionelle Bewertung zu beauftragen. Sie erhalten nicht nur eine objektive und belastbare Einschätzung eines Profis, sondern viel mehr auch ein handfestes Dokument, was auch bei Interessenten Annerkennung und Vertrauen schafft
• Trauen Sie nicht den Angebotspreisen auf den Immobilienportalen. Hierbei handelt es sich nicht um tatsächliche Kaufpreise, die sich durch Kauf und Verkauf von Häusern und Eigentumswohnungen gebildet haben

4. Rechtliche Rahmenbedingungen und notwendige Unterlagen für den Hausverkauf

Der private Hausverkauf  ist ein komplexer rechtlicher Prozess, bei dem zahlreiche Gesetze und Vorschriften zu beachten sind. Damit der Verkauf reibungslos verläuft, müssen Sie sicherstellen, dass alle notwendigen Unterlagen vollständig und korrekt sind.

Grundbuchauszug: Der Grundbuchauszug ist eines der wichtigsten Dokumente wenn Sie Ihr Haus privat verkaufen möchten. Er gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse und eventuelle Belastungen der Immobilie, wie Hypotheken oder Grundschulden. Dieser Auszug muss aktuell sein - nicht älter als drei Monate - und kann beim zuständigen Grundbuchamt angefordert werden.

Energieausweis: Seit 2014 ist der Energieausweis für den Verkauf verpflichtend. Der Energieausweis informiert die Kaufinteressenten über die Energieeffizienz des Gebäudes. Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den bedarfsorientierten und den verbrauchsorientierten Ausweis. Welcher für Ihre Immobilie erforderlich ist, hängt vom Baujahr und dem energetischen Zustand des Gebäudes ab. Weitere Informationen zum Energieausweis sowie die Möglichkeit der kostengünstigen Erstellung bitte HIER klicken.

Baupläne und Grundrisse: Baupläne und Grundrisse sind wichtige Unterlagen, die den Käufern einen genauen Überblick über die Raumaufteilung und die baulichen Gegebenheiten geben. Diese Dokumente sollten im Original oder in beglaubigten Kopien vorliegen. Besonders wichtig ist eine aktuelle Berechnung der Wohn- und Nutzfläche Ihrer Immobilie. Unsere Sachverständigen erstellen Ihnen gerne eine aktuelle Berechnung nach Aufmaß vor Ort. Weitere Informationen finden Sie hier.

Renovierungs- und Sanierungsnachweise: Alle durchgeführten Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen sollten dokumentiert und nachweisbar sein. Dies erhöht das Vertrauen der Käufer und kann den Verkaufspreis positiv beeinflussen.

Teilungserklärung und Aufteilungsplan: Falls Sie eine Eigentumswohnung verkaufen, sind die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan wichtig. Diese Dokumente regeln die Rechte und Pflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft und geben Aufschluss über die genaue Aufteilung der Wohneinheiten.

Kostenübersicht: Eine detaillierte Übersicht über die Nebenkosten der Immobilie, wie Heizkosten, Wasserverbrauch und Müllgebühren, ist ebenfalls von Bedeutung beim hausverkauf wollen die neuen Eigentümer wissen, mit welchen laufenden Kosten sie rechnen müssen.

Rechtsberatung: Auch wenn Sie ohne Makler verkaufen, sollten Sie in Erwägung ziehen, einen Notar oder Anwalt hinzuzuziehen. Ein Notar ist für die Beurkundung des Kaufvertrags unerlässlich, und ein Anwalt kann Sie bei der rechtlichen Prüfung und Erstellung der Verträge unterstützen. Organisieren Sie sich hier rechtzeitig vor dem Beurkundungstermin einen Termin beim Notar.

5. Die Vermarktung – So erreichen Sie potenzielle Käufer und verkaufen schneller

Die Vermarktung Ihrer Immobilie ist ein zentraler Bestandteil des Verkaufsprozesses. Ohne die Unterstützung eines Maklers müssen Sie selbst dafür sorgen, dass Ihre Immobilie die Aufmerksamkeit potenzieller Käufer auf sich zieht.

Erstellung eines Exposés: Ein ansprechendes und informatives Exposé ist das Aushängeschild Ihrer Eigentumswohnung oder Ihres Hauses. Es sollte eine detaillierte Beschreibung der enthalten, inklusive aller relevanten Informationen zu Lage, Größe, Zustand, Ausstattung und Besonderheiten. Das Exposé sollte professionell gestaltet sein und sowohl textlich als auch visuell ansprechend wirken und den Wert der Immobilie entsprechen.

Professionelle Fotos: Gute Fotos der Immobilie sind entscheidend für den ersten Eindruck. Investieren Sie in einen professionellen Fotografen, der Ihr Eigentum ins beste Licht rückt. Achten Sie darauf, dass die Fotos hell, scharf und aus vorteilhaften Perspektiven aufgenommen sind. Vergessen Sie nicht, auch Außenaufnahmen sowie Fotos von besonderen Details und Ausstattungen einzufügen. Möchten Sie Ihr Haus privat veräußern, vermitteln wir Ihnen gerne einen Kontakt zu erfahrenen Immobilienfotografen. 

Online-Portale: Nutzen Sie die Reichweite von Online-Portalen, um Ihre Eigentumswohnung zu bewerben. Plattformen wie Immobilienscout24, Immonet oder eBay Kleinanzeigen bieten Ihnen die Möglichkeit einem breiten Publikum zu präsentieren. Achten Sie darauf, dass Ihr Inserat vollständig und informativ ist und regelmäßige Aktualisierungen erhält.

Social Media: Auch Social Media Plattformen wie Facebook, Instagram oder LinkedIn können für die Vermarktung nützlich sein. Nutzen Sie diese Kanäle, um Ihr Objekt kreativ zu präsentieren und gezielt in Ihrem Netzwerk zu bewerben. Erwägen Sie auch bezahlte Anzeigen, um eine größere Reichweite zu erzielen. Möchten Sie Ihr Haus der Ihre Wohnung professionell vermarkten, ist die Nutzung von Social-Media-Kanaölen unerlässlich.

Lokale Zeitungen und Aushänge: Neben der Online-Vermarktung sollten Sie auch traditionelle Methoden nicht vernachlässigen. Eine Anzeige in einer lokalen Zeitung oder ein Aushang im Supermarkt um die Ecke kann genau die Zielgruppe ansprechen, die Sie suchen.

Home Staging: Eine weitere Möglichkeit, den Verkauf zu beschleunigen und den Preis zu optimieren, ist das sogenannte Home Staging. Dabei wird die Immobilie professionell eingerichtet und dekoriert, um sie in den Besichtigungsterminen im bestmöglichen Zustand zu präsentieren. Home Staging kann besonders bei leerstehenden oder renovierungsbedürftigen Immobilien den entscheidenden Unterschied machen. Gerne vermitteln wir Ihnen den Kontakt zu lokalen Stagerinnen.

6. Organisation und Durchführung von Besichtigungen

Besichtigungen sind der Moment, in dem die Interessenten Ihre Immobilie live erleben und sich ein Bild davon machen können. Eine gute Vorbereitung und professionelle Durchführung der Besichtigungen ist daher für den erfolgreichen verkauf Ihres Hauses ohne Makler unerlässlich.

Vorbereitung der Immobilie: Bevor Sie Besichtigungen durchführen, sollten Sie Ihre Immobilie gründlich vorbereiten. Sorgen Sie dafür, dass alle Räume sauber und aufgeräumt sind. Persönliche Gegenstände sollten möglichst entfernt werden, damit die Interessenten sich besser vorstellen können, wie sie die Räume selbst nutzen würden. Kleine Reparaturen und Schönheitsreparaturen sollten vor den Besichtigungen erledigt werden, um einen positiven Gesamteindruck zu hinterlassen.

Flexibilität bei den Terminen: Viele potenzielle Käufer haben nur abends oder am Wochenende Zeit für Besichtigungen. Zeigen Sie sich flexibel bei der Terminplanung, um möglichst vielen Interessenten die Besichtigung zu ermöglichen. Planen Sie genügend Zeit für jede Besichtigung ein, damit die Käufer in Ruhe alle Fragen stellen und sich die Immobilie genau ansehen können.

Informationsbereitstellung: Bereiten Sie sich gut auf die Besichtigungen vor und stellen Sie sicher, dass Sie alle relevanten Informationen zur Immobilie parat haben. Dazu gehören nicht nur Details zur Ausstattung und zum Zustand der Immobilie, sondern auch Informationen zur Umgebung, Infrastruktur, Nachbarschaft und den laufenden Kosten.

Besichtigungen mit mehreren Interessenten: In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, mehrere Interessenten gleichzeitig zur Besichtigung einzuladen. Dies kann den Wettbewerb unter den Käufern anregen und das Interesse erhöhen. Achten Sie jedoch darauf, dass die Besichtigung nicht zu überfüllt ist und jeder Interessent genügend Zeit hat, sich die Immobilie anzusehen.

Sicherheit: Denken Sie auch an Ihre eigene Sicherheit. Lassen Sie keine Fremden unbeaufsichtigt in der Immobilie und achten Sie darauf, dass Sie persönliche Wertgegenstände sicher verstauen. Wenn möglich, sollte eine zweite Person bei den Besichtigungen anwesend sein.

7. Preisverhandlungen – Erfolgreich den besten Preis erzielen

Nachdem potenzielle Käufer die Immobilie besichtigt haben, beginnt die Phase der Verkaufsverhandlungen. Diese Phase ist oft die schwierigste und erfordert Fingerspitzengefühl und Verhandlungsgeschick.

Verhandlungsstrategie: Legen Sie vor den Verhandlungen eine klare Strategie fest. Überlegen Sie sich, welchen Preis Sie mindestens erzielen möchten und wie viel Verhandlungsspielraum Sie bereit sind zu geben. Es ist wichtig, sich gut auf die Verhandlungen vorzubereiten und Argumente zu sammeln, die Ihren Preis rechtfertigen.

Argumentation: Bereiten Sie sich auf typische Fragen und Einwände vor, die potenzielle Käufer vorbringen könnten. Nutzen Sie dabei die Stärken Ihrer Immobilie, wie die Lage, den Zustand oder besondere Ausstattungsmerkmale, um den Preis zu rechtfertigen. Wenn der Interessent versucht, den Preis zu drücken, bleiben Sie ruhig und sachlich und erklären Sie, warum der aufgerufene Preis angemessen ist.

Kompromissbereitschaft: Zeigen Sie sich offen für Kompromisse, aber lassen Sie sich nicht unter Wert verkaufen. Wenn der Käufer einen deutlich niedrigeren Preis bietet, sollten Sie abwägen, ob es sinnvoll ist, das Angebot anzunehmen oder weitere Interessenten abzuwarten.

Dokumentation der Verhandlungen: Halten Sie alle wichtigen Punkte, die während der Verhandlungen besprochen werden, schriftlich fest. Dies hilft, Missverständnisse zu vermeiden und dient als Grundlage für den späteren Kaufvertrag.

Wir haben zu dem Preisverhandlungen beim Verkauf einer Immobilie einen umfangreichen Blogartikel geschrieben. Hier geht es direkt zu dem Beitrag. Übrigens finden Sie hier auch noch viele weitere wertvolle Tipps zum Hausverkauf.

https://post-immobilie.de/15-immobilien-kaufberatung-in-hannover-worauf-sie-beim-immobilienkauf-in-hannover-achten-sollten-3-3

8. Vertragsabwicklung – Der Abschluss des Verkaufs

Wenn Sie sich mit einem Käufer auf einen Preis geeinigt haben, folgt die abschließende Phase des Verkaufsprozesses: die Vertragsabwicklung.

Notartermin: In Deutschland muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Der Notar spielt eine zentrale Rolle im Verkaufsprozess, da er für die Rechtssicherheit des Vertrags sorgt. Er prüft den Vertrag, klärt die Beteiligten über ihre Rechte und Pflichten auf und übernimmt die Abwicklung der Zahlung sowie die Umschreibung im Grundbuch. Der Termin beim Notar statt.

Vorbereitung des Kaufvertrags: Der Kaufvertrag sollte alle wesentlichen Punkte beinhalten, die während der Verhandlungen besprochen wurden. Dazu gehören der Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten, der Übergabetermin und etwaige Gewährleistungen. Es ist mitunter ratsam, den Vertrag vorab von einem Anwalt prüfen zu lassen, um sicherzustellen, dass er rechtlich einwandfrei ist.

Übergabe: Sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet ist und der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde, erfolgt die Übergabe der Eigentumswohnung oder des Hauses. Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll, in dem der Zustand der Immobilie, die Zählerstände und alle übergebenen Schlüssel festgehalten werden. Dieses Protokoll dient als Absicherung für beide Parteien und sollte von Käufer und Verkäufer unterzeichnet werden.

Nach dem Verkauf: Nach der Übergabe sollten Sie alle Formalitäten abschließen, wie die Abmeldung bei Versorgungsunternehmen und die Mitteilung des Verkaufs an das Finanzamt. Auch die Meldung des Verkaufs beim Grundbuchamt ist notwendig, um die Eigentumsübertragung offiziell zu machen.

Fazit

Der Verkauf des Hauses mit oder ohne Makler ist eine anspruchsvolle Aufgabe und muss sorgfältig überlegt sein. Mit der richtigen Vorbereitung und einer klaren Strategie können Sie den Verkaufsprozess erfolgreich selbst steuern und dabei Kosten sparen. Wichtig ist, dass Sie sich über alle Schritte im Klaren sind und bereit sind, Zeit und Energie in den Verkauf zu investieren. Mit Sorgfalt und Engagement können Sie den besten Preis für den Verkauf Ihres Hauses erzielen und den Verkauf erfolgreich abschließen. Wir haben Ihnen in diesem Blogbeitrag die wichtigsten Tipps für den erfolgreichen Verkauf von Haus oder eine Wohnung zusammengefasst. Gerne stehen wir Ihnen für weitere Fragen, die professionelle Immobilienbewertung oder den Hausverkauf mit Makler in Hannover, Braunschweig oder Hamburg zur Verfügung. Nehmen Sie gerne direkt hier Kontakt zu uns auf.

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